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LES DIFFERENTES CHARGES DE COPROPRIETE .../...

 

Constituent des charges communes, tous les frais entraînés par la gestion courante de l’immeuble, auxquels sont assimilés également les honoraires d’avocats, d’huissier dans le cadre de recouvrement de charge, hors application de l’article 10-1 (loi ENL du 13 juillet 2006) de la loi du 10 juillet 1965.

Ne constituent bien évidemment pas des charges communes les dépenses occasionnées par des parties privatives, ainsi par exemple un chauffage individuel.

 

 

• DEUX CATEGORIES DE CHARGES DE COPROPRIETE 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

les « charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes »
les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun :

Cet article est d’ordre public (article 43 de la loi du 10 juillet 1965 : c'est-à-dire que même si un article du règlement de copropriété prévoit une répartition des charges différente des critères fixés par l’article 10, l’article est nul (réputé non écrit).

Le règlement de copropriété doit distinguer ces deux types de charges.

Ceci étant la distinction entre les deux types de charges est parfois délicate, ainsi en est-il pour une piscine ou un escalier : l’escalier est un élément de gros œuvre, quasi structurel et en tant que tel, relevant des charges communes générales, mais le tapis ou le revêtement est un équipement.

• LES CHARGES RELATIVES A LA CONSERVATION, A L’ENTRETIEN ET A L’ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES

Cette première catégorie, encore appelée charges générales, ne pose pas de problème dans la mesure où il n’y a pas de débats sur ce caractère privatif ou commun.

Le critère de répartition se fait par référence à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire selon les millièmes (ou tantièmes) de copropriété. Plus précisément, le texte évoque la « valeur relative » des lots, ce qui implique que si les millièmes ne sont pas fonction de la valeur relative des lots, il faut tout de même se conformer au critère de la valeur relative.

Le critère de la valeur relative est indépendant de celui de l’utilisation effective : il ne faut prendre en considération, selon l’article 5 que la valeur des lots en fonction de la superficie, de la consistance et de la situation et ce, à un moment bien précis : celui de l’établissement de la copropriété.

L’application d’un autre critère, comme par exemple celui de leur utilisation commerciale ou habitation n’est pas licite (Cass. 3ème Civ. 11 janvier 1995)

Exemple de charges communes générales : impôts, assurances de l’immeuble, honoraires du Syndic, frais d’éclairage (Cass. 3ème Civ. 27 novembre 1991), concierge (Cass. 3ème civile 9 décembre 1992) ou gardien (même si local indépendant).

La différence essentielle avec le critère de répartition de l’autre catégorie de charge est que tous les copropriétaires sans exception doivent y participer.

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