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Je ne vais pas revenir ici sur le détail des conditions permettant de bénéficier du dispositif VISALE, ou encore sur les garanties précises, très bien expliquées sur le site visale.fr .

En revanche, je souhaiterais, de manière informelle et dans un langage compréhensible par le non juriste, attirer l’attention du bailleur sur les difficultés et points faibles du mécanisme, ainsi que sur les risques juridiques encourus, lesquels ne sont pas neutres:

Le cautionnement visale :

Le dispositif mis en place repose sur la technique du cautionnement. Certes, il s’agit d’un mécanisme public, mais savez-vous quel est le premier réflexe de toute assurance ou administration à qui l’on demande d’indemniser en qualité de caution ?  Tout vérifier pour, si cela est possible, ne pas payer.

Est ce que les conditions sont bien remplies ? Qui a signé ? Les délais ont été respectés ? Avez vous l’accusé de réception de la mise en demeure ? etc. etc.

Imaginez au surplus (et il faut pas beaucoup d’imagination vu les Lois de Finances) que le budget alloué à ACTION LOGEMENT ne soit pas suffisant, de nombreux locataires n’estimant pas utile de payer puisqu’ils ne risquent pas de résiliation de bail à court terme.

De là à penser que, pour sélectionner les dossiers indemnisés, les services juridiques éplucheraient méticuleusement vos déclarations, la décence, le montant du loyer qui dépasserait le montant du loyer encadré, etc, il ne faut pas faire preuve de paranoïa, mais seulement d’anticipation.

Quid en cas de remise en cause du cautionnement VISALE

Imaginons maintenant que pour une raison valable ou non, le cautionnement VISALE vous soit refusé, un an et demi après votre signature.

Votre situation se complique sérieusement : votre locataire ne va pas manquer de vous le reprocher dans la procédure ! Normalement, la caution aurait dû jouer, mais par votre faute (vous avez égaré l’accusé de réception), la caution ne veut pas payer. Bien entendu cela lui causera des préjudices… et il obtiendra des délais:

Et si vous êtes courageux, vous pourriez être tenté d’assigner en Justice action logement, si vous trouvez devant quelle juridiction (Tribunal administratif / Tribunal d’instance ?), vous risquez de vous voir opposer la moindre erreur et condamner à des frais de procédure non négligeables:

VISALE et l’encadrement des loyers

Imaginez que comme de nombreux bailleurs, vous n’ayez pas respecté le loyer fixé par l’autorité administrative.

Pensez-vous que VISALE indemnisera un loyer trop élevé ?  Permettez-moi d’en douter. Je vois mal un mécanisme public payer pour des loyers prohibés. est-ce une cause de déchéance de garantie ?

Peut-être bien que oui, peut être bien que non…

Nous le serons dans 4 ou 5 ans lorsque la Cour de cassation aura tranché cette question, mais d’ici là tout est possible…

VISALE et la décence

Souvent les locataires prétextent un problème de décence pour ne plus payer leur loyer.

Imaginons qu’un locataire soulève ce point, pensez-vous que VISALE indemnisera le bailleur.

Je crains que la réponse ne soit négative, à moins que cela ne soit prévu dans le contrat de cautionnement que je n’ai pas pu obtenir malgré plusieurs demandes

 

VISALE et les dégradations locatives et frais de procédure :

Souvent présentées comme une assurance loyers impayés gratuite pour ceux qui sont éligibles, il faut savoir cependant que  .

  • VISALE  ne couvre pas les dégradations locatives, contrairement aux assurances loyers impayées
  • VISALE à ma connaissance ne couvre pas non plus les frais de procédure (huissier, Expert, Avocat). Même si grace à des start up comme loyers-impayes.net, le coût de telles procédures tend à baisser, il faut avoir conscience qu’en cas d’impayés, s’ajouteront les frais de procédure.
  • lorsqu’un locataire refuse de quitter spontanément les lieux, entre les 2 mois du commandement, puis les deux mois antérieurs à l’audience, puis, le délai de délibéré, puis la trêve hivernale de 5 mois, et les deux mois précédant la réquisition de la force publique, et le mois minimum constaté pour la mise en oeuvre après commission en préfecture, il faut plus d’un an pour reprendre son logement. de sorte que si la procédure intervient 6 mois avant la fin du cautionnement, il faut compter minimum 6 mois de loyers encore perdus avec VISALE.

VISALE et la résiliation judiciaire du bail – ralentissement en perspective

Il faut également savoir que lorsque VISALE fonctionne, vous perdez a priori le droit d’agir en Justice pour résilier le bail car vous subrogez ACTION LOGEMENT dans vos droits:

Et alors me direz-vous ?

Et alors, si vos impayés se produisent quelques mois avant la fin du cautionnement (limité à trois ans sauf erreur de ma part), vous devrez attendre l’expiration du délai pour engager la procédure. Vous perdrez quelques mois supplémentaires de procédure (qui prend elle même naturellement le temps dans un souci de protection du locataire). Il faudra repartir à zéro : faire délivrer commandement, dénoncer, assigner, conclure, plaider: pourquoi ne pas anticiper et faire délivrer un commandement de payer avant ?

Imaginez que ce commandement soit jugé nul parce que vous aviez subrogé vos droits au profit de votre caution, et que la décision intervienne en appel, après 3 ans de procédure : ce n’est pas une blague, mais toute la procédure d’expulsion risque de s’écrouler, et il faudra tout recommencer à zéro.

Vous ne pourrez vraisemblablement pas plus faire valoir les impayés comme motif de résiliation du bail dans un congé, à l’issue des trois ans, ce n’est a priori pas l’esprit de la loi.

Conclusion

En conclusion,  VISALE, qui part d’une bonne intention, mais comme d’habitude, a été concocté par des services ministériels technocrates et faisant preuve d’une grande méconnaissance du terrain, ressemble beaucoup à une usine à gaz qui risque d’exploser lorsque certains bailleurs demanderont à être indemnisés. Mieux vaut en avoir conscience.

Enfin, VISALE présente une forme d’injustice car il solvabilise artificiellement des locataires par rapport à d’autres qui ont pourtant objectivement un meilleur dossier, et ces derniers se verront in fine refuser injustement leur candidature.

Cette solvabilisation maintient artificiellement des loyers élevés en faussant une fois de plus la loi de l’offre et de la demande, comme le fait le parc public.

Mais l’effet pervers principal sera sans doute de déresponsabiliser les locataires bénéficiant de ce dispositif, qui bénéficient de facto d’une forme de crédit gratuit.

Avec VISALE, finalement on achète ses loyers à crédit, au meilleur taux, mais pour en bénéficier, il faut avoir un mauvais dossier. Tout cela est aussi absurde qu’injuste et finira par un nouvel échec.

A bon entendeur.