+33 (0)1 48 05 76 94 contact@optimum-avocats.net

Travaux sur parties communes ou aspect extérieur

 

 

 

accord travaux copropriété

travaux parties communes copropriété

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 impose un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour obtenir « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci « .

Précisons immédiatement que l’article 25-1 e la loi du 10 juillet 1965 assouplit quelque peu la règle, il est vrai stricte, prévue par l’article 25 lorsque le projet de résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Ainsi :

 

 

 

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

 

 

La loi est donc claire : quand on « touche » à une partie commune, le copropriétaire doit obtenir préalablement l’accord de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux sur parties communes concernés par cette autorisation sont notamment les suivants : passage ou branchement de conduits sur parties communes , ouverture de jours dans la toiture, percement d’un mur commun, ouverture d’une trémie pour créer un duplex ( Cass. 3ème Civ 31 janvier 1996 RDI 1996 page 263), installation de panneau publicitaire sur partie commune.

S’agissant de la modification de l ‘aspect extérieur de l’immeuble : pose de climatiseur, installation d’enseignes ou de plaques publicitaires.

 

Mais trois problèmes relativement classiques se posent :

 

Faut-il une autorisation pour réaliser des travaux de remplacement ou de modification de travaux déjà autorisés par l’assemblée générale : oui

 

Les travaux sur parties communes ont déjà été réalisés par le copropriétaire en toute bonne foi… peut-il régulariser la situation lors d’une prochaine assemblée générale ?

Le copropriétaire qui a réalisé des travaux sans l’accord préalable de l’assemblée générale est dans une situation délicate : il est dans l’illégalité et il s’expose à ce qu’un recours le contraigne à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant les travaux litigieux.

Mais, il ne s’agit pas là d’une fatalité : le copropriétaire peut valablement solliciter une autorisation lors d’une assemblée générale postérieure, laquelle peut, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ratifier les travaux réalisés sans autorisation.

 

L’assemblée générale peut-elle s’opposer aveuglément à des travaux sur parties communes relevant de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 : non

L’article 30 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose :

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

La jurisprudence considère qu’en cas de refus abusif d’autorisation, les travaux peuvent être autorisés. Pour un exemple relativement récent à propos d’une climatisation nécessaire à l’exploitation d’un commerce, Civ. 3e, 16 juin 2009 ( n° 08-16.069, Résidence Parc de la Mairie, inédit) : l’assemblée générale s’y était opposée. La haute juridiction relève que le climatiseur  n’empiétait pas plus sur les parties communes que celui du voisin, se trouvant dans le même alignement, et qui lui avait été autorisé. La Cour d’appel et la Cour de cassation se réfèrent au fait que l’assemblée des copropriétaires devait  » à tous les occupants légitimes un traitement égal »