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LES PROCEDURES EN RECOUVREMENT DE CHARGES DE COPROPRIETE.../...

 

Il n’y a pas une seule procédure, mais plusieurs :

-  en référé ou au fond
- devant le Juge de proximité, le Tribunal d’Instance ou le Tribunal de Grande    Instance.

L’article 62 du décret du 17 mars 1967 dispose que la juridiction compétente territorialement est celle lieu de situation de l’immeuble (et pas celle du défendeur (Cour d’appel de VERSAILLES 25 janvier 1983 : Gazette du Palais 1984, 2, somm. 354))

Un lien externe sur le site du Ministère de la Justice pour trouver les coordonnées de la juridiction compétente : http://www.justice.gouv.fr/region/consult.php.

 

• PAS D'AUTORISATION PAR UNE ASSEMBLEE GENERALE  

Ce moyen de défense est souvent invoqué par des copropriétaires débiteurs lors des procédures en recouvrement de charges diligentées à leur encontre. Il est cependant parfaitement inefficace.

En effet, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispense le Syndic d’une autorisation pour engager une procédure de recouvrement de créance.

Il en va de même pour les dommages intérêts en réparation du préjudice causé au Syndicat par le retard de paiement d’un copropriétaire (Cass. 3ème Civ. 17 janvier 1996).

En revanche, le texte exige une autorisation préalable pour une saisie immobilière.

Le revers de cette liberté accordée au Syndic dans l’introduction d’une procédure est sa responsabilité éventuelle si au final les charges ne devaient pas être récupérées en raison d’un manque de diligence de sa part. Cette hypothèse n’est pas théorique même si lors de la vente d’un lot, le Syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège légal : certains créanciers privilégiés peuvent primer le Syndicat … celui-ci, non titré et non garanti par une inscription, ne sera pas payé si le montant des créances privilégiées épuise le disponible.

En pratique, un syndic doit suivre attentivement les comptes débiteurs et ne pas hésiter à introduire un procédure judiciaire, mais non sans avoir préalablement délivré une mise en demeure ou mandaté un Huissier de Justice afin qu’il signifie un commandement de payer.

• PROCEDURE EN REFERE OU AU FOND  

Quand une créance est incontestable ou qu’il y a urgence il est possible de saisir la juridiction compétente, (Tribunal d’Instance, Juge de proximité ou Tribunal de Grande Instance en fonction du montant de la demande) soit en sa formation de référé, soit au fond.

Le référé est une procédure plus rapide et qui a également l’avantage de déboucher, en cas de succès, sur une décision exécutoire, même en cas d’appel. Elle présente cependant deux inconvénients :

la demande sera rejetée en cas de « contestation sérieuse ». En pratique, la notion de contestation sérieuse aboutit, le droit de la copropriété étant relativement complexe et nécessitant une interprétation, à restreindre l’intérêt d’une telle procédure.

la décision de Justice rendue, appelée Ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugée : les sommes allouées peuvent être contestées dans le cadre d’une nouvelle procédure au fond introduite par le copropriétaire condamné.

En pratique, les procédures en recouvrement de charges sont des procédures au fond.

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