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Bail commercial et bail professionnel

Pour un local professionnel, la jurisprudence acceptait que celui-ci soit contractuellement soumis aux dispositions du bail commercial, ce qui a pour effet de conférer un droit de renouvellement au locataire, droit qui n’existe pas dans le régime du bail professionnel .

Cette possibilité a été consacrée par la loi du 4 août 2008, qui permet aux parties de choisir non pas le bail professionnel de six ans mais le bail commercial de neuf ans dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L145-2 du code de commerce, qui étend officiellement la possibilité de se soumettre au statut du bail commercial pour un local professionnel :

7° Par dérogation à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.

 

A défaut d’option pour le statut du bail commercial, il est rappelé que c’est l’article  57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, qui régit le bail professionnel. Selon cet article :

Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

 

En l’état du droit actuel, et sous réserve d’une re-qualification judiciaire en bail commercial (exemple : une activité commerciale est exercée dans les lieux loués et non une activité libérale), le bail professionnel ne « bloque » le bien loué que pour six ans maximum. Le propriétaire peut en effet le reprendre moyennant congé notifié six mois au moins avant le terme du bail et, dans la pratique, il peut, sur les conseils plus ou moins avisés de son administrateur de biens, proposer ou non un nouveau loyer majoré, ce qui de fait revient à un « déplafonnement » puisque les parties sont libres ou non de convenir d’un nouveau loyer.

Si le propriétaire ne donne pas de congé ou si le congé n’est pas valable (c’est le coeur du contentieux), le bail durera six ans de plus… ce qui n’est pas forcément de son intérêt.

Le congé d’un bail professionnel est valable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception alors qu’un bail commercial impose nécessairement un acte d’huissier.

En revanche, le bail professionnel ne permet notamment pas au propriétaire d’être contractuellement assuré que son locataire reste dans les lieux par période de trois ans, comme en matière de bail commercial (on parle de bail 3-6-9). Le locataire à usage professionnel peut à tout moment donner congé moyennant un préavis de six mois.

Le locataire à usage commercial a droit au renouvellement (en cas de refus, le bailleur doit sauf exceptions payer une indemnité d’éviction) en principe moyennant un loyer plafonné, ce qui n’est pas le cas du locataire d’un bail professionnel qui reste sous la menace d’un congé sans indemnité.

Les indices applicables ne sont pas nécessairement les mêmes.

Il n’y a pas de révision légale du loyer en matière de bail professionnel, alors que le bail commercial est très réglementé sur ce point.

En cas de litige sur le loyer, la juridiction saisie en matière de bail commercial est le Juge des loyers commerciaux, lequel n’est pas compétent pour un litige concernant un bail professionnel.