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Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort "caution", est la somme versée par le locataire en début de bail et destinée à garantir l’exécution de ses obligations locatives à l’égard du bailleur. Son régime est essentiellement fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article indique notamment que le dépôt ne peut excéder un mois de loyer en principal. Il ne saurait être prévu, par ailleurs, lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. On relèvera que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, son absence de paiement peut être sanctionnée par une clause résolutoire insérée au bail (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Cet aspect doit donc être abordé lors de la rédaction du contrat de bail.

LA REVISION EST ELLE POSSIBLE ?

L’article 22 al. 4 interdit expressément la révision du dépôt de garantie, que celle-ci intervienne au cours de l’exécution du bail ou lors de son renouvellement.

LA RESTITUTION
Les contentieux relatifs au dépôt de garantie des baux d’habitation concernent principalement la question de la restitution par le bailleur ou son mandataire des sommes versées par le locataire. Si l’enjeu est généralement de relative importance pour un mandataire, il l’est davantage pour le bailleur, notamment quand ce dernier est un particulier. En effet, pour certains appartements, la somme équivalant à deux un mois de loyers peut être tout à fait conséquente.

Les textes prévoit que la restitution doit intervenir dans le délai de deux mois suivant la restitution des clés par le locataire à son bailleur. Il est toujours possible pour un bailleur d’opérer la restitution avant terme. La loi n’impose qu’une date butoir.

Le locataire a-t-il le droit d’exiger de son bailleur la restitution de son dépôt augmenté des intérêts à compter de la date de versement ?

Une telle demande n’est pas recevable car le dépôt de garantie ne produit pas, à la différence de certains autres pays européens, d’intérêts au profit du locataire.

Bien évidemment, il en est autrement si le bailleur ne restitue pas la somme équivalant au dépôt dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés. Le locataire sera alors en droit d’exiger du bailleur la restitution du dépôt avec intérêt au taux légal à compter des deux mois suivant la restitution des clés. On attirera l’attention des parties au contrat de bail sur le fait que seule la remise des clés fait courir le délai de restitution. On rappellera que cette remise, pour être pleinement valable, ne peut être opérée qu’entre les mains du bailleur ou de son mandataire. La vigilance est requise.

Qu’en est il en cas de cession de l’appartement loué ?

Il convient de relever que la dette de dépôt de garantie du bailleur n’est pas transférée de plein droit à l’acquéreur. Le locataire devra s’adresser au bailleur entre les mains duquel il a effectué le dépôt de garantie (CA PARIS 6e ch. B, 30 avril 1987 Juris Data n°1987-22438). Au surplus, si une clause de l’acte de cession prévoit que l’acquéreur doit restituer un dépôt de garantie, le locataire est en droit, s’il y a intérêt, de considérer qu’elle lui est inopposable (Cass. 3e civ. 18 janvier 1983, Bull. civ. III, n°14).
Dans la même logique, en cas de décès du bailleur, il s’agit d’une dette de la succession et seule cette dernière en est redevable.

Concrètement, la restitution pourra être demandée par le locataire qui devra retirer un formulaire d’injonction de payer au greffe du Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble ou par assignation devant ledit Tribunal d’Instance.

QUELLES SOMMES PEUVENT ÊTRE RETENUES PAR LE BAILLEUR ?
Au titre des obligations légales et contractuelles du locataire à l’égard du bailleur, ce dernier est en droit de retenir les sommes qui lui restent dues. Il va s’agir principalement des arriérés de loyers ou de charges, mais également des réparations locatives (CA PARIS, 6e ch. B, 3 juin 1986 Juris Data n°1986-24539) ou encore des pénalités de retard pour défaut de paiement ponctuel des loyers et des charges, dès lors que leur principe et leur montant ont été, au préalable, contractualisés (CA PARIS, 6e ch. B 17 février 1984, Juris Data n°1984-21282).

La seule exigence tient dans le fait que ces sommes restant dues par le locataire doivent "dûment justifiées" (art. 22, al.3). La question se pose notamment pour les charges de copropriété dont le montant définitif n’est pas connu à la remise des clés. Il est conseillé de ne retenir un montant forfaitaire fondé sur un pourcentage d’augmentation proche de l’année précédente, sauf dépenses importantes exceptionnelles. Quoi qu’il en soit la retenue ne saurait être totale, suivant la seule justification que des charges n’ont pas été définitivement votées par l’assemblée générale des copropriétaires et que la répartition définitive n’est en conséquence pas connue. De toute évidence, une telle retenue serait jugée abusive par les tribunaux.

Dans une telle situation, on notera que l’intérêt légal ne court qu’à compter de la date à laquelle un arrêté des comptes est possible.