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La clause résolutoire du bail commercial

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La plupart des contrats de location contiennent une clause résolutoire. Cette clause est d’une importance première : c’est elle qui sera mise en jeu en cas de non paiement des loyers notamment. Le préalable indispensable est la délivrance d’un commandement par acte d’huissier.

 

Le code de commerce réglemente la mise en jeu de la clause résolutoire à l’article L 141-41. S’il est permis aux parties de ne pas insérer de clause résolutoire, il faut d’emblée rappeler que l’article L 145-15 du code de commerce édicte une règle particulièrement stricte:

 

 

 

article L 141-15 code commerce : Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54

Rappelons que l’article  L145-41 alinéa 1 du Code de Commerce dispose :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ce délai d’un mois est un délai auquel les parties ne peuvent déroger, en tout cas pour le réduire, l’idée du Législateur étant manifestement de protéger le preneur contre des clauses trop contraignantes.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 8 décembre 2010, N° 09-16939, publié au bulletin de la Cour de cassation, cette règle particulièrement stricte pour le propriétaire :

Mais attendu qu’ayant relevé que le bail prévoyait qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d’un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l’article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle

Dans cette affaire, la clause résolutoire stipulait un délai de 15 jours au lieu d’un délai d’un mois prévu par l’article L 145-41 du Code de Commerce. L’application combinée de ces deux textes a conduit la Cour de Cassation, fort logiquement, a juger nul et de nul effet la clause résolutoire insérée au bail.

Peu importe semble-t-il que le délai que l’Huissier mentionnait dans le commandement soit de un mois.