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COUR D’APPEL DE PARIS, Pôle 5 – Chambre 3, ARRET DU 06 AVRIL 2011 (RG 09/02888)

La Cour d’Appel de Paris vient de confirmer le 6 avril 2011 le déplafonnement d’une boutique de chaussures située 37 rue Chaussée d’Antin à 75009 PARIS.

La Cour fixe le loyer de renouvellement au 1er décembre 2006 à la valeur locative et écarte la règle du plafonnement estimant qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Voici un extrait de l’argumentation reprise par la Cour de cette décision très bien motivée :

Que la création de la ligne Eole, station gare Saint Lazare Haussman, a surtout profité aux rues avoisinant les voies d’accès principales et notamment la rue du Havre, que seuls ont tiré profit de l’implantation de nouvelles enseignes nationales le centre commercial de la rue du Havre et le Boulevard Haussman, que le trafics voyageurs a légèrement augmenté à la station de métro Estienne d’Orves ce qui ne fait que compenser la baisse du trafic station Chaussée d’Antin, que le chiffre d’affaires de la société a stagné au cours du bail expiré, que l’implantation de nouveaux bureaux sur une surface de 150 000m² consiste en réalité en une modernisation de locaux déjà exploités à usage de bureaux et dans des lieux très éloignés des locaux dont s’agit .

Or si deux des accès de la gare Saint Lazare Haussman se trouvent à une distance de 400 mètres pour l’un ( rue du Havre ) de 300 mètres pour l’autre ( rue Saint Lazare ) du commerce considéré, deux autres accès, l’un rue de Caumartin et l’autre angle rue Mogador et rue de Provence se trouvent respectivement à 300 mètres et 100 mètres du commerce considéré, permettant l’accès à la ligne Eole et aux lignes 3, 9, 12 , 13 et 14 du métro .

Au surplus et surtout, l’expert a relevé la réalisation au cours du bail expiré de 150 000m² de bureaux dans un secteur de moins de 400 mètres du commerce considéré qui constitue la zone de chalandise ;

 

La Cour a également pris en considération d’autres éléments de fait :

« Si les accès des rue Mogador et Caumartin vers la ligne RER Eole puis vers les lignes 3, 9, 12, 13 et 14 du métro sont moins utilisés du fait de la présence d’un long couloir souterrain , il est néanmoins établi que la densification des commerces dans un rayon de 400 mètres autour du commerce considéré et au voisinage des stations de métro Havre Caumartin et Chaussée d’Antin alors que celles-ci, parallèlement ne connaissent pas une augmentation notable du trafic voire un relatif déclin pour la station Chaussée dAntin, traduit bien l’attractivité que représente pour la commercialité du secteur les nouvelles voies d’accès qui drainent une clientèle qui ne réside pas dans le quartier .

L’expert a d’ailleurs souligné que l’immense majorité de la clientèle de cette zone de chalandise utilise les transports en commun, métro ou rer et le premier juge a justement retenu que si cet apport  de clientèle était plus important au voisinage immédiat des accès principaux de la station rer et de la gare Saint Lazare, cet afflux de clients se déversait également dans les rues avoisinantes .

Enfin, le commerce est situé sur le premier tronçon de la rue de la Chaussée d’Antin qui compte 67 commerces ‘moyen de gamme’ orientés vers l’équipement à la personne ; les enseignes nationales y représentaient en 2007, 45 % des commerces exploités ; six enseignes supplémentaires s’y sont implantés au cours du bail expiré, ce qui représente 26% du nombre total de commerces de ce tronçon de rue . »

 

la Cour écarte le loyer obtenu par amortissement de la valeur du droit au bail qui ne constitue pas une valeur de référence tout à fait pertinente, compte tenu du mode de calcul du loyer qui intègre une donnée étrangère au bail lui-même

 


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