/BAIL D'HABITATION

 

 

 

 

LA MISE EN JEU DE LA CAUTION .../...

Avant de mettre son bien sur le marché de la location, le futur bailleur envisage naturellement les risques sous-jacents à cette opération : l’insolvabilité est au cœur du questionnement.

 

• CAUTION ET DEPOT DE GARANTIE

Dans le langage courant, on utilise indifféremment les termes "caution" et "dépôt de garantie". Juridiquement, il s'agit de deux notions distinctes.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent remise à la signature du contrat de location pour garantir le bailleur des réparations éventuelles qui incomberaient au locataire à l'issue de son occupation des lieux.
La caution est la personne qui garantit personnellement le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire. La caution est le garant, le bailleur est le créancier et le locataire est le débiteur principal.
Juridiquement, le cautionnement est un contrat accessoire au contrat principal, c'est à dire le contrat de location.

• LA DIVISION DES RISQUES

Si le choix du futur locataire est déterminant, les meilleures références peuvent être mises à mal par des circonstances externes diverses (perte d’emploi, maladie, etc.) conduisant à ne plus pouvoir assumer ses obligations. La garantie idéale n’existe pas. Cela étant, le recours à la caution permet de diviser ces risques, dans la mesure bien évidemment où la caution est solvable. La vigilance ne se limite donc pas au seul locataire et doit être étendue à ce tiers au contrat de bail, personne physique ou morale, qui choisi de garantir, lors de la signature dudit contrat de bail, l’exécution des engagements du locataire.

• EXIGER UNE CAUTION SOLIDAIRE

Concrètement, lors de la signature du bail, le bailleur ou son mandataire exigera la signature d’un acte de cautionnement solidaire avec renoncement au bénéfice de discussion et au bénéfice de division. Cette exigence est déterminante. En renonçant au bénéfice de discussion, la caution accepte que le bailleur la poursuive, préalablement à toute action contre le locataire. Le garant est obligé, dès la première demande, d’honorer toutes les sommes non réglées à échéance convenue dans le bail. En renonçant au second bénéfice, la caution qui aurait garanti l’exécution du bail avec d’autres cautions, accepte d’être poursuivie pour la totalité de la dette, sans tenir compte des autres garants. Ces précautions permettent au bailleur d’éviter de multiplier les recours.

Avant d’analyser la procédure stricto sensu contre la caution, il est indispensable de rappeler les précautions qui doivent entourer le processus de signature d’une telle garantie, le succès en dépend.

• LA LEGISLATION APPLICABLE .../...

Pour constituer une garantie efficace, l’acte de cautionnement doit répondre à plusieurs exigences fixées par le régime autonome des baux d’habitation. La loi n°94-624 du 21 juillet 1994 a ajouté à la loi du 6 juillet 1989 un article 22-1, lui-même modifié par la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002.

Cet article impose, à peine de nullité de l’acte de cautionnement, le respect de deux formalités :

Une mention manuscrite destinée à une prise de conscience de la personne qui s’engage.

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