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La Cour d’Appel de Paris (CA Paris, 5, 3, 19-01-2011, n° 09/11694, S.C.I. KERSAUX c/ SARL RESTAURANT LE GOUBERVILLE) a rendu un arrêt concernant un restaurant qui tranche plusieurs difficultés relativement classiques , sur les indemnités accessoires, la valorisation d’une terrasse et sur l’application d’un coefficient de précarité.

Il est rappelé que deux indemnités sont au cœur du débat : l’indemnité d’éviction due par le bailleur qui refuse le renouvellement et l’indemnité d’occupation (en résumé, la fixation du loyer déplafonné à la date de l’éviction), indemnités qui se compensent.

Sur les indemnités d’éviction accessoires :

S’agissant d’une liquidation judiciaire à la suite de l’inobservation du plan de redressement, inobservation à laquelle la sci bailleresse est étrangère, et au regard de l’absence de lien avec le congé avec le refus de renouvellement, la Cour a jugé que le preneur (représenté par le mandataire judiciaire) ne peut prétendre à l’indemnisation d’un préjudice résultant de la nécessité d’avoir à exposer des frais de réinstallation ou tenant à l’existence d’un trouble commercial.

En revanche, la Cour accorde au locataire une indemnisation au titre des frais de déménagement des éléments corporels du fonds ainsi que les frais de licenciement.

 

Sur la valorisation des terrasses pour valoriser l’indemnité d’occupation :

La Cour considère qu’il y a lieu de majorer l’indemnité d’occupation de 25 % en raison de l’existence de terrasse.

Sur la prise en compte de la précarité à hauteur de 10% en raison du refus de renouvellement :

La Cour a statué ainsi :

Le fait de ne pouvoir disposer d’un bail renouvelé et de ne pouvoir céder son bail aux conditions du bail renouvelé constitue un élément de précarité qui justifie l’application d’un coefficient de précarité de 10 % ;