Pour des motifs juridiques qui ne seront pas examinés ici, mais qui posent cruellement la question de la compétence juridique des équipes du Ministère de Madame DUFLOT et de la Préfecture de Paris, le Tribunal administratif de Paris a annulé le 28 novembre 2017 les arrêtés mettant en œuvre l’encadrement des loyers dans la capitale.

Plus précisément, il s’agit des arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés à Paris, pour les périodes du 1er août 2015 au 31 juillet 2016, 1er août 2016 au 31 juillet 2017 et à compter du 1er août 2017.

Le Gouvernement a immédiatement annoncé qu’il ferait appel, sans d’ailleurs trop y croire.

Le Président MACRON n’a jamais cru à cette mesure dont il est difficile de mesurer les effets bénéfiques pour les locataires.

Mais, il faut le dire d’entrée, l’appel du gouvernement n’est pas suspensif.

Ce qui signifie que dès le 28 novembre 2017, la décision contestée en appel s’applique (tant qu’elle n’est pas éventuellement invalidée en appel ou en cassation), les arrêtés annulés sont en effet censés n’avoir jamais existé.

Les arrêtés annulés permettent désormais une nouvelle mise en location non encadrée au niveau du loyer, mais, et parce qu’il y a toujours un mais, la remise en location après une précédente location (par opposition aux nouvelles locations) elle, reste toujours plafonnée, à Paris comme dans le reste des zones tendues en France : le nouveau loyer ne peut excéder en principe le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’indexation (s’il n’y as pas eu d’indexation dans les 12 derniers mois).

Voici, à chaud, quelques précisions importantes pour appréhender au mieux cette nouvelle brèche dans la législation, même si les contraintes légales générales (qui s’appliquent à Paris comme dans le reste de la France) survivent et neutralisent dans de nombreuses situations l’intérêt que peut revêtir pour les bailleurs la décision rendue le 28 novembre 2017 par le Tribunal Administratif de Paris.

Pour les bailleurs parisiens, il est toutefois possible dans certains cas de tirer profit de cette nouvelle donne juridique.

1°) Attention toutefois aux annonces et aux mandats de location pour les biens parisiens !

Par inadvertance (et elle peut coûter cher en matière immobilière), certains biens à Paris, risquent de continuer de se trouver proposés dans les annonces à la location avant la décision du 28 novembre 2017.

Pour les biens susceptibles d’être loués à un montant supérieur à celui fixé par les arrêtés annulés, les administrateurs de biens doivent immédiatement mettre à jour ou suspendre leurs annonces de location.

En effet, si un locataire accepte par écrit l’annonce, et que son dossier de solvabilité est crédible, ce dernier peut tenter de « forcer » le bailleur à rester sur le loyer proposé dans l’offre de location, car techniquement il y a une rencontre des volontés.

L’issue d’une telle contestation devant un Tribunal est bien incertaine, et risque d’engendrer d’inutiles et coûteuses complications pour le bailleur.

Il faut rappeler que le registre des mandats mis en place par la Loi Hoguet permettra de prouver que le mandat concernant ce bien autorisait une location moyennant un loyer précis.

Pour l’administrateur de biens, c’est le moment d’informer son mandant de l’opportunité de modifier immédiatement le montant du loyer autorisé par le mandat, lequel mandat ne doit plus tenir compte à Paris comme à Lille, en l’état des décisions rendues par le premier degré de l’ordre administratif, de l’encadrement des loyers.

Cela sera peut-être l’occasion de renouveler un mandat dans de bonnes conditions et de préserver la qualité de la relation client.

2°) L’occasion de régulariser une situation illégale pour les contrats signés avant le 28 novembre 2017 :

Finalement pour les contrats signés avant le 28 novembre 2017, il y a deux situations :

• Ceux qui respectaient la règlementation, (si, si, il y en a quelques-uns), restent valables au niveau contractuel. Il ne sera pas possible lors du renouvellement ou de remise en location de dépasser un loyer avec application de l’indice, sauf cas prévus par la Loi.
• Ceux qui ne respectaient pas la règlementation(si, si, il y en a quelques-uns également) : de facto, à compter du 28 novembre 2017, il n’y a pas d’encadrement des loyers  et, ce, tant que la Cour Administrative d’Appel de Paris (puis le Conseil d’Etat) n’a pas invalidé le jugement rendu par le Tribunal administratif de Paris.

L’honnêteté ne paye donc définitivement pas puisque cette décision permet à tous ceux qui étaient en  fraude, de régulariser la situation, lors du renouvellement du bail, en privilégiant, si le locataire ne s’y oppose pas un véritable nouveau contrat de location (et non un avenant de renouvellement) aux mêmes clauses et conditions, à les supposer conformes aux dispositions en vigueur de la loi du 6 juillet 1989.

3°) Pour les nouveaux contrats conclus à compter du 28 novembre 2017,  si certains hésitaient à louer ou à vendre leur bien (non encore loués) en raison d’une faible rentabilité, c’est définitivement le moment de signer un contrat de location, si le marché le leur permet au regard du bien considéré, au-delà de l’ancien loyer encadré.

En effet, même si la Cour Administrative de PARIS réformait finalement le jugement rendu récemment, les contrats conclus postérieurement sont en principe exclus de l’encadrement des loyers, puisque ces derniers ont été signés alors qu’aucune norme n’encadrait à Paris les loyers.

Quelques précautions et rappels à ce sujet :

Pour les contrats en cours, la date de signature du contrat de location permet de déterminer le régime applicable.

Si le contrat est « signé » avant le 28 novembre 2017, et que la Cour d’Appel de PARIS valide finalement les arrêtés litigieux, le bail sera soumis à l’encadrement des loyers, rétroactivement.

La question est loin d’être théorique. Le régime juridique auquel sera soumis le contrat sera très défavorable au bailleur si le contrat est signé avant le 28 novembre 2017.

Cela aura des conséquences dans la gestion du dossier, cela entrainera peut être des réclamations du locataire, voir des condamnations.

De sorte qu’il n’y a pas réellement de « contrat » tant que le bailleur, l’ensemble des bailleurs, n’a pas signé. En effet, le contrat prend date à compter du jour ou le dernier des bailleurs signe.

Si le contrat qui n’est pas encore signé par tous les bailleurs, il est dans l’intérêt de préciser la date de signature du dernier bailleur, car c’est à cette date que le contrat sera considéré signé.

En droit civil, un contrat de location, comme tout contrat, prend en effet date au jour de la rencontre des consentements des parties.

Si des négociations sont en cours et qu’aucun accord écrit sur le montant du loyer ne peut être démontré, la partie bailleresse peut toujours se dédire, et solliciter un loyer « nouveau régime », c’est-à-dire libre.

L’incertitude sera plus grande lorsque les parties peuvent prouver un accord  antérieur au 28 novembre 2017 sur le montant du loyer.

Le bailleur peut toutefois tenter de se dédire, si cela est son intérêt, en invoquant l’erreur sur ses droits, et notamment le fait qu’il ignorait au moment de l’offre qu’il pouvait fixer un loyer non encadré, ce qui est la stricte vérité.

Les discussions risquent toutefois d’être vives…

N’hésitez pas à enrichir cette note de vos remarques et observations, par vos commentaires courtois et constructifs.

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