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L’usufruit est en principe évalué selon un barème fiscal

La méthode d’évaluation fiscale est régie par l’article 762 du CGI et repose sur le barème suivant :

Age de l’usufruitier Usufruitier Nue-propriété
Moins de 20 ans 7/10 3/10
Moins de 30 ans 6/10 4/10
Moins de 40 ans 5/10 5/10
Moins de 50 ans 4/10 6/10
Moins de 60 ans 3/10 7/10
Moins de 70 ans 2/10 8/10
Plus de 70 ans 1/10 9/10

Mais, cette évaluation fiscale ne s’impose que pour les actes à titre gratuit (donations et héritages);

L’acquisition démembrée d’un local étant une hypothèse d’acte à titre onéreux, rien n’impose de recourir à cette évaluation.

Plusieurs techniques de valorisation de l’usufruit (que l’on appel « économique » car il correspond normalement à une valeur concrète et non présumée par un texte fiscal) existent.

La méthode du Professeur AULAGNIER peut en principe trouver application sans que l’administration fiscale ne puisse reprocher l’absence de recours à l’usufruit fiscal, s’agissant d’une cession à titre onéreux.

L’idéal est que cette méthode d’évaluation soit cohérente avec une expertise menée par un Expert judiciaire, ce qui permettra de justifier des valorisations retenues dans l’acte (le Notaire annexera le rapport d’expertise à la vente afin de dissuader l’administration fiscale d’un redressement fondé sur les valorisations retenues)

En matière judiciaire, l’évaluation de l’usufruit fait l’objet d’une pondération de précarité de l’ordre de 10 à 20 % par rapport à la valeur locative retenue par l’Expert.

Cette indemnité de précarité est couramment contestée par les plaideurs par ce que son fondement reste relativement mystérieux. Finalement, la précarité est essentiellement celle générée par le litige judiciaire et l’insécurité juridique en découlant.

Cette pondération de la valeur locative n’a en principe pas lieu d’être dans un contexte extracontentieux et strictement contractuel dans lequel usufruitier et nu-propriétaire  connaissent le terme de leurs obligations, la durée étant limitée ab initio par la convention des parties.

Attention toutefois à la position de l’administration fiscale sur ce point et à celle des tribunaux administratifs et du Conseil d’Etat.