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La représentation d’un copropriétaire lors d’une assemblée générale

En dehors de la représentation stricto sensu, c'est-à-dire le mandat, n’importe qui ne peut pas assister à une assemblée générale de copropriétaires : les personnes étrangères au Syndicat ne peuvent y assister sans une autorisation de l’assemblée.

Sauf opposition, l’assistance d’un tiers n’entraîne pas la nullité de l’assemblée.

Ainsi quand un copropriétaire demande à être assisté d’un Avocat lors d’une assemblée Générale, l’assemblée générale peut s’y opposer : en pratique l’Avocat utilise le pouvoir du copropriétaire et le copropriétaire quitte la réunion. Juridiquement, le conseil du copropriétaire ne l’assiste plus mais le représente, ainsi que le permettent les règles de représentation d’un copropriétaire.

LES REGLES DE REPRESENTATION SONT FIXEES PAR L’ARTICLE 22 DE LA LOI
DU 10 JUILLET 1965
Selon les alinéas 3 et 4 de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public : le règlement de copropriété ne peut valablement imposer des règles contraires. En effet l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 sont réputées non écrites. »
CONDITIONS DE VALIDITE DU MANDAT
Le mandat doit être ECRIT. La plupart des mandats sont rédigés en des termes généraux : de tels mandats sont réguliers même s’ils ne détaillent pas les questions à l’ordre du jour.
Inversement, rien n’interdit au copropriétaire mandant de donner des consignes de votes particulières pour chaque résolution soumise au vote.
En raison de ce qui précède, est discuté en doctrine le point de savoir si un époux peut représenter son épouse en application du mandat apparent prévu par les articles 1432 en ce qui concerne ceux mariés sous le régime de la communauté légale et 1540 du code civil en ce qui concerne ceux mariés sous le régime de la séparation de biens.
Il est cependant précisé qu’en cas de lots de copropriété dépendant de la communauté, et en dehors des actes de disposition, rien n’interdit a priori les époux de se représenter mutuellement sans mandat écrit.
Pour les SCI le mandat doit émaner du gérant de la SCI agissant en cette qualité : un mandat conféré par un associé de la SCI est sans effet.
Dans la même logique, le mandataire désigné par le copropriétaire représenté doit être celui qui vote les résolutions. Pour un exemple : annulation d’une décision d’assemblée générale, le mandat étant donné au Président du Conseil Syndical alors qu’aucun président n’avait été désigné et que c’est membre du conseil syndical qui a voté.
Cass. Civ. 3ème 28 janvier 2003 : Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui retient la régularité du vote émis à une assemblée générale par un membre du conseil syndical au nom d'un autre copropriétaire alors qu'elle relève que ce dernier avait délégué son droit de vote aux termes d'un pouvoir à " M ou Mme le président du conseil syndical " et que les membres du conseil syndical n'avaient pas désigné de président.

LE MANDATAIRE NE VOTE PAS CONFORMEMENT AU MANDAT
Par application des règles du mandat, le mandataire engage par son vote le copropriétaire mandant, même s’il ne respecte pas les consignes de vote.
Le mandat régit en effet les rapports entre le mandant et son mandataire : le contenu et le respect du mandat conféré ne concerne pas le syndicat des copropriétaires ni même les autres copropriétaires.
En revanche, les règles du mandat imposant au mandataire de rendre compte de ses actes, ce dernier est responsable des fautes qu’il commettrait dans l’exécution de son mandat.
En résumé, le non respect de consigne de vote ne permet pas d’annuler une assemblée générale, mais de demander au mandataire fautif une indemnisation pour le préjudice causé par sa faute.
En revanche, si le mandataire vote sur des questions qui n’avaient pas été portées à l’ordre du jour, le mandant peut contester la décision et le vote ne peut être pris en considération, à moins que le mandat n’ait été rédigé en des termes très généraux.
SANCTION DE LA VIOLATION DES REGLES DE REPRESENTATION : LA NULLITE
DE L’ASSEMBLEE GENERALE
La sanction de la violation des règles du mandat est particulièrement radicale : l’assemblée générale est nulle, peu importe que le vote du mandataire ait pu ou non avoir une incidence sur la majorité requise.

LE SYNDIC NE PEUT RECEVOIR UN MANDAT DE REPRESENTER
UN COPROPRIETAIRE
Cette interdiction résulte du dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est étendue au conjoint du Syndic et à ses préposés (salariés). Elle est sanctionnée par la nullité de la délibération.
Cette interdiction continue de jouer même envers l’ancien Syndic après la cessation des fonctions.

LES POUVOIRS EN BLANC
Un pouvoir en blanc est un pouvoir qui ne précise pas le nom du mandataire et qui est adressé au Syndic.
Le Syndic, qui n’a pas le droit de représenter un copropriétaire,

La 3ème chambre de la Cour de Cassation (3ème Civ. 28 mars 1990 & 20 novembre 1996) admet la validité de tels pouvoirs dès lors que les pouvoirs n’étaient pas distribués à des mandataires choisis par le syndic de manière à nuire aux intérêts d’un copropriétaire ou de la copropriété en faussant le résultat du vote.
En raison se l’appréciation a posteriori de la validité de pouvoir, il est fortement déconseiller d’y recourir : le mandant devra de préférence désigner un copropriétaire déterminé.

Une précision : il n’est pas possible de désigner abstraitement un « scrutateur » ou le « président de l’Assemblée générale » puisque ceux-ci sont élus et que cette élection implique l’utilisation préalable du pouvoir.
LIMITATION DES MANDATAIRES A TROIS MANDATS
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 limite le nombre des mandats consentis au profit d’un même mandataire à trois :
« Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. »
Le texte a prévu des dérogations en faveur des copropriétés importantes : si le total des voix y compris la sienne n’excède pas 5 % des vois du Syndicat, la limitation de la règle des trois mandats ne s’applique pas.
Par ailleurs, l’alinéa 2 de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’implique pas que si le mandataire avec ses trois pouvoirs détient plus de la moitié des voix, la réduction qu’il instaure soit applicable :
Article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »
Il en irait autrement si ce copropriétaire ou l’un de ses mandants détenait à lui seul plus de la moitié des droits de vote.
Encore une fois, la sanction de l’irrespect de ces règles est la nullité de la décision attaquée, peu importe que les vois du mandants aient été sans incidence sur la majorité requise.
En pratique, pour éviter une telle sanction, le copropriétaire mandaté pourra user de la faculté de subdélégation qu’il est conseillé d’intégrer dans les modèles de pouvoirs joints à la convocation : La Cour de cassation a admis expressément la légalité du procédé dans un arrêt du 18 décembre 2002 (Cass. 3ème Civ. 18 décembre 2002)
En revanche et postérieurement à la tenue de l’Assemblée Générales, un syndic confronté à une demande d’annulation de délibération sur ce fondement, devra reconvoquer une assemblée générale pour régulariser la situation. A défaut, la décision risque sérieusement d’être annulée en Justice.