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Selon l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.  (L. no 2000-1208 du 13 déc. 2000, art. 190-I)

Le contentieux de la validité ou de la nullité du congé est abondant et souvent les débats se concentrent sur le degré de précision des locaux concernés par le congé, lequel doit être aussi précis que possible.

La tendance de la jurisprudence est d’être très stricte dans l’analyse du congé, certains y voient même un certain zèle, d’autre la juste protection des intérêts du locataire conformément à la Loi du 6 juillet 1989.  Les juridictions du fond sont particulièrement attentives à la désignation et dès que le congé omet une cave, un parking ou des toilettes collectives, la sanction est sans appel (pardonnez ce jeu de mot hasardeux) : le congé est déclaré nul et de nul effet ?

Celà peut heurter le bon sens dans la mesure où par définition le locataire connait parfaitement les lieux qui lui sont loués dans la mesure où, précisément, il y habite.

C’est en tout cas dans ce contexte que la Cour d’Appel de Paris a rendu un arrêt COUR D’APPEL DE PARIS – Pôle 4 – Chambre 3 ARRET DU 03 JUIN 2010 RG 08/14128  dans une espèce ou l’auteur du congé n’avait pas même précisé les lots de copropriété ni les tantièmes concernés par l’offre de vente.

La Cour d’Appel de Paris, qui apprécie souverainement les faits et étant rappelé qu’aucun texte n’impose la désignation des lots de copropriété concernés, a statué dans les termes suivants :

Considérant que lorsque le règlement de copropriété ne comporte ni interdiction, ni restriction, comme c’est le cas en l’espèce, chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; que si, en cas de vente d’une fraction du lot, la production du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division n’est pas nécessaire, c’est à la condition que la consistance du bien offert à la vente soit parfaitement identifiable ;

Considérant que le congé fait précisément référence à l’appartement du 1er étage, au-dessus de l’entresol et à une cave au sous-sol ; qu’ainsi la détermination des lieux offerts à la vente, qui sont exactement les lieux loués, est établie sans ambiguïté ; que, dès lors, la circonstance que la mention du lot et des tantièmes de copropriété indiqués dans le congé ne soit pas celle résultant de la modification de l’état descriptif de division ou soit même contradictoire avec d’autres mentions, n’a pas pour effet de rendre nulle l’offre de vente qui comporte les conditions de la vente avec la référence des lieux et le prix, répondant ainsi aux dispositions de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les locataires, qui n’ont pas accepté l’offre de vente, étaient déchus de tout titre d’occupation ;

Il faut préciser que les faits de l’espèce semblent suggérer qu’une division des lots était en cours, ce qui explique que le congé ne pouvait mentionner les lots sans fausser la désignation.

La solution aurait vraisemblablement était différente si les lots étaient concernés par la vente, mais il ya des chances que des plaideurs se saisisse de cette décision en cas d’erreur dans la désignation du lot de copropriété.