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La révision triennale d’un bail commercial est distincte du jeu de l’indexation automatique prévue contractuellement par le bail commercial et à ce sujet, une jurisprudence bien établie admet que l’on puisse former une demande de révision triennale alors même que le bail comporte une clause d’indexation ( pour un exemple : Cass. 3ème Civ. 2 juillet 1986 : loyers et copropriété 1986 n°397)

1. La révision spécifique des baux indexés est régie par les dispositions de l’article L 145-39 du Code de Commerce lequel dispose que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause,  « le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Lorsque l’augmentation de l’indice est inférieure, de peu, mais inférieure tout de même à 25 %, la révision ne peut être demandée.

En revanche, rien n’interdirait d’invoquer ultérieurement cette révision spécifique en cas de variation supérieure au quart et de justifier ainsi la révision à la valeur locative.

 

2. La révision prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce, laquelle s’applique même en cas de bail soumis à une clause d’indexation automatique, permet une fixation du loyer à la valeur locative lorsqu’il est rapporté « la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant par elle-même entrainée une variation de plus de 10% de la valeur locative ».

 

Cette révision, qui doit faire l’objet d’une demande par lettre recommandée AR, est conditionnée à la démonstration cumulative de deux éléments : la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

 

En cas de clause contraire stipulée dans le bail, il n’est pas certain que cette stipulation soit forcément incontournable puisque la révision prévue par l’article L145-38 du Code de Commerce est d’ordre public et que les parties ne peuvent, par définition, n’apporter aucune restriction à l’application de ce texte par les juridictions civiles.

 

A priori, peu importe qu’une franchise de loyer ait été accordée ab initio, et qui justifie économiquement un loyer contractuel élevé, ne saurait en principe être un obstacle à l’application de la révision triennale, puisque le texte ne distingue pas dans une telle hypothèse et que les deux critères de révision sont indépendants de telles conditions.