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Procédure de recouvrement de charges de copropriété

Il n’y a pas une seule procédure, mais plusieurs :

– en référé ou au fond
– devant le Juge de proximité, le Tribunal d’Instance ou le Tribunal de Grande Instance.

L’article 62 du décret du 17 mars 1967 dispose que la juridiction compétente territorialement est celle lieu de situation de l’immeuble (et pas celle du défendeur (Cour d’appel de VERSAILLES 25 janvier 1983 : Gazette du Palais 1984, 2, somm. 354))

Quelle que soit la juridiction compétente, il n'est nul besoin d'obtenir une autorisation d'agir en justice de la part de l'assemblée des copropriétaires.

Ce moyen de défense est souvent invoqué par des copropriétaires débiteurs lors des procédures en recouvrement de charges diligentées à leur encontre. Il est cependant parfaitement inefficace.


En effet, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispense le Syndic d’une autorisation pour engager une procédure de recouvrement de créance.

Il en va de même pour les dommages intérêts en réparation du préjudice causé au Syndicat par le retard de paiement d’un copropriétaire (Cass. 3ème Civ. 17 janvier 1996).

En revanche, le texte exige une autorisation préalable pour une saisie immobilière.

Le revers de cette liberté accordée au Syndic dans l’introduction d’une procédure est sa responsabilité éventuelle si au final les charges ne devaient pas être récupérées en raison d’un manque de diligence de sa part. Cette hypothèse n’est pas théorique même si lors de la vente d’un lot, le Syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège légal : certains créanciers privilégiés peuvent primer le Syndicat … celui-ci, non titré et non garanti par une inscription, ne sera pas payé si le montant des créances privilégiées épuise le disponible.

En pratique, un syndic doit suivre attentivement les comptes débiteurs et ne pas hésiter à introduire une procédure judiciaire, mais non sans avoir préalablement délivré une mise en demeure ou mandaté si nécessaire un Huissier de Justice afin qu’il signifie un commandement de payer.