Quand un locataire procède à des travaux d’agencement initiaux, le bailleur peut-il obtenir la fixation du loyer à la valeur locative ?

La question n’est pas simplement théorique puisque dans le cas de travaux d’agencement initiaux, il n’y a pas de motif de déplafonnement, alors qu’en cas d’amélioration, le bailleur peut demander dans certaines conditions, la fixation du loyer à la valeur locative.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a rendu le 6 mars 2008 un arrêt rappelant ce principe : [download id=”3″], au sujet d’une nouvelle activité de laverie dans une affaire dans laquelle je conseillais le locataire.

 

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Cette décision se situe dans la lignée de la jurisprudence sur la mise en conformité du local à l’activité exercée.

La Cour de Cassation (Cass. 3ème civ. 30 juin 1999, Loyers et copr. 2000, comm. 12) affirme de façon explicite l’incompatibilité entre les travaux d’agencement initiaux et la notion d’amélioration.

La Cour d’appel avait estimé que les importants travaux d’agencement et d’adaptation à la nouvelle activité réalisés par le preneur en vue de substituer à un commerce de boucherie celui de restaurant-bar, étaient d’une ampleur suffisamment significative pour qu’ils constituent des travaux d’amélioration permettant ainsi d’entraîner le déplafonnement à l’occasion du second renouvellement.

La Cour de cassation censure cet arrêt sous la motivation suivante :

“En statuant ainsi, sans préciser la consistance des travaux effectivement réalisés et alors que les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision….”

Les juridictions du fond tiennent également compte des travaux réalisés dans le cadre d’une mise en conformité eu égard à la destination contractuelle :

• La 16ème Chambre A de la Cour d’Appel de Paris a jugé, par arrêt du 4 février 1997 (Administrer juin 1997, p. 30, Obs. Boccara-Sainturat), que le propriétaire ne pouvait sérieusement se prévaloir d’améliorations pour des travaux destinés à rendre les lieux conformes à leur nouvelle destination contractuelle.

• La 16ème Chambre B de la Cour de Paris, suivant arrêt du 12 mars 1999 (Loyers et copr. 1999, comm. 239, Obs. Ph.H.B) distingue entre les travaux nécessaires pour l’adaptation des locaux à leur nouvelle destination et ceux qui peuvent constituer une amélioration notable.

Il a été jugé sur le fondement de l’article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 (Cass. 3ème civ. 7 avril 1993 n° 91-12551) qu’une modification de l’affectation des surfaces justifiait le déplafonnement en ce qu’elle constitue une modification des caractéristiques du local (et non une amélioration).

La conséquence est que ce motif de déplafonnement doit être invoqué au premier renouvellement du bail suivant cette modification, à la différence d’une amélioration, laquelle ne peut être invoquée en tant que telle qu’au second renouvellement suivant sa mise en place, par application du principe de l’accession.