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HONORAIRES, FRAIS DE JUSTICE : LES COÛTS REELS
D'UNE PROCEDURE .../...

 

En dehors du remboursement des sommes dues au titre des charges de corpopriété elles-mêmes, des dépenses accessoires sont engagées pr le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une procédure en recouvrement.

La plupart sont avancées par le Syndicat des copropriétaires, et ce en vertu des nouvelles dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lequel a fait l’objet d’une modification par la loi ENL du 13 juillet 2006.

 

• COMMANDEMENT DE PAYER OU MISE EN DEMEURE LRAR ?  

Il est fortement déconseillé d’engager directement une procédure sans avoir préalablement mis en demeure un copropriétaire défaillant de s’acquitter des sommes dues.

Il n’est pas obligatoire de faire délivrer un commandement de payer les charges de copropriété.
Une mise en demeure LRAR est suffisante.

Il est cependant incontestable qu’à l’égard de certains copropriétaires débiteurs, le commandement de payer délivrer par Huissier incite vivement au règlement et peut dans un certain nombre de cas éviter l’ensemble d’une procédure.

Par ailleurs, l’article 90 de la LOI n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a remplacé l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les termes suivants :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
 
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

La rédaction de ce texte laisse a priori penser que le commandement de payer puisse être mis à la charge du copropriétaire défaillant, mais :

Le texte ne vise que les frais nécessaires et les frais de mise en demeure d’une part, et les « les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, mais lesquels et est ce que lesdits droits visent également les frais de commandement ? La Cour de Cassation devrait prochainement se prononcer sur cette question dont l’intérêt est manifeste puisqu’il concerne toutes les procédures de recouvrement de charges de copropriété.

Il est cependant regrettable que la loi ENL n’ait pas explicitement tranché la question, d’autant que le texte avait manifestement pour objectif de mettre fin aux incertitudes jurisprudentielles sur le sort des frais de recouvrement.

Les frais de relance quant à eux ne posent plus de difficultés, dans la mesure où ils ne seront pas exagérés cela va de soit, mais une fois encore tout sera question d’appréciation par le Juge.

Néanmoins le nouveau texte a eu le mérite de mettre fin à la jurisprudence contestable (et contesté) de la 23ème Chambre de la Cour d’appel de Paris, laquelle estimait, par une interprétation restrictive de l’ancien article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le Syndicat des copropriétaires était indemnisé par le biais de l’article 700 du NCPC des frais de relance, des frais de constitution du dossier et de remise à l’huissier par le Syndic (CA PARIS 23ème B 18 janvier 2001) : l’article 700 du NCPC étant fixé par des considération d’équité, la juridiction pouvait en pratique dire qu’il n’y avait pas lieu à article 700 du NCPC et laisser les dépens à la charge de chaque partie. Les frais de relance et de contentieux étant contractuels, ces derniers relèvent de l’article 1134 du Code civil et non de l’article 700 du NCPC, sauf le pouvoir légitime de la juridiction saisie d’estimer, mais avec une motivation, que la clause est ou non abusive.

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