A la différence du bail d’habitation, très réglementé au sujet des charges locatives, le bail commercial est soumis à la liberté contractuelle.

La plupart du temps, la charge des travaux est fixée par références aux articles 605 et 606 du code civil, deux articles qui ne concernent pas les contrats de location mais la répartition des travaux entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, dans les cas de démembrement du droit de propriété.

La prise en charge du ravalement est étroitement dépendante de l’interprétation de la clause travaux et de la référence quasi-systématique aux articles 605 et 606 du code civil.

Reprenons ces deux articles :

Article 605 du code civil :

L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu

Article 606 du code civil :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’impact de ces articles sur la prise en charge du coût d’un ravalement entre un propriétaire et son locataire est majeur.

Mais tout d’abord, une remarque préalable : la plupart des justiciables, même si par une fiction juridique ils ne sont nullement censés ignorer la Loi, ne comprennent pas la portée de leur engagement au regard des articles 605 et 606 du code civil, lorsqu’ils signent un bail commercial. Pour la plupart des commerçants, les travaux sur l’immeuble, et donc le ravalement, incombent au propriétaire.

Ce malentendu « ab initio » prend de l’ampleur lorsque des travaux, par exemple de ravalement, sont décidés et doivent être payés.

D’autant que tout est négociable en matière contrat de location commercial en ce qui concerne les travaux et le ravalement.

En tout état de cause et a minima, il est important que le preneur et le bailleur aient un véritable accord sur cette question essentielle du bail et donc sur la portée de leur engagement.

Liberté contractuelle oblige : en cas de litige, le tribunal saisi se réfèrera nécessairement à la clause travaux qu’il ne faut pas négliger lors de la conclusion du bail.

 

Il a été jugé récemment par la Cour d’Appel de Paris (PÔLE 05 CH. 03 27 janvier 2010 N° 08/12588), que lorsque le bail ne contient pas de clause faisant référence à l’ article 605 du code civil, il convient de se référer aux dispositions de l’article 1754 de ce même code permettant de considérer que les dépenses de ravalement ne constituent pas des charges locatives.

L’article 1754 du code civil dispose :

“Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

 

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.”

Par ailleurs, dans le silence du contrat, les grosses réparations de l’ article 606 du code civil, celles qui touchent à la structure et à la solidité de l’immeuble, restent à la charge du bailleur (Civ. 3^e, 13 juill. 2005, Bull. civ. III, n^o 155).

En principe, le ravalement n’est pas assimilé à une grosse réparation de l’article 606 du code civil.