Jurisprudence : Cass. 1ère Civ. 3 Novembre 2016 

Gare à la tacite reconduction !

La Première chambre civile de la Cour de Cassation a rendu le 3 novembre 2016 une décision qui risque de donner des sueurs froides à quelques professionnels de l’immobilier, et qui sait, faire le bonheur de tous ceux qui souhaitent contester une commission d’agence ou une clause pénale insérée dans un mandat de vente.

En effet, c’est la rédaction de la clause de tacite reconduction du mandat consenti à l’agent immobilier qui fonde la sanction la plus radicale: la nullité du mandat qui entraîne perte de la commission stipulée et perte du bénéfice de la clause pénale.

Il n’est pas rare pour ne pas dire fréquent  que les mandats rédigés par les professionnels de l’immobilier aménagent les modalités de reconduction dudit mandat.

C’est justement sur la base d’un tel mandat que le professionnel de l’immobilier a saisi la Justice d’une demande en paiement de sa commission et/ou paiement clause pénale pour violation de la clause d’exclusivité.

La Cour de Cassation lui refuse tout droit à commission et au paiement de la clause pénale.

Fondement juridique : l’article 78 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 

Selon ce texte :

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Sur la sévérité de cette position à l’égard du professionnel de l’immobilier :

Si l’alinéa 2 de l’article 78 sur lequel se fonde la Cour de Cassation prévoit effectivement la possibilité de dénoncer le mandat avec un préavis de 15 jours, à tout moment, aucune sanction n’accompagne cette obligation.

La sanction de nullité du mandat consenti à l’agent immobilier n’aurait pas été surprenante si le texte précisait « à peine de nullité » ou encore « de plein droit ».

Hors rien de tel dans le texte.

Il paraissait légitime que la Cour de Cassation examine la présence d’un grief pour prononcer la nullité.
Il semble pourtant que la Cour ne se prononce que sur une stricte question formelle, (dans la limite du pourvoi certainement).

En effet, la Cour juge :

« qu’il en résulte qu’une telle clause, qui restreint l’exercice de la faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, contrevient aux exigences impératives de l’article 78, alinéa 2, du décret précité qui prévoit que la dénonciation peut intervenir à tout moment ; qu’un tel mandat, étant nul, n’ouvre droit ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat »

Il semble donc désormais que tout mandat ne respectant pas les exigences formelles de l’article 78 du décret encourt la nullité avec perte de la commission.

Sur la portée de la décision :

La décision commentée est d’autant plus remarquable qu’elle est rendue « par ces motifs de pur droit, substitués, après avis donné aux parties dans les conditions de l’article 1015 du code de procédure civile », c’est-à-dire, en vulgarisant quelque peu, que c’est la Cour de cassation elle-même qui a soulevé l’argument, et non les parties au procès.

Il n’échappera à personne que cette décision a également été « publiée au bulletin », ce qui conforme le souhait de la Haute juridiction de lui conférer une certaine valeur.

Il ne s’agit a priori donc pas d’une décision de circonstances.

Que faire si votre mandat n’est pas conforme ?

Tout dépend évidemment du côté duquel on se trouve, côté agent immobilier qui voit son mandat contesté, ou côté mandant qui tente, plus ou moins opportunément, de se dédire de ses engagements et de ne pas payer une commission qu’il trouve trop élevée.

Pour les professionnels de l’immobilier, il est plus que temps de faire le point sur la rédaction de leur mandat, en ce qui concerne la clause de tacite reconduction.

La contestation du mandat peut être une réelle opportunité (ou un risque) de négocier le montant de la commission.

N’oubliez pas qu’en cette matière, une lettre d’Avocat peut faire la différence, et préserver les droits de chacun.

Inversement, gare à ce que vous écrivez, car il est fréquent qu’une phrase malheureuse compromette toute chance de succès.

Maître Julien ATTALI, Avocat au Barreau de Paris, et titulaire du Diplôme de Notaire, conseille régulièrement depuis 15 ans les acheteurs, les vendeurs, et les professionnels dans les litiges qu’ils rencontrent dans leurs opérations immobilières (vente – location – commissions et clauses pénales).