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En règle générale, il n’est pas interdit aux copropriétaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble, mais ils doivent être autorisés, même s’ils ne portent que sur des parties communes particulières à certains copropriétaires.

 

L’autorisation doit être préalable, mais la ratification a posteriori est admise. Cette autorisation est donnée par une décision prise à la majorité absolue des voix du syndicat, mais l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet, dans les conditions qu’il précise, de décider à la majorité relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au cours d’un second scrutin lors de la même assemblée et, même le cas échéant, lors d’une seconde assemblée.

L’assemblée générale a une compétence exclusive à cet effet. Elle ne peut être dépossédée de cette prérogative. Ni le syndic, ni le conseil syndical ne disposent d’un tel pouvoir ; l’autorisation qu’ils pourraient délivrer, serait fautive et de nature à engager leur responsabilité.

Une jurisprudence que l’on peut tenir pour constante, considère que les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale et en l’absence de toute régularisation, sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait.

L’installation de climatiseurs n’échappe pas à cette règle.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation de la part du copropriétaire qui en est l’auteur, est en droit de vous demander la dépose des climatiseurs installés sans autorisation et à défaut le juge éventuellement saisi peut ordonner la remise en état des lieux.

De même, tout copropriétaire pourra former la même demande, par une action individuelle, dès lors qu’il existe une atteinte aux parties communes, la Cour de cassation n’exigeant plus, dans le dernier état de sa jurisprudence, la condition de prouver le préjudice subi de ce fait dans la propriété ou la jouissance soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes. L’argument tendant à soutenir qu’aucune nuisance sonore ne peut être relevée par un quelconque voisin semble donc inopérant.

Le caractère de voie de fait, en raison de travaux irrégulièrement entrepris, a pour conséquence de donner compétence au juge des référés à l’effet de prescrire la démolition des travaux irréguliers et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, au besoin sous astreinte. Les dispositions de l’article 809 (al. 1) du Code de procédure civile permettent alors au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

La jurisprudence considère par ailleurs que les travaux seraient irréguliers quand bien même, en l’absence d’une nouvelle autorisation, ils seraient de même nature, mais plus importants que ceux autorisés, ou constitueraient le remplacement de travaux précédemment autorisés.
Ainsi et a fortiori, il ne vous serait pas possible de soutenir comme moyen de défense la tolérance antérieure du syndicat, laquelle n’est pas source de droit.

Afin d’éviter des frais de procédure, la fixation d’une astreinte et d’éventuels dommages-intérêts que ne manquera pas de solliciter le Syndicat des copropriétaires, il est préférable dans une telle situation que le propriétaire prenne l’initiative de la dépose de ces installations, par des professionnels et d’en justifier auprès du Syndic par un courrier recommandé avec accusé de réception.

Rien n’empêche lors de la prochaine Assemblée Générale des copropriétaires de solliciter l’installation de ces mêmes climatiseurs en produisant un descriptif technique complet permettant notamment d’établir le caractère silencieux de ces matériels et l’absence de nuisance esthétique du climatiseur sur rue.

L’Assemblée des copropriétaires pourra toujours refuser d’autoriser cette installation, mais dans ce cas, vous pourrez prendre l’initiative de contester cette décision, dans un délai de deux mois suivant la notification qui vous sera faite du procès verbal d’Assemblée générale.

Certains tribunaux refusent l’autorisation d’implantation de climatiseurs sur un mur extérieur, dès lors que cela engendre une nuisance esthétique :

« Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que le mur extérieur sur lequel Mme X… souhaitait implanter un groupe de climatisation était une partie commune de l’immeuble en copropriété et souverainement relevé que l’installation projetée nuisait à l’esthétique générale de cet immeuble, le règlement de copropriété stipulant que chaque copropriétaire ne pourra rien faire qui puisse changer l’aspect général du groupe d’immeuble, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ; » (Civ. 3ème 18/02/2004, N° 02-15.147)

La jurisprudence considère néanmoins qu’en cas de refus abusif d’autorisation, les travaux peuvent aussi être autorisés. Pour un exemple relativement récent à propos d’une climatisation nécessaire à l’exploitation d’un commerce, Civ. 3e, 16 juin 2009 ( n° 08-16.069, Résidence Parc de la Mairie, inédit) : l’assemblée générale s’y était opposée. La haute juridiction relève que le climatiseur  n’empiétait pas plus sur les parties communes que celui du voisin, se trouvant dans le même alignement, et qui lui avait été autorisé. La Cour d’appel et la Cour de cassation se réfèrent au fait que l’assemblée des copropriétaires devait  » à tous les occupants légitimes un traitement égal »