Le principe du contradictoire et de l’égalité des armes conduit de plus en plus souvent les parties et les Tribunaux à la désignation d’un Expert Judiciaire.

A défaut d’une telle expertise, et si l’une des parties ne fonde sa demande que sur un rapport d’expetise amiable, si compétent que soit l’Expert “amiable” rédacteur, celle-ci risque de se voir opposer non sans quelques chances de succès, l’article 6 & 1 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits des liberté fondamentales.

C’est ce principe juridique qu’a eu l’occasion de rappeler la troisième chambre civile en matière de fixation de loyer de renouvellement, dans un arrêt de cassation, décision rendue le 3 février 2010, publiée au bulletin (numéro de pourvoi  09-10631).

Peu importe que la Cour d’Appel de Paris ait bien pris soin de relever que ledit rapport amiable avait été soumis aux observations des parties.

Attendu que pour dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les règles du déplafonnement, soit à la valeur locative, l’arrêt retient que les bailleurs se prévalent du rapport amiable établi à leur demande par M. Y… mettant en évidence une évolution des facteurs locaux de commercialité durant le cours du bail expiré, que ce rapport soumis aux observations contradictoires des parties et comportant des éléments objectifs, doit être retenu comme un élément permettant d’apprécier les motifs de déplafonnement, qu’il met en évidence une augmentation importante du pourcentage du nombre des enseignes par rapport au nombre de commerces resté constant du secteur en cause, que cette augmentation a attiré un flux supplémentaire non négligeable de chalands venant de l’extérieur et a eu une incidence notablement favorable sur la commercialité déjà bonne du secteur, que ce courant positif de commercialité a nécessairement profité au commerce en cause, les chalands, attirés par les marques, ne dédaignant pas pour autant les commerces autres participant ainsi à ce courant, que le commerce litigieux a d’autant plus profité de ce courant que la majorité des enseignes dont s’agit sont des enseignes de prêt-à-porter n’entrant pas dans la catégorie des enseignes de luxe et que ce changement notable de commercialité lié à l’augmentation du pourcentage des enseignes justifie le déplafonnement du loyer ;

Qu’en statuant ainsi, en se fondant exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d’une des parties, la cour d’appel, qui a méconnu le principe de l’égalité des armes, a violé le texte susvisé ;

D’ailleurs les recommandation prises à l’issue de la Conférence de consensus « L’expertise judiciaire civile » les 15-16 novembre 2007, recommandations publiées sur le site de la Cour de Cassation, il est consigné que, l’exprtise judiciaire s’impose notamment pôur des raisons de complexité, ainsi détaillées :

Critère de complexité

Ce critère est utile à de nombreux stades de l’intervention du technicien, quoique les textes ne le définissent pas. La complexité peut tenir notamment au caractère de principe de la question à trancher, à la nature et à l’importance des investigations à réaliser, au nombre de parties en cause, ou encore à l’enjeu du litige.

On peut, d’ailleurs, en respectant ces critères, donner une liste, non limitative, de domaines pour lesquels les expertises ne sont pas complexes même si elles peuvent être délicates, sauf cas d’espèces : expertise de mise sous tutelle, de réparation du préjudice corporel, questions relatives à la mitoyenneté et au bornage, contestations sur le prix du bail commercial, enquête sociale, interprétariat, traductions.

Sur la base de cette jurisprudence, toute décision des juges du fond de fixation de loyer commercial peut être censurée lorsqu’aucune expertise judiciaire n’a été ordonnée, même en présence d’une expertise amiable.