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Parties privatives

DEFINITIONS DES PARTIES PRIVATIVES : ARTICLE 2 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965

Selon la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusifd’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Deux remarques :

Cet article, ne contient pas d’énumération des parties privatives, alors que l’article 3 dresse une liste des parties réputées communes.
Cet article n’est pas impératif (article 43 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui a été validé en jurisprudence (Cass. 3ème Civ. 22 mai 1973) de sorte que sur ce point, le règlement de copropriété dispose d’une certaine liberté.
Cependant, les articles 2 et 3 sont situés dans le titre I de la loi du 10 juillet 1965 relative à la définition de la copropriété, de sorte que la définition des parties privatives est fondamentale.

Il est donc admis qu’un règlement de copropriété ne saurait aller jusqu’à qualifier valablement de partie privative une partie d’immeuble affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire une partie d’immeuble dont le copropriétaire n’aurait que la jouissance exclusive.

Exemple : une toiture terrasse en jouissance exclusive privative ne parait pas être qualifiable de partie privative si le copropriétaire concerné n’a pas la propriété de ladite toiture terrasse. En revanche, si ce toit terrasse est qualifié de partie privative par le règlement de copropriété, il n’est pas possible de soutenir qu’il s’agit d’une partie commune.

EXEMPLES DE PARTIES PRIVATIVES

Se fondant sur le critère de l’usage exclusif La jurisprudence considère comme partie privative, à défaut de précision du règlement de copropriété :

– une cour dont un copropriétaire aurait la jouissance exclusive,
– des combles si un seul copropriétaire peut y avoir accès (Cass. 3ème Civ. 18 mai 1989).
– des canalisations encastrées, même dans des parties communes, si elles constituent un branchement particulier à un appartement
– les balcons, sauf a soutenir qu’ils font partie du gros œuvre ou qu’ils sont ornementaux, sont en principe privatifs, même si le règlement de copropriété prévoit le contraire.
– Les terrasses