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Bail commercial ERP mise aux normes handicapés.

Si votre local commercial est un (ERP) établissement recevant du public, le 27 septembre 2015 est la date limite pour notifier par LRAR à la Mairie la demande de délais pour accomplir les travaux de mise aux normes handicapés, cela vous permettra de repousser le caractère obligatoire des travaux pendant plusieurs années .

Il faut impérativement le notifier si les locaux ne sont pas aux normes avant le 27 septembre 2015, même si il manque des pièces cela vous laissera le temps ensuite de compléter le dossier.

Vous pourrez avoir plus d’informations si vous le souhaitez au lien suivant :

http://www.developpement-durable.gouv.fr/Formulaires-Cerfa-et-modeles-types.html

A moins que ces travaux de mise aux normes soient expressément mis à la charge du locataire dans le contrat de location, ils doivent être supportés par le bailleur.

Qui doit payer la mise aux normes, bailleur ou preneur ? Transmettez votre contrat par mail contact@optimum-avocats.net Ou par fax 01 48 05 73 54 pour une analyse personnalisée ! Ce service sera facturé 125 €HT.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bail commercial : travaux de mise en conformité et améliorations – déplafonnement ?

Bail commercial : travaux de mise en conformité et améliorations – déplafonnement ?

Quand un locataire procède à des travaux d’agencement initiaux, le bailleur peut-il obtenir la fixation du loyer à la valeur locative ?

La question n’est pas simplement théorique puisque dans le cas de travaux d’agencement initiaux, il n’y a pas de motif de déplafonnement, alors qu’en cas d’amélioration, le bailleur peut demander dans certaines conditions, la fixation du loyer à la valeur locative.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a rendu le 6 mars 2008 un arrêt rappelant ce principe : Améliorations bail commercial et mise en conformité (1472), au sujet d’une nouvelle activité de laverie dans une affaire dans laquelle je conseillais le locataire.

 

Pour télécharger une copie de cet arrêt, cliquez sur : Améliorations bail commercial et mise en conformité (1472)

Cette décision se situe dans la lignée de la jurisprudence sur la mise en conformité du local à l’activité exercée.

 

Congé bail commercial – Loi Pinel – forme, contenu et délais

 

Article à jour au 19 mars 2015 – Ne pas utiliser sans autorisation écrite du Cabinet 

Attention, il y a eu de nombreuses évolutions législatives en la matière depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel.

Il faut donc toujours commercer par se demander à quel régime juridique le renouvellement du bail commercial est soumis.

Si le renouvellement prend effet avant l’entrée en vigueur, ce sont les anciens textes qui s’appliquent.

Dans cet article, nous traitons de la situation du renouvellement postérieur à l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

PlaçonsMini with leftmost monthnames column nous dans l’hypothèse classique d’un bail commercial (3/6/9) :

Le bailleur peut faire délivrer un congé avec offre de renouvellement mais sous certaines conditions de formes et de délais.

Selon la nouvelle rédaction de l’article L145-9 du code de commerce :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné »

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ou, depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, par LRAR.

En dépit le cette faculté se voulant simplificatrice, il est plus que fortement conseillé de continuer à signifier le congé par voie d’huissier, car il faudra une dizaine d’années pour avoir une vision précise de la position de la jurisprudence sur les problèmes de signatures de l’AR, de contenu du pli, etc. etc.

Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Un acte d’huissier n’est plus exigé depuis la loi Pinel

Avant l’entrée en vigueur de cette loi, le congé devait être signifié par un Huissier selon l’article L 145-9 du code de commerce, à défaut le congé est NUL et de NUL EFFET : exemple Cass. 3ème Civ. 9 mars 2005).

SIX MOIS A L’AVANCE AU MOINS AVEC UN EFFET AU DERNIER JOUR DU DERNIER TRIMESTRE CIVIL

Traduction au travers plusieurs exemples :

Cas basique :  un bail commercial 3/6/9 prend effet au 1er janvier 2004 : soit une prise d’effet à un trimestre civil

les 9 ans ont expiré au 31 décembre 2012 à minuit.

Le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement quand il le souhaite tout au long du bail (sous réserve d’abus – rarissime).

S’il donne congé avant le 30 juin 2012, celui-ci prendra effet au 31 décembre 2012.

S’il donne congé le 10 juillet 2013, le congé prendra effet au 1er avril 2013.

Cas un peu plus compliqué : un bail commercial 3/6/9 prend effet au 10 janvier 2005

Les neuf ans expirent le 09 janvier 2014.

Si le congé avec offre de renouvellement est signifié le 8 juin 2013, le bail sera renouvelé non pas le 9 janvier 2014, mais le 1er avril 2014 : c’est pour cela que le texte de l’article L 145-9 du code de commerce vise deux délais : 6 mois et date d’effet au dernier jour du trimestre civil

Période postérieure aux 9 ans :

Lorsque les 9 ans sont écoulés, l’article L 145-9 du code de commerce dispose :

« A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation … »,

A tout moment pendant cette période, le bailleur peut notifier (par Huissier et surtout pas par LRAR) un congé avec offre de renouvellement.

Dans ce cas, le bail sera renouvelé 6 mois après et le dernier jour du trimestre civil.

Application :

Bail ayant pris effet au 1er janvier 2003. Les neuf ans sont atteints le 1er janvier 2012.

Le bailleur et le preneur n’ont rien notifié à ce jour.

Le bailleur peut notifier le 15 septembre 2012 un congé, qui prendra alors effet le 1er avril 2013 … (et non le 15 mars)

 Contenu du congé avec offre de renouvellement:

L’acte signifié doit préciser que le congé est donné pour mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé, sans qu’il soit besoin de préciser le montant du nouveau loyer.

Il est recommandé de préciser le montant du nouveau loyer  pour que celui-ci commence à courir avec le bail renouvelé. Sinon, la nouveau loyer prendra effet au jour de la demande, laquelle peut intervenir plusieurs années après …

Ce ne sera alors qu’à compter de cette nouvelle demande que le nouveau loyer majoré pourra prendre effet.

L’acte doit préciser à peine de nullité le délai dont dispose le locataire pour contester le congé : deux ans à compter de la date d’effet du congé.

 

Pensez à consulter votre Avocat pour lors du renouvellement d’un bail commercial – Nous contacter 01 48 05 76 94

photo by: eliazar

usufruit temporaire : Evaluation

L’usufruit est en principe évalué selon un barème fiscal

La méthode d’évaluation fiscale est régie par l’article 762 du CGI et repose sur le barème suivant :

Age de l’usufruitier Usufruitier Nue-propriété
Moins de 20 ans 7/10 3/10
Moins de 30 ans 6/10 4/10
Moins de 40 ans 5/10 5/10
Moins de 50 ans 4/10 6/10
Moins de 60 ans 3/10 7/10
Moins de 70 ans 2/10 8/10
Plus de 70 ans 1/10 9/10

Mais, cette évaluation fiscale ne s’impose que pour les actes à titre gratuit (donations et héritages);

L’acquisition démembrée d’un local étant une hypothèse d’acte à titre onéreux, rien n’impose de recourir à cette évaluation.

Plusieurs techniques de valorisation de l’usufruit (que l’on appel « économique » car il correspond normalement à une valeur concrète et non présumée par un texte fiscal) existent.

La méthode du Professeur AULAGNIER peut en principe trouver application sans que l’administration fiscale ne puisse reprocher l’absence de recours à l’usufruit fiscal, s’agissant d’une cession à titre onéreux.

L’idéal est que cette méthode d’évaluation soit cohérente avec une expertise menée par un Expert judiciaire, ce qui permettra de justifier des valorisations retenues dans l’acte (le Notaire annexera le rapport d’expertise à la vente afin de dissuader l’administration fiscale d’un redressement fondé sur les valorisations retenues)

En matière judiciaire, l’évaluation de l’usufruit fait l’objet d’une pondération de précarité de l’ordre de 10 à 20 % par rapport à la valeur locative retenue par l’Expert.

Cette indemnité de précarité est couramment contestée par les plaideurs par ce que son fondement reste relativement mystérieux. Finalement, la précarité est essentiellement celle générée par le litige judiciaire et l’insécurité juridique en découlant.

Cette pondération de la valeur locative n’a en principe pas lieu d’être dans un contexte extracontentieux et strictement contractuel dans lequel usufruitier et nu-propriétaire  connaissent le terme de leurs obligations, la durée étant limitée ab initio par la convention des parties.

Attention toutefois à la position de l’administration fiscale sur ce point et à celle des tribunaux administratifs et du Conseil d’Etat.

 

Prescription de l’action en violation du règlement de copropriété

UN DÉLAI DE PRESCRIPTION DE DIX ANS :

Ce délai n’a pas été modifié par la réforme générale de la prescription en matière civile de la loi du 17 juin 2008.

Aux termes de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 :

« Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

Il a régulièrement été jugé qu’une action tendant à sanctionner une (prétendue) violation du règlement de copropriété était personnelle et se prescrivait par dix ans.

À titre d’exemple, et encore récemment, aux termes d’un arrêt rendu par la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation le 17 janvier 2007 (AJDI 2008 p. 36 – Capoulade)

« Attendu qu’ayant relevé que le local n° 22 avait été transformé de cave en salle de réunion en 1973 et que cette violation du règlement de copropriété admise de facto à l’époque n’ayant pas été contestée dans le délai prévu l’action relative à ce point particulier était par voie de conséquence prescrite et souverainement retenu que l’affectation de ce local pouvait rester celle de salle de réunion, dernier état s’imposant tant à la copropriété elle-même qu’au copropriétaire et au locataire concernés »

 

LA VIOLATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIETE PEUT ETRE INVOQUE PAR TOUT COPROPRIETAIRE

La violation du règlement de copropriété peut être invoquée par tout copropriétaire sans avoir à démontrer un préjudice personnel.

A titre d’exemple : Cass. 3ème Civ. 16 décembre 2008 :  pourvoi n° 08/10480 – Loyers et copr. 2009, comm. no 46, obs. G. Vigneron, Administrer 2009, no 419, p. 61, obs. J.-R. Bouyeure

En revanche, tout copropriétaire ne peut pas agir en cas de non paiement des charges de copropriété, car il ne s’agit pas stricto sensu d’une violation du règlement de copropriété.

Délai de l’action en paiement d’indemnité d’éviction

 

délai

délai

Le preneur à bail com  mercial, destinataire d’un congé avec refus de renouvellement de la part de son bailleur, dispose d’un délai de deux ans pour demander le paiement d’une indemnité d’éviction. La juridiction compétente est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. Ce délai de deux ans (biennal) court à compter de la date d’effet du congé et non à compter de la date de signification du congé. 

La jurisprudence était extrêmement sévère sur le respect du délai qui ne pouvait, sous l’empire des anciens textes, être interrompu, l’ancien article L 145-10 du code de commerce, précisant en effet, que le Tribunal devait être saisi, « à peine de forclusion ». La forclusion n’était alors pas susceptible d’interruption dans les conditions de l’article 2241 du code civil.

Les textes ont depuis évolué et à la suite de la réforme du droit de la prescription de juin 2008 et, depuis, et selon l’article 2241 du code civil :

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Abus de droit et habileté fiscale

Y/m/d

L’Avocat en charge d’étudier un système d’optimisation social doit prendre garde à éviter que le montage choisi soit constitutif d’un abus de droit.

Pour éviter ce piège fiscal, lourdement sanctionné, il faut prendre des précaution et maîtriser cette notion. Voici quelques éléments.

L’article L 64 du Livre des Procédures Fiscales autorise l’administration à écarter un acte constitutif d’un abus de droit pour restituer à l’opération sa véritable nature.

Travaux d’amélioration, mise en conformité et déplafonnement

Le statut des baux commerciaux prévoit que le loyer peut être déplafonné lors du renouvellement en cas de modification notable du local considéré.

La question des améliorations apportées par le locataire est moins intuitive : souvent, le bail commercial prévoit une clause d’accession au profit du propriétaire en fin de bail. Lors du premier renouvellement, ces améliorations réalisées par le locataire sont insuffisantes pour justifier la fixation du loyer à la valeur locative.

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