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La question de la prise en charge du ravalement relève de la clause « entretien-travaux-réparations » du contrat de location à usage commercial.

La répartition des travaux entre le bailleur et l’acquéreur est libre : rien n’empêche en conséquence que l’ensemble des travaux soit à la charge du locataire, y compris les gros travaux de structure et quelque soient leurs coûts.

 

 

 

Lors de la conclusion d’un bail commercial, il convient donc pour chaque partie d’être particulièrement vigilant dans la rédaction de cette clause.

La plupart des contrats de location répartissent les travaux entre le bailleur et le locataire par référence aux articles 605 et 606 du Code civil, articles relatifs à la répartition des travaux entre nu-propriétaire et usufruitier : le bailleur se voit donc contractuellement tenu des « grosses réparations » de l’atticle 606 du code civil.

Exemple :

« le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code Civil. »

C’est ce type de clause que nous étudions dans cet article.

Le texte de l’article 606 du code civil est ainsi rédigé depuis 1804 (code napoléonien) :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

La Cour de Cassation considère que l’énumération de l’article 606 du code civil est limitative puisque le dernier alinéa édicte que « toutes les autres réparations sont d’entretien » … et donc incombent au preneur.

C’est ainsi qu’il a été jugé de manière constante que le (simple) ravalement incombe au locataire à moins qu’il ne soit la conséquence d’une injonction administrative.

Dans un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 12 avril 1995( Bul. Civ. II, n° 103) la Haute juridiction a jugé qu’en présence d’un bail où il était convenu que seules les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil restaient à la charge du bailleur, le coût du ravalement incombe au preneur dès lors qu’il n’affecte pas le gros œuvre, ni la structure de l’immeuble.

Le décapage et l’imperméabilisation ne sauraient constituer une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code Civil, lequel les limite exclusivement aux réparations « des gros murs et des voûtes » et précise que « toutes les autres réparations sont d’entretien ».

La jurisprudence s’est prononcée sur la nature juridique du ravalement et a admis qu’elle ne relevait pas de l’article 606 du Code Civil :

  • La 16ème chambre A de la Cour d’Appel de Paris a ainsi jugé dans un arrêt du 29 novembre 2004 que ne relevait pas de l’article 606 du code civil les travaux de ravalement qui ont consisté à « brosser, gratter, lessiver, peindre et traiter la façade de l’immeuble ; que si ces travaux ont imposé la reprise à l’enduit de zones soufflées et de fissures, le remplacement des traverses et la réfection des ferrures, in n’en demeure pas moins que n’affectant ni le gros œuvre, ni la structure de l’immeuble, ils ont constitués une réparation relevant de l’entretien locatif et incombant à ce titre à la société locataire, peu important que la vitrine du restaurant n’ait fait l’objet d’aucune réfection . »
  • La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a également jugé par arrêt du 30 mai 1996 (N° de pourvoi 94-14700 disponible sur Légifrance) que « le ravalement consistant en des travaux de peinture et de zinguerie devait être laissé à la charge du locataire »

En revanche, la solution est différente si le ravalement est la conséquence d’une injonction administrative. Si l’immeuble est sous le coup d’une injonction de ravaler, et si le bail ne précise pas que même en cas d’injonction administrative  le ravalement demeure à la charge exclusive du preneur, la jurisprudence considère que c’est au bailleur qu’il incombe de payer le ravalement.

Pour savoir dans quelles conditions le ravalement a été décidé, il faut avant toute chose demander au propriétaire qui essaie de l’imputer au locataire une copie de l’assemblée générale ayant décidé les travaux.

Souvent les travaux de ravalement sont compris dans un ensembles d’autres travaux qui eux incombent au propriétaire et dans ce cas là,il faut, à partir du devis ou de la facture de l’entreprise, ventiler les postes incombant à chacune des parties.