Bail commercial · Commandement de payer
Commandement de payer et clause résolutoire : locataire, ce qu'il faut faire dans le délai d'un mois
Vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial ? Le délai d'un mois qui s'ouvre est déterminant : il conditionne encore les options de régularisation, de négociation ou de saisine du juge.
Premier échange confidentiel, sans engagement
L'essentiel
En bref : commandement de payer et clause résolutoire, ce que le locataire doit savoir
-
Un commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai d'un mois d'ordre public (art. L.145-41 du Code de commerce) pour régulariser les sommes réclamées ou saisir le juge.
-
Ce délai court à compter de la signification par commissaire de justice ; il ne peut être ni raccourci ni supprimé par le bail.
-
Le locataire peut, dans ce délai, payer intégralement les sommes dues, ou saisir le tribunal pour solliciter des délais de paiement (délais de grâce, dans la limite de deux ans — art. 1343-5 du Code civil, auquel renvoie l'art. L.145-41 du Code de commerce).
-
À défaut de régularisation ou de délais accordés, la clause résolutoire joue de plein droit ; le bailleur doit néanmoins saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation.
-
Rester inactif pendant ce délai est le principal facteur aggravant : une négociation ou une demande de délais se prépare, elle ne s'improvise pas la veille de l'échéance.
-
Chaque commandement doit être vérifié (mentions, sommes réclamées, régularité de la signification) avant toute décision ; aucune régularité ni irrégularité ne peut être présumée sans lecture précise de l'acte.
À faire sans attendre
Ce qu'il faut faire immédiatement après réception du commandement de payer
-
Noter la date de signification
C'est le point de départ du délai d'un mois d'ordre public : chaque jour compte pour organiser une réponse.
-
Lire intégralement le commandement
Vérifier qu'il mentionne bien le délai d'un mois dont vous disposez — mention exigée à peine de nullité — ainsi que la clause résolutoire et le détail des sommes réclamées (loyers, charges, période visée).
-
Rapprocher les sommes réclamées de sa propre comptabilité
Comparer le décompte du commandement avec les quittances, appels de loyer et éventuels règlements déjà effectués.
-
Évaluer sa capacité de paiement réelle
Déterminer ce qui peut être réglé immédiatement, à court terme, ou nécessite un échéancier.
-
Ouvrir le dialogue avec le bailleur si une régularisation totale n'est pas possible
Une négociation engagée tôt, sur des bases documentées, est généralement mieux accueillie qu'une démarche tardive.
-
Envisager la saisine du juge pour une demande de délais
Si un paiement complet n'est pas envisageable dans le délai d'un mois, en particulier lorsque le dialogue avec le bailleur n'aboutit pas.
-
Rassembler les pièces du dossier sans attendre
Bail, commandement, échanges avec le bailleur, éléments de trésorerie : elles conditionnent la qualité de toute négociation ou demande de délais.
Vigilance
Les erreurs à éviter face à un commandement de payer
-
Ignorer le commandement — Le délai d'un mois court indépendamment de toute réaction : ne pas agir revient à laisser la clause résolutoire produire ses effets sans avoir pu faire valoir une position.
-
Attendre sans stratégie définie — Repousser toute décision jusqu'aux derniers jours du délai réduit les marges de manœuvre, tant pour négocier que pour saisir le juge dans les temps.
-
Promettre un paiement irréaliste — Un engagement de règlement non tenable fragilise la crédibilité de la démarche et peut compliquer la suite, qu'il s'agisse d'une négociation amiable ou d'une demande de délais devant le juge.
-
Négocier sans connaître précisément les sommes réclamées — Discuter d'un échéancier sans avoir vérifié le détail du décompte expose à un accord mal calibré ou incomplet.
-
Présenter une demande de délais non documentée — Une demande générale, sans éléments concrets sur la situation et la capacité de paiement, offre peu de prise au juge pour apprécier son bien-fondé.
Vue d'ensemble
Le parcours après réception du commandement
Ces étapes s'inscrivent dans le délai d'un mois, d'ordre public, ouvert par le commandement de payer (art. L.145-41 du Code de commerce).
Schéma de principe. Chaque dossier dépend du bail, des sommes réclamées et de la situation du locataire.
Le cadre légal
Le cadre juridique : le délai d'un mois de la clause résolutoire (art. L.145-41)
Ce que change la réforme du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (article 63), entrée en vigueur le 28 mai 2026, a modifié l'article L.145-41 du Code de commerce. Cette évolution s'applique aux demandes de suspension de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026 ; c'est la date de saisine du juge qui est déterminante.
Avant cette réforme, le locataire pouvait solliciter des délais et la suspension de la clause résolutoire en exposant sa situation au juge, qui appréciait souverainement sa demande. Depuis le 28 mai 2026, l'article L.145-41 conditionne désormais l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à deux conditions cumulatives :
- Justifier de sa capacité à régler la dette locative ;
- Avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ces deux conditions, désormais posées par le texte, ne garantissent pas l'obtention de délais lorsqu'elles sont réunies : le juge conserve son pouvoir d'appréciation. Elles ne permettent pas non plus d'affirmer qu'aucun délai ne pourrait être obtenu si l'une d'elles n'était pas strictement remplie : chaque situation reste appréciée par le tribunal saisi.
Deux éléments sont désormais des conditions légales explicites : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Au-delà de ces conditions, la bonne pratique consiste à les documenter par un dossier solide et à reprendre le versement du loyer courant le plus tôt possible — sans attendre l'approche de l'audience — afin d'être en mesure d'en justifier devant le juge. D'où l'intérêt de préparer ce dossier sans attendre.
Art. L.145-41, al. 1 — Le commandement de payer et le délai d'un mois
La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose la signification d'un commandement de payer par commissaire de justice. Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois dont dispose le locataire (art. L.145-41, al. 1) ; en pratique, il vise également la clause résolutoire et détaille les sommes réclamées. À compter de cette signification, le locataire dispose de ce délai d'un mois, d'ordre public, pour régulariser sa situation. Ce délai ne peut être raccourci par le bail.
Art. L.145-41, al. 2 — Les délais de grâce accordés par le juge
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander des délais de paiement. Agir dès la réception du commandement est vivement recommandé ; la demande reste toutefois recevable tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant autorité de la chose jugée, y compris après le délai d'un mois. Le juge peut accorder de tels délais dans la limite de deux ans (art. 1343-5 du Code civil, auquel renvoie l'art. L.145-41). Si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ; à défaut, la résiliation peut être acquise dans les conditions fixées par la décision. Depuis le 28 mai 2026, l'octroi de ces délais et la suspension des effets de la clause résolutoire sont en outre subordonnés aux deux conditions cumulatives présentées ci-dessus.
Effet de la clause résolutoire — résiliation de plein droit et constat judiciaire
À défaut de régularisation dans le délai d'un mois, et en l'absence de délais accordés par le juge, la clause résolutoire produit ses effets de plein droit. Le bailleur doit toutefois saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et, le cas échéant, obtenir l'expulsion : le juge ne fait alors que constater l'acquisition de la clause, sans en apprécier l'opportunité.
Procédures collectives — suspension de la clause résolutoire
Si le locataire fait l'objet d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, l'ouverture de la procédure fait en principe obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour les loyers dus antérieurement au jugement d'ouverture, selon des règles d'ordre public. Cette situation modifie sensiblement la stratégie à adopter et nécessite une analyse spécifique.
Un commandement de payer peut, dans certains cas, comporter une irrégularité (mention manquante, décompte imprécis). Cela ne signifie pas qu'un commandement donné est irrégulier : seule une analyse précise de l'acte permet de le vérifier.
Le régime complet de la clause résolutoire — délais de grâce, procédures collectives — est détaillé dans notre article dédié.
Négociation amiable
Préparer une négociation crédible avec le bailleur
Une négociation avec le bailleur a d'autant plus de chances d'être utile qu'elle repose sur des éléments concrets plutôt que sur une simple demande de patience. Sans prétendre à une liste exhaustive ni universelle, les éléments suivants sont généralement utiles à réunir avant tout échange :
- La situation exacte de la dette (montants, périodes, éventuelles contestations sur les charges ou pénalités).
- La capacité de paiement immédiate (ce qui peut être réglé sans délai).
- Un échéancier réaliste pour le solde, cohérent avec la trésorerie disponible.
- Les perspectives de trésorerie à court terme (commandes en cours, saisonnalité de l'activité, etc.).
- Les garanties ou propositions complémentaires envisageables (dépôt de garantie, caution, aménagement temporaire).
Ces éléments permettent d'engager un dialogue construit avec le bailleur. Ils n'emportent aucune garantie d'accord : chaque bailleur reste libre d'accepter ou non un aménagement, et la situation de chaque dossier doit être appréciée individuellement.
Demande de délais
Préparer une demande de délais de paiement devant le juge
Une demande de délais de paiement adressée au tribunal judiciaire, de préférence sans attendre — la demande restant recevable tant que la résiliation n'est pas définitivement acquise —, n'a de portée que si elle est étayée. Une demande générale, sans éléments concrets sur la situation économique du locataire et sur le caractère réaliste du remboursement envisagé, offre peu de prise au juge pour l'apprécier.
Le cabinet peut accompagner la préparation de ce dossier : analyse du commandement et des sommes réclamées, mise en cohérence des éléments de trésorerie disponibles, formalisation d'un échéancier argumenté, et rédaction de la requête ou de l'assignation appropriée. Cette préparation vise à présenter au juge un dossier structuré et documenté ; elle ne garantit en rien l'octroi des délais demandés, qui relève de l'appréciation souveraine du juge saisi.
Préparer son dossier
Documents à réunir pour préparer votre dossier
- Le bail commercial et ses éventuels avenants.
- Le commandement de payer reçu, avec sa date de signification.
- Les quittances ou appels de loyer et charges des derniers mois.
- Les échanges déjà intervenus avec le bailleur (courriers, courriels, mises en demeure éventuelles).
- Les éléments de trésorerie disponibles (relevés bancaires récents, prévisionnel simple si disponible).
- Tout justificatif utile en cas de contestation sur une partie des sommes réclamées (charges, travaux, indexation).
L'intervention du cabinet
Comment le cabinet peut intervenir face à un commandement de payer
Face à un commandement de payer visant la clause résolutoire, le cabinet peut intervenir à plusieurs niveaux : analyse du commandement (régularité formelle, exactitude des sommes réclamées), vérification de la situation contractuelle et financière du locataire, définition d'une stratégie adaptée (négociation amiable, demande de délais, ou combinaison des deux), accompagnement de la négociation avec le bailleur, préparation d'une demande de délais étayée devant le tribunal si nécessaire, et, si le dossier l'exige, accompagnement contentieux ultérieur.
Cette intervention vise à structurer une réponse rapide et cohérente dans le délai d'un mois. Elle ne constitue pas une garantie d'obtenir des délais, d'éviter la résiliation ou d'aboutir à un accord avec le bailleur : chaque situation dépend du bail, des sommes en cause, de la position du bailleur et de l'appréciation du juge le cas échéant.
Analyse prioritaire
Avant l'expiration du délai, faites vérifier votre situation
Décrivez votre situation. Le cabinet examine votre commandement et vous recontacte selon disponibilité.
- Premier échange confidentiel, sans engagement
- Analyse prioritaire de votre commandement, selon disponibilité du cabinet
- Convention d'honoraires avant toute mission payante
Questions fréquentes