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Attention, il y a eu de nombreuses évolutions législatives en la matière depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel.

Il faut donc toujours commercer par se demander à quel régime juridique le renouvellement du bail commercial est soumis.

Si le renouvellement prend effet avant l’entrée en vigueur, ce sont les anciens textes qui s’appliquent.

Dans cet article, nous traitons de la situation du renouvellement postérieur à l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

PlaçonsMini with leftmost monthnames column nous dans l’hypothèse classique d’un bail commercial (3/6/9) :

Le bailleur peut faire délivrer un congé avec offre de renouvellement mais sous certaines conditions de formes et de délais.

Selon la nouvelle rédaction de l’article L145-9 du code de commerce :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné »

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ou, depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, par LRAR.

En dépit le cette faculté se voulant simplificatrice, il est plus que fortement conseillé de continuer à signifier le congé par voie d’huissier, car il faudra une dizaine d’années pour avoir une vision précise de la position de la jurisprudence sur les problèmes de signatures de l’AR, de contenu du pli, etc. etc.

Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Un acte d’huissier n’est plus exigé depuis la loi Pinel

Avant l’entrée en vigueur de cette loi, le congé devait être signifié par un Huissier selon l’article L 145-9 du code de commerce, à défaut le congé est NUL et de NUL EFFET : exemple Cass. 3ème Civ. 9 mars 2005).

SIX MOIS A L’AVANCE AU MOINS AVEC UN EFFET AU DERNIER JOUR DU DERNIER TRIMESTRE CIVIL

Traduction au travers plusieurs exemples :

Cas basique :  un bail commercial 3/6/9 prend effet au 1er janvier 2004 : soit une prise d’effet à un trimestre civil

les 9 ans ont expiré au 31 décembre 2012 à minuit.

Le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement quand il le souhaite tout au long du bail (sous réserve d’abus – rarissime).

S’il donne congé avant le 30 juin 2012, celui-ci prendra effet au 31 décembre 2012.

S’il donne congé le 10 juillet 2013, le congé prendra effet au 1er avril 2013.

Cas un peu plus compliqué : un bail commercial 3/6/9 prend effet au 10 janvier 2005

Les neuf ans expirent le 09 janvier 2014.

Si le congé avec offre de renouvellement est signifié le 8 juin 2013, le bail sera renouvelé non pas le 9 janvier 2014, mais le 1er avril 2014 : c’est pour cela que le texte de l’article L 145-9 du code de commerce vise deux délais : 6 mois et date d’effet au dernier jour du trimestre civil

Période postérieure aux 9 ans :

Lorsque les 9 ans sont écoulés, l’article L 145-9 du code de commerce dispose :

« A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation … »,

A tout moment pendant cette période, le bailleur peut notifier (par Huissier et surtout pas par LRAR) un congé avec offre de renouvellement.

Dans ce cas, le bail sera renouvelé 6 mois après et le dernier jour du trimestre civil.

Application :

Bail ayant pris effet au 1er janvier 2003. Les neuf ans sont atteints le 1er janvier 2012.

Le bailleur et le preneur n’ont rien notifié à ce jour.

Le bailleur peut notifier le 15 septembre 2012 un congé, qui prendra alors effet le 1er avril 2013 … (et non le 15 mars)

 Contenu du congé avec offre de renouvellement:

L’acte signifié doit préciser que le congé est donné pour mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé, sans qu’il soit besoin de préciser le montant du nouveau loyer.

Il est recommandé de préciser le montant du nouveau loyer  pour que celui-ci commence à courir avec le bail renouvelé. Sinon, le nouveau loyer prendra effet au jour de la demande, laquelle peut intervenir plusieurs années après …

Ce ne sera alors qu’à compter de cette nouvelle demande que le nouveau loyer majoré pourra prendre effet.

L’acte doit préciser à peine de nullité le délai dont dispose le locataire pour contester le congé : deux ans à compter de la date d’effet du congé.

 

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