Avocat Droit Immobilier Paris - Litiges et contentieux immobilier- Conseils - Droit des affaires - cessions commerce, parts sociales, constitution de sociétés.
+33 (0)1 48 05 76 94 contact@optimum-avocats.net

Les sociétés propriétaires de murs commerciaux peuvent se réjouir. La Justice a récemment considéré qu’il existait des motifs de déplafonnement dans ce secteur qui bénéficie pourtant depuis bien longtemps d’une excellente commercialité.

C’est cette excellente commercialité qui, un peu comme pour le boulevard Saint Germain, interdisait en principe de considérer l’existence d’une modification « notable » des facteurs locaux de commercialité. Partant, pour déplafonner, il fallait invoquer une durée de plus de douze ans ou une modification notable du local.

La Cour d’Appel de Paris vient en effet de rendre le 8 juin 2011 une décision relative au loyer de renouvellement pour un commerce de bijouterie-joaillerie à la date du 1er novembre 2007.

La Cour d’Appel confirme qu’une modification notable des facteurs locaux de la commercialité dans ce secteur permet de porter le loyer commercial à la valeur locative (et donc de ne pas faire application de l’indice INSEE du coût de la construction)

La Cour relève dans cette décision :

« Considérant, sur ces points, que s’il et vrai que le secteur considéré a toujours bénéficié d’un dynamisme commercial propice aux commerces de luxe, catégorie dont relève le commerce étudié, la restructuration et la reconstruction complète par AXA HAMMERSON au cours du bail expiré de l’immeuble à proximité immédiate du commerce considéré comprenant 5000m2 de bureaux , 5000m2 de commerce et cinq niveaux de parkings en sous-sol et dans lequel se sont installées de nouvelles grandes enseignes ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire et du rapport amiable de M. ROBINE a apporté sans conteste un dynamisme accru ; cet élément ajouté à la création d’un hôtel de 213 chambres et suites et à la rénovation d’autres hôtels dont certains ont, suite à cette rénovation, bénéficié d’un classement quatre étoiles, constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause situé dans la cour Vendôme ouverte par cinq larges porches sur la place et la rue ;

Considérant que le déplafonnement a donc été à bon droit retenu par le tribunal; »

Le loyer retenu est de 106 400 € pour 76 mètres carrés pondérés, et ce au 1er novembre 2007, soit : une valeur unitaire de 1.400 € / m2 pondéré.

Cette décision ouvre la voie à des fixations déplafonnées mais chaque dossier doit être étudié au cas par cas, puisqu’il n’y a rien d’automatique en la matière :

– les modifications, si elles sont désormais bel et bien « notables », doivent avoir lieu au cours du bail expiré

– elles doivent avoir une incidence au regard du commerce considéré

Néanmoins, le risque est plus du côté du preneur que du bailleur : au pire le deuxième est débouté de sa demande d’augmentation de loyer. Le preneur en revanche, peut voir son loyer substantiellement augmenté et le risque n’est pas théorique.

Dans l’espèce rapportée, le loyer est passé de 87.000 € à 106.000 €, soit presque 20.000 € d’augmentation par an. Sur la durée du bail, le différentiel s’établit tout de même à 180.000 €… deux ans de loyers plafonnés.

Vu le risque, cela peut inciter certains locataires à accepter une légère augmentation.