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Parties Communes

DEFINITIONS DES PARTIES COMMUNES

A défaut de qualification valable par le règlement de copropriété, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 présume parties communes :

– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

– le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

– les locaux des services communs ;

– les passages et corridors (pour une application Cass. 3ème Civ. 3 avril 2002)

EXEMPLES DE PARTIES COMMUNES

Dans le silence du règlement de copropriété, une canalisation qui dessert plusieurs lots ou afférentes à un élément d’équipement commun. Elle serait privative, même encastrée dans les parties communes, si elle dessert uniquement un lot.

Les terrasses ayant pour fonction de servir de toiture du bâtiment sont des parties communes. La jurisprudence considère que le copropriétaire qui est propriétaire de la terrasse ou qui dispose d’une jouissance exclusive n’est propriétaire que du revêtement et non de la structure et de la couche d’étanchéité, parties communes.

Un plafond de parties privatives remplissant une fonction particulière de sécurité au profit de tous les copropriétaires a été qualifié de partie commune (Arrêt de la Cour de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 7 mai 2003)

La loge de concierge est présumée partie commune (Cass. 3ème Civ. 15 janvier 1985) sauf si ces locaux ont été érigés en lots de copropriété, affectés d’une quote-part dans les parties communes (Cass. 3ème Civ. 7 décembre 1988)