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LES REGLES DE CONVOCATION A UNE ASSEMBLEE
GENERALE .../...
Le strict respect des règles de convocation est au cœur du contentieux de la copropriété. De nombreux copropriétaires poursuivent en Justice l’annulation d’une assemblée générale qui les embarrasse.
Une convocation irrégulière est souvent une aubaine…
Elle peut s’avérer source de difficulté pour le Syndic puisque la sanction d’une irrégularité de convocation est susceptible de justifier sa responsabilité (Cass. 3ème Civ. 9 novembre 1994).
- UNE ASSEMBLEE GENERALE PAR AN ET PLUS
L’article 7 du décret du 17 mars 1967 impose la tenue, au moins une fois par an d’une assemblée générale des copropriétaires. Cette règle est d’ordre public, de sorte que même si le règlement de copropriété stipulait qu’une assemblée devait être tenue seulement tous les deux ans, la clause serait réputée non écrite.
Rien n’interdit en revanche au règlement de copropriété d’imposer plusieurs assemblées générales par an.
L’interprétation de ce texte par les juridictions du fond permet cependant la tenue d’assemblées générales dans une période supérieure à un an. Il a été admis qu’une assemblée générale se tienne en début d’année et que la suivante se tienne en fin d’année suivante.
Même si l’application de cette règle par les Tribunaux permet une certaine souplesse, la Cour de cassation ne semble tenir une position contraire (Cass. Civ. 3ème 7 février 1990) et a retenu la responsabilité d’un Syndic qui avait convoqué deux assemblées générales avec 16 mois d’écart. Il restera cependant au copropriétaire demandeur à démontrer l’existence d’un préjudice lié à une convocation tardive. L’application stricte de cette règle par la jurisprudence conduirait cependant à multiplier le contentieux de l’annulation.
L’article 37 du décret du 17 mars 1967 impose la convocation d’une assemblée générale lorsque le Syndic vient procéder de son propre chef à des travaux urgents.
- QUI PEUT CONVOQUER L’ASSEMBLEE ?
L’article 7 du décret du 17 mars 1967 pose le principe selon lequel l’Assemblée Générale est convoquée par le Syndic.
Ainsi un président de conseil Syndical (et non le conseil syndical) ne peut à lui tout seul convoquer une assemblée générale. Il en va de même pour une personne qui n’est pas copropriétaire.
Mais l’article 8 du décret du 17 mars 1967 donne également cette faculté au conseil syndical ainsi qu’à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur. Dans cette situation, c’est tout de même le syndic qui convoque l’assemblée, mais à la demande des personnes énumérées à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.
Enfin, si, en dépit de la demande de convocation du conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, le syndic ne convoque pas (aucun délai n’est imposé), le Président du Conseil syndical peut adresser une mise en demeure au syndic. Cette mise en demeure ouvre alors un délai de huit jours, à l’expiration duquel (et pas avant !) le président du Conseil syndical peut alors lui-même convoquer l’assemblée.
Si le Président du Conseil syndical ne convoque pas, l’article 50 du décret du 17 mars 1967 prévoit que chaque copropriétaire peut provoquer la convocation en saisissant en référé le Président du Tribunal de Grande Instance.
En dehors des hypothèses ci-dessus, personne d’autre ne peut convoquer une assemblée générale.
