/COPROPRIETE

 

 

 

 

 

LA REPRESENTATION D’UN COPROPRIETAIRE LORS
D' UNE ASSEMBLEE GENERALE .../...

 

En dehors de la représentation stricto sensu, c'est-à-dire le mandat, n’importe qui ne peut pas assister à une assemblée générale de copropriétaires : les personnes étrangères au Syndicat ne peuvent y assister sans une autorisation de l’assemblée.

Sauf opposition, l’assistance d’un tiers n’entraîne pas la nullité de l’assemblée.

Ainsi quand un copropriétaire demande à être assisté d’un Avocat lors d’une assemblée Générale, l’assemblée générale peut s’y opposer : en pratique l’Avocat utilise le pouvoir du copropriétaire et le copropriétaire quitte la réunion. Juridiquement, le conseil du copropriétaire ne l’assiste plus mais le représente, ainsi que le permettent les règles de représentation d’un copropriétaire.

• LES REGLES DE REPRESENTATION SONT FIXEES PAR L’ARTICLE 22 DE LA LOI
  DU 10 JUILLET 1965

Selon les alinéas 3 et 4 de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public : le règlement de copropriété ne peut valablement imposer des règles contraires. En effet l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 sont réputées non écrites. »

• CONDITIONS DE VALIDITE DU MANDAT

Le mandat doit être ECRIT. La plupart des mandats sont rédigés en des termes généraux : de tels mandats sont réguliers même s’ils ne détaillent pas les questions à l’ordre du jour.
Inversement, rien n’interdit au copropriétaire mandant de donner des consignes de votes particulières pour chaque résolution soumise au vote.
En raison de ce qui précède, est discuté en doctrine le point de savoir si un époux peut représenter son épouse en application du mandat apparent prévu par les articles 1432 en ce qui concerne ceux mariés sous le régime de la communauté légale et 1540 du code civil en ce qui concerne ceux mariés sous le régime de la séparation de biens.
Il est cependant précisé qu’en cas de lots de copropriété dépendant de la communauté, et en dehors des actes de disposition, rien n’interdit a priori les époux de se représenter mutuellement sans mandat écrit.
Pour les SCI le mandat doit émaner du gérant de la SCI agissant en cette qualité : un mandat conféré par un associé de la SCI est sans effet.
Dans la même logique, le mandataire désigné par le copropriétaire représenté doit être celui qui vote les résolutions. Pour un exemple : annulation d’une décision d’assemblée générale, le mandat étant donné au Président du Conseil Syndical alors qu’aucun président n’avait été désigné et que c’est membre du conseil syndical qui a voté.
Cass. Civ. 3ème 28 janvier 2003 : Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui retient la régularité du vote émis à une assemblée générale par un membre du conseil syndical au nom d'un autre copropriétaire alors qu'elle relève que ce dernier avait délégué son droit de vote aux termes d'un pouvoir à " M ou Mme le président du conseil syndical " et que les membres du conseil syndical n'avaient pas désigné de président. 

 

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