Avocat Droit Immobilier Paris - Litiges et contentieux immobilier- Conseils - Droit des affaires - cessions commerce, parts sociales, constitution de sociétés.
+33 (0)1 48 05 76 94 contact@optimum-avocats.net

La Cour d’Appel de Paris Pôle 4 – Chambre 3 (RG 09/02778) a rendu le 12 mai 2011 un arrêt qui a le mérite de préciser la durée de la tacite reconduction d’un bail à usage d’habitation.

Le contrat de location signé en 1993 stipulait que le renouvellement par tacite reconduction du contrat se fera aux conditions antérieures pour une durée égale à celle du contrat initial.

Le contrat de location avait été conclu par un bailleur personne morale et en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de reconduction tacite, la durée du bail est de trois années pour les personnes physiques et de six années pour les bailleurs personnes morales.

Dans cette affaire, la société avait vendu l’appartement loué à des personnes physiques.

Le locataire soutenait qu’en application du bail, le congé était manifestement prématuré puisqu’en application de la tacite reconduction, la durée du bail était, non pas de trois ans comme le soutenait le propriétaire, mais de 6 ans.

A cette question, la Cour d’Appel de Paris répond en utilisant le critère de la législation applicable à la date de reconduction du contrat et non à la date du contrat :

Conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de reconduction tacite, la durée du bail est de trois années pour les personnes physiques et de six années pour les bailleurs personnes morales.

La durée du bail tacitement reconduit doit être fixée selon la législation applicable à la date de reconduction.

En l’espèce, si le contrat mentionne que le renouvellement par tacite reconduction du contrat se fera aux conditions antérieures pour une durée égale à celle du contrat initial, il n’en demeure pas moins qu’en application de l’article sus visé applicable lors des renouvellements tacites, la modification est applicable aux baux en cours et que le renouvellement s’est reconduit pour trois années s’agissant de bailleur personne physique.

Cette décision peut prêter à discussion dans la mesure où la position adoptée par la Cour de Cassation est différente :

Dans un arrêt du 17 octobre 2007 pourvoi n° 06-11.104, la troisième chambre civile de la haute juridicton avait permis de tenir compte des stipulations contractuelles :

« Attendu que pour accueillir la demande de Mme X…, l’arrêt retient qu’au terme de l’article 10, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, la durée du bail tacitement reconduit est de trois ans et que Mme X… n’a pas exprimé une volonté manifeste et non équivoque de déroger au cadre légal applicable au contrat ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait des termes clairs et précis de la clause du bail, sous l’intitulé « reconduction », qu’à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, le contrat devait être reconduit pour une durée de six ans, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

PAR CES MOTIFS

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 octobre 2005, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

D’ailleurs la 6ème Chambre B de la Cour d’Appel de Paris avait elle-même fait prévaloir les stipulations contractuelles sur le caractère d’ordre public dans une décision du 18 juillet 2008  RG n° 07/04895 (AJDI 2008 p. 858).

«  Les intimées sont infondées à faire valoir que c’est la durée légale et non la durée contractuelle qui s’applique, dès lors que, si la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public, il s’agit d’un ordre public de protection et non de direction, notamment en ce qui concerne l’article 10, alinéa 3, tel que modifié par la loi du 21 juillet 1994. »

Les stipulations du bail initial étant claires et précises, et plus protectrices que le régime juridique de protection édicté par la loi en vigueur, sous réserve d’autres éléments et pièces du dossier, il n’aurait pas été incompréhensible que la Cour fasse droit à l’argumentation du preneur sur ce point.