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Les différentes charges de copropriété

Constituent des charges communes, tous les frais entraînés par la gestion courante de l’immeuble, auxquels sont assimilés également les honoraires d’avocats, d’huissier dans le cadre de recouvrement de charge, hors application de l’article 10-1 (loi ENL du 13 juillet 2006) de la loi du 10 juillet 1965.

Ne constituent bien évidemment pas des charges communes les dépenses occasionnées par des parties privatives, ainsi par exemple un chauffage individuel.

  • DEUX CATEGORIES DE CHARGES DE COPROPRIETE

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

les « charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes »
les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun :

Cet article est d’ordre public (article 43 de la loi du 10 juillet 1965 : c’est-à-dire que même si un article du règlement de copropriété prévoit une répartition des charges différente des critères fixés par l’article 10, l’article est nul (réputé non écrit).

Le règlement de copropriété doit distinguer ces deux types de charges.

Ceci étant la distinction entre les deux types de charges est parfois délicate, ainsi en est-il pour une piscine ou un escalier : l’escalier est un élément de gros œuvre, quasi structurel et en tant que tel, relevant des charges communes générales, mais le tapis ou le revêtement est un équipement.

  • LES CHARGES RELATIVES A LA CONSERVATION, A L’ENTRETIEN ET A L’ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES

Cette première catégorie, encore appelée charges générales, ne pose pas de problème dans la mesure où il n’y a pas de débats sur ce caractère privatif ou commun.

Le critère de répartition se fait par référence à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire selon les millièmes (ou tantièmes) de copropriété. Plus précisément, le texte évoque la « valeur relative » des lots, ce qui implique que si les millièmes ne sont pas fonction de la valeur relative des lots, il faut tout de même se conformer au critère de la valeur relative.

Le critère de la valeur relative est indépendant de celui de l’utilisation effective : il ne faut prendre en considération, selon l’article 5 que la valeur des lots en fonction de la superficie, de la consistance et de la situation et ce, à un moment bien précis : celui de l’établissement de la copropriété.

L’application d’un autre critère, comme par exemple celui de leur utilisation commerciale ou habitation n’est pas licite (Cass. 3ème Civ. 11 janvier 1995)

Exemple de charges communes générales : impôts, assurances de l’immeuble, honoraires du Syndic, frais d’éclairage (Cass. 3ème Civ. 27 novembre 1991), concierge (Cass. 3ème civile 9 décembre 1992) ou gardien (même si local indépendant).

La différence essentielle avec le critère de répartition de l’autre catégorie de charge est que tous les copropriétaires sans exception doivent y participer.

  • LES CHARGES ENTRAINEES PAR LES SERVICES COLLECTIFS ET LES ELEMENTS D’EQUIPEMENT COMMUN

Parmi les services collectifs et éléments d’équipement commun, on pense immédiatement aux ascenseurs, aux antennes de télévision, au frais de gardien d’immeuble.

Le critère de répartition des charges est ici « l’utilité relative » : un copropriétaire est tenu d’y participer dès lors qu’il a la possibilité objective de bénéficier des services collectifs et éléments d’équipent commun en cause.

Peu importe que, de fait, il ne les utilise pas… du moment que potentiellement, il peut en bénéficier.

En revanche, quand les services collectifs ne sont objectivement d’aucune utilité, le copropriétaire n’a pas a payer les charges y afférent.

L’exemple classique est celui de l’ascenseur pour un copropriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée : ce copropriétaire n’est pas tenu de participer aux charges d’ascenseur.

Le problème du critère de l’utilité relative, c’est qu’il est relativement abstrait et que des difficultés surgissent lorsqu’il s’agit de le quantifier en vue de répartir les charges. Par ailleurs, quand il n’est pas possible quantifier, la jurisprudence admet que l’on opère une répartition en fonction des tantièmes de copropriété :

– ex : antennes de télévision (mais il a été admis que le critère pouvait résider dans le fait que le lot soit ou non relié à l’antenne collective, certaines décision vont à distinguer les frais d’installation des frais de raccordement pour une antenne parabolique), ou pour les dépenses d’eau en l’absence de compteurs individuels.

  • LES CHARGES D’ASCENSEUR

Une clause du règlement de copropriété répartissant les charges d’ascenseur en fonction des millièmes est réputée non écrite.

En revanche, les frais d’assurance d’un ascenseur sont des charges générales et en tant que telle doivent être appelées en fonction de la valeur relative (en principe en fonction des millièmes).

Sous cette réserve, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas en principe à y participer (Cass. 3ème Civ. 21 février 2001).

La grille de répartition des charges d’ascenseur est en principe réalisée par un géomètre expert ou fixé lors de la rédaction du règlement de copropriété.

Si les charges sont appelées sur la base des millièmes, le règlement de copropriété étant antérieur à la loi du 10 juillet 1965, il est opportun de faire voter lors d’une assemblée générale une résolution adoptant une grille de répartition des charges conforme au critère légal (l’utilité et non les millièmes).

La loi ENL du 13 juillet 2006 a modifié l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 et prolongé le délai d’harmonisation des règlements de copropriété à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de trois ans, soit au 13 décembre 2008.

Le Syndic peut donc encore faire voter à la majorité simplifiée cette modification du règlement de copropriété.

Passé le 13 décembre 2008, le Syndic devra, en l’état actuel du droit, faire voter selon le droit commun et les majorités exigés pour ne modification du règlement de copropriété.

  • CHAUFFAGE

Le chauffage collectif est un élément d’équipement commun : il ne fait pas de doute que la répartition doit être réalisée en fonction du critère d’utilité.

Plusieurs méthodes de répartition sont envisageables : surface ou volume de chauffe.

Si la méthode de surface de chauffe est retenue, l’assemblée générale doit voter une résolution pour procéder au relevé des surfaces.

Sur la base des articles L 131-3 et suivants et R. 131-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation, il a été admis que la répartition des charges pouvait être déterminées sur la base de système de comptage.

L’installation d’un chauffage individuel ne permet pas à un copropriétaire d’éluder le paiement des charges de chauffage collectif, quand bien même ce copropriétaire aurait été autorisé à installer un chauffage individuel (Cass. 3ème Civ. 26 novembre 1985). Seule une décision unanime de dispense de paiement des charges (CA PARIS 26 février 1987).

Le copropriétaire dont le chauffage collectif ne fonctionne pas ne peut pas non plus se dispenser de payer les charges afférentes à ce poste (CA PARIS 23ème Chambre 22 septembre 1995) : dans cette situation, le copropriétaire devra mettre le syndic en demeure de réparer le chauffage collectif, puis le cas échéant saisir la juridiction compétente pour demander l’indemnisation de son préjudice (dont une partie sera précisément constitué par le fait qu’il a continué à payer les charges d’un élément d’équipement dont il n’a pas bénéficié) et la réparation de cet élément d’équipement.

Enfin, c’est seulement si le raccordement au chauffage collectif est réellement onéreuse, ou n’est pas matériellement ou techniquement possible, le copropriétaire sera exonéré des charges afférentes au chauffage collectif.
La jurisprudence considère que l’utilité requise par l’(article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne se déduit pas de la simple source de chaleur produite par une colonne qui traverse un lot non raccordé (Cass. 3ème Civ. 9 décembre 1998).