Avocat Droit Immobilier Paris - Litiges et contentieux immobilier- Conseils - Droit des affaires - cessions commerce, parts sociales, constitution de sociétés.
+33 (0)1 48 05 76 94 contact@optimum-avocats.net

 

Lorsque le bail peut être déplafonné, par exemple en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il faut déterminer la valeur locative au jour de la date d’effet du renouvellement.

L’unité de référence pour calculer un loyer commercial est, pour un commerce classique (hors grande surface), une surface particulière qui est toujours exprimée en mètre carré pondéré. C’est à cette surface pondérée, et non à la surface brute, que l’on applique le prix au mètre carré pondéré.

Les surfaces commerciales font l’objet d’une pondération pour tenir compte de la configuration particulière de chaque local.

Un exemple simple permet au profane de saisir la raison de cette pondération :

Imaginons deux boutique de 20 mètres carrés, et de 2 mètres sur 10 de cotés. L’une à une vitrine de dix mètres sur rue et l’autre une vitrine de de deux mètres. La commercialité de la première est incontestablement nettement supérieure à la seconde … alors que la surface est la même.

Pour une boutique de moins de 200 mètres carrés, voici les pondérations généralement admises en fonction des différentes zones :

Rez-de-chaussée

Zone 1 : 5 m de profondeur à partir de la vitrine : coefficient de pondération 1

Zone 2 : 5 m de profondeur à partir de la fin de la zone 1 : coefficient de pondération 0,7 à 0,8

Zone 3 : 10 m de profondeur à partir de la fin de la zone 2: coefficient de pondération 0,5 à 0,6

Zone 4 : au-delà de 20 m de profondeur à partir de la fin de la zone 3: coefficient de pondération 1

Zone d’angle : triangle isocèle de 5 m ou pus selon la configuration du local

1er étage

Espace vente éclairé par vitrines zone sur 5 m de profondeur, coefficient de pondération : 0,5

Espace vente : coefficient de pondération : 0,4

Espace Réserves : coefficient de pondération : 0,20 à 0,25

2ème étage

Espace vente : coefficient de pondération : 0,25 à 0,30

Réserves : coefficient de pondération : 0,10 à 0,20

3ème étage et suivants et Sous-sol

Espace vente selon accès et configuration : coefficient de pondération : 0,20 à 0,30

Réserves : coefficient de pondération : 0,10 à 0,15

Mezzanine

En fonction de sa visibilité entre 0,20 et 0,35

A vos plans et calculatrices !