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Les articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967  imposent un vote séparé pour la désignation du Président, des assesseurs et du secrétaire de séance.

Le président de séance est désigné par un vote séparé (Civ. 3e, 16 juin 1993, no 91-20.492 , Bull. civ. III, no 92 ; Administrer avr. 1994, 51, obs. Lafond ; IRC 1993, 339, note P. C. ; RDI 1993, 421 – Civ. 3e, 17 févr. 1999, no 97-14.454 , Bull. civ. III, no 43 ; Administrer avr. 1999, 35, note P. C. ; RDI 1999, 301 ; D. 2000, somm. 137, obs. Cl. G )

Cette désignation constitue une véritable décision qui comporte un élément substantiel (le nom de l’élu) et un élément formel (le résultat du vote). Il s’agit d’une formalité substantielle, dont l’inobservation entraîne la nullité de l’assemblée toute entière (Civ. 3e, 21 nov. 2000, no 99-10.602 ).

Très récemment, un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 28 avril 2011 (10-15264) commenté page 7 dans le bulletin n° 436 du dictionnaire permanent Gestion Immobilière de juin 2011, rappelle que l’absence de mention dans le procès-verbal des noms et du nombre de vois des copropriétaires opposants entraîne la nullité de l’assemblée générale, même sans grief, dès lors qu’elle concerne l’élection du président de séance.

Un extrait de cette décision :

« Attendu qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs ;

Qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée et que ce procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;

Attendu que pour rejeter la demande des copropriétaires l’arrêt retient que le syndicat ne conteste pas l’absence de mention dans le procès-verbal des votes de Mme Hélène Y…-A…, de Mme Mélanie Y… et de M. Fabrice Y… et que les personnes omises représentaient 2 574 millièmes, que le procès-verbal indique que le président de séance a été élu avec 79 380 millièmes contre 11 884 millièmes, que si l’on rajoute à ce dernier chiffre les 2 574 millièmes oubliés, l’issue du scrutin ne change pas puisque 14 458 millièmes restent inférieurs à 79 380 millièmes ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu’elle concerne l’élection du président de séance, la nullité de l’assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l’existence d’un grief, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

 

Dans un arrêt en date du 17 février 1999 publié au bulletin (N°97-14.454), il avait déja été jugé par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation que :

« Mais attendu qu’ayant relevé que le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 1992, ne mentionnait que les noms des copropriétaires s’étant opposés à la désignation des deux assesseurs et que ce procès-verbal, comme celui de l’assemblée générale du 25 mars 1993, ne portait mention que d’un seul vote pour la désignation du président et du bureau, la cour d’appel, qui a retenu que le résultat et les conditions du vote relatif à la désignation du président de la première assemblée générale n’étaient pas autrement indiquées et que des votes distincts n’avaient pas eu lieu, d’abord pour la désignation du président ensuite pour celle du bureau, des deux assemblées générales attaquées, en a exactement déduit qu’en raison de l’inobservation des formalités substantielles prévues aux articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967, les deux assemblées générales devaient être déclarées nulles ; »

Dans un arrêt du 31 octobre 2001 (AJDI 2002 p 226), la troisième chambre civile confirme sa position dans un arrêt de cassation :

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (CA Versailles 26 janvier 1999), que M Durocher, propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 1995 en arguant qu’aucun vote n’avait eu lieu sur la désignation du président et des assesseurs de cette assemblée ;

Attendu que pour débouter M Durocher, l’arrêt retient que l’assemblée générale suivante du 29 mai 1996 a, en présence et avec l’approbation de cette copropriétaire, confirmé que l’assemblée générale du 30 mars 1995 avait élu un bureau à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, personne ne s’étant abstenu ni opposé, que par ce vote M Durocher avait renoncé à se prévaloir de l’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale précédente et, en tout état de cause, confirmé les conditions de désignation du président et du bureau de cette assemblée et que l’annulation ultérieure de l’assemblée générale du 29 mai 1996 était sans conséquence sur l’appréciation de la manifestation de volonté de M Durocher, et du sens de son vote sur ce point précis ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 1995 ne comportait aucune indication sur les conditions du vote relatif à la présidence de l’assemblée générale et qu’elle ne pouvait prendre en considération une décision d’une assemblée générale ultérieure pour en déduire que M Durocher devait être réputée avoir renoncé à se prévaloir d’une irrégularité de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale contestée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;»

Le copropriétaire qui a sollicité l’annulation, en invoquant notamment le recours à un vote unique pour l’élection du président de séance et pour celle des membres du bureau, a ainsi été jugé recevable à agir, même s’il n’a ni la qualité d’opposant ni celle de défaillant, le vote litigieux ayant été obtenu à l’unanimité, « s’agissant en l’espèce de l’inobservation d’une formalité substantielle » (Aix-en-Provence, 4 ch. A, 21 nov. 2006, arrêt n° 2006/567, RG 04/13087).

La nullité du mandat du président de séance entraîne en principe celle de toutes les décisions, CA Paris, 23e ch. A, 12 sept. 2001, Loyers et copr. 2002, 97).

 

Maître Julien ATTALI , Avocat au Barreau de Paris