Bail commercial : évaluez la surface pondérée

par | Juin 26, 2011 | Bail commercial, Blog juridique | 11 commentaires

 

Lorsque le bail peut être déplafonné, par exemple en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il faut déterminer la valeur locative au jour de la date d’effet du renouvellement.

L’unité de référence pour calculer un loyer commercial est, pour un commerce classique (hors grande surface), une surface particulière qui est toujours exprimée en mètre carré pondéré. C’est à cette surface pondérée, et non à la surface brute, que l’on applique le prix au mètre carré pondéré.

Les surfaces commerciales font l’objet d’une pondération pour tenir compte de la configuration particulière de chaque local.

Un exemple simple permet au profane de saisir la raison de cette pondération :

Imaginons deux boutique de 20 mètres carrés, et de 2 mètres sur 10 de cotés. L’une à une vitrine de dix mètres sur rue et l’autre une vitrine de de deux mètres. La commercialité de la première est incontestablement nettement supérieure à la seconde … alors que la surface est la même.

Pour une boutique de moins de 200 mètres carrés, voici les pondérations généralement admises en fonction des différentes zones :

Rez-de-chaussée

Zone 1 : 5 m de profondeur à partir de la vitrine : coefficient de pondération 1

Zone 2 : 5 m de profondeur à partir de la fin de la zone 1 : coefficient de pondération 0,7 à 0,8

Zone 3 : 10 m de profondeur à partir de la fin de la zone 2: coefficient de pondération 0,5 à 0,6

Zone 4 : au-delà de 20 m de profondeur à partir de la fin de la zone 3: coefficient de pondération 1

Zone d’angle : triangle isocèle de 5 m ou pus selon la configuration du local

1er étage

Espace vente éclairé par vitrines zone sur 5 m de profondeur, coefficient de pondération : 0,5

Espace vente : coefficient de pondération : 0,4

Espace Réserves : coefficient de pondération : 0,20 à 0,25

2ème étage

Espace vente : coefficient de pondération : 0,25 à 0,30

Réserves : coefficient de pondération : 0,10 à 0,20

3ème étage et suivants et Sous-sol

Espace vente selon accès et configuration : coefficient de pondération : 0,20 à 0,30

Réserves : coefficient de pondération : 0,10 à 0,15

Mezzanine

En fonction de sa visibilité entre 0,20 et 0,35

A vos plans et calculatrices !

11 Commentaires

  1. Bonsoir Maître,
    Je possède un local commercial de 25 m² avec terrasse adjacente de 35m² à la station de sports d’hivers Les Arcs 1800, village des Villards, dont le fond est exclusivement à destination de crêperie, salon de thé .. bail notarié 3 6 9 avec un très bel environnement.
    Ma locataire actuelle me fait une procédure pour diminuer mes loyers et me les ramener au même montant qu’il y a 25 ans début où elle a exercé ! un pré rapport d’expertise me pondère mes 35 m² de terrasse à 0,25 soit à 8,75 ! l’expert publie dans son prérapport une grille de pondération des surfaces commerciales applicable depuis le 1er juillet 2015 en se référant aux” boutiques jusqu’à 600 m² en centre ville” alors qu’elle ne mentionne pas le tableau “centres commerciaux, galeries marchandes et zones de transit(surface gla) ??? mon local étant en plein milieu de la station dans un centre commercial avec galeries ….et que selon toute évidence il n’est pas en centre ville !

    Je vous remercie de me donner votre avis et conseil,
    avec tous mes remerciements et mes salutations

  2. comment calculer le coefficient de pondération pour une terrasse de restaurant
    merci de votre réponse

    • Bonjour,

      La terrasse n’est pas pondérée. Elle permet en revanche d’appliquer une majoration sur la valeur locative.

      Cette majoration évolue entre 2 et 30 % en fonction du nombre de couverts, du fait que la terrasse soit ou non une atuorisation précaire et incessible ou au contraire dans l’assiette du bail, de son intérêt, etc.

      Pour un exemple d’application récente, à Paris , Place de la Bastille : une majoration de 15 % a récemment été retenue par la Cour d’Appel de Paris pour une terrasse avec point de vente à emporter, comportant plus de couverts que le restaurant.

      Cordialement,

  3. Quelle pondération pour un local commercial en fond de cour ?
    Pourcentage sur loyers sur rue ?
    Ou prise en compte de locaux de même emplacement ?

    • Chère Madame, votre message avait été classé indésirable par mon logiciel antispam. J’en prends connaissance seulement maintenant. Mon avis est a priori, sauf activité particulière, que vous raisonner en terme de surface pondérée lorsqu’il faut raisonner en terme de prix au métre carré pondéré. Les règles de pondération fluctuent peu. En revanche un local donnant sur une rue passante, n’a, en général, manifestement pas la même commercialité que le même local en fond de cour.
      Cordialement.

  4. Existe-t-il une législation pour définir la “surface commerciale” d’une boutique de centre commerciale en Ile de France ?
    Surface Hors oeuvre, utile, au sol…
    Calcul de la surface d’un bureau en mezzanine sous toiture ?
    Merci.

    • Bonjour désolé de cette réponse tardive mais mon antispam n’a pas fonctionné depuis de nombreux mois. La valorisation des loyers des boutiques commerciales est très spécifique : la présence de clause recettes et le déplafonnement quasi-systématique en raison de la durée du bail rend le recours à la superficie, pour une valorisation partielle, insatisfaisant. Le local loué est appréhendé dans son ensemble. En cas de difficultés pour implanter un bureau, il y a en revanche une négociation commerciale, sous réserves des stipulations du bail (et du règlement intérieur de la galerie, des normes de sécurité et d’hygiène), à prévoir. Cordialement.

  5. Bonjour
    Zone d’angle(rez-de-chaussée pourriez vous en direcas d’espèce 10mde façàde et angle
    merci

  6. Bonjour,
    Après avoir réclamer au trésor la surface prise en compte pour établir notre taxe foncière, les impôts m ont adressé un formulaire CBD 6660 que je doit remplir pour chaque locataires
    Il faut donc que je relève toute les surfaces et que je calcul les surfaces pondérées pas simple ?
    A ce jour je réclame aux impôts la fiche de calcul détaillée avec les pondération de base appliquée sur mon local.
    Êtes vous en mesure de m’apporter les réponses pour compléter les formulaires CBD. Si vous pouvez me conseiller veuillez me donner le montant de vos honoraires.

    Salutations
    A. SAUZE

  7. faut il prendre en compte la surface poNdérée ou la surface utile pour un bail professionnel?
    en vous remerciant pour votre réponse

    • Bonjour désolé de cette réponse tardive mais mon antispam n’a pas fonctionné depuis de nombreux mois. La surface pondérée ne s’applique qu’aux surfaces commerciales en ce qui concerne les valorisation de loyers. Cordialement.

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