Litiges de commission d'agence immobilière

Notre expertise

• Analyse du mandat et de sa conformité à la loi Hoguet
• Contestation du droit à commission (mandat nul, vente non réalisée)
• Restitution d'une commission déjà versée
• Défense des agences face à des contestations infondées
• Litiges entre co-mandants et partage de commission

Le contentieux de la commission d'agence se joue rarement sur le principe : il se joue sur le mandat. Avant toute discussion sur le montant, le cabinet vérifie que le titre invoqué par l'agence existe et tient. Pour préparer cet examen, vous pouvez utiliser notre outil de vérification des mentions du mandat, qui passe en revue les points de conformité imposés par la loi Hoguet.

Faire reconnaître, ou contester, un droit à commission

La loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération de l'agence à une chaîne de conditions, dont la rupture d'un seul maillon peut suffire à faire échec à la demande.

1. Un titre régulier. L'agence doit détenir une carte professionnelle « Transactions » et un mandat écrit, délivré avant toute négociation, comportant les mentions imposées par le décret du 20 juillet 1972.
2. Une entremise effective. Le droit à commission suppose que l'opération ait été conclue par l'intermédiaire de l'agence, dans les conditions et le délai que le mandat lui-même fixe.
3. Une opération effectivement conclue. Aucune somme n'est due avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. La loi réserve deux cas : les clauses d'exclusivité, pénales ou d'honoraires dus sans l'intervention de l'agence, qui ne s'appliquent que dans les conditions strictes de l'article 78 du décret, et le mandant professionnel, pour lequel une clause spécifique peut prévoir des sommes exigibles plus tôt. Une condition suspensive défaillie ou une faculté de dédit encore ouverte font obstacle à la conclusion de l'opération.
4. Le bon débiteur. L'agence ne peut réclamer d'honoraires qu'à la personne désignée comme en ayant la charge, dans le mandat et dans l'engagement des parties.

Le régime détaillé de ces conditions est développé dans notre article sur la commission d'agence et la loi Hoguet.

Ce que le cabinet examine dans votre mandat

Le cabinet reprend le mandat point par point, puis rassemble les pièces qui permettront d'établir ce que le document seul ne démontre pas. La démonstration juridique complète de chacun de ces points figure dans l'outil de vérification et dans les articles auxquels il renvoie.

Contester une commission, ou en obtenir la restitution

Deux situations doivent être distinguées. Lorsque la commission est réclamée mais non versée, la discussion porte sur le titre de l'agence et peut être menée en défense. Lorsqu'elle a déjà été versée, l'annulation du mandat, si elle est prononcée, emporte l'effacement rétroactif du contrat et ouvre un droit à restitution, intérêts au taux légal et taxes acquittées compris.

Une réserve mérite d'être connue : l'agence peut soutenir que la restitution d'une prestation de service a lieu en valeur, ce qui viendrait en compensation. Cette question n'est pas tranchée par une décision que nous ayons pu vérifier, et elle conditionne le montant réellement récupérable. Elle fait partie de celles que le cabinet examine avant d'engager une procédure.

Enfin, lorsque le mandant est un particulier agissant hors de toute activité professionnelle, l'action de l'agence en paiement est susceptible de relever de l'article L. 218-2 du code de la consommation, qui soumet à une prescription de deux ans, et non de cinq, l'action des professionnels pour les services qu'ils fournissent aux consommateurs. Nous n'avons pas identifié d'arrêt de la Cour de cassation appliquant expressément ce texte à la commission d'agent immobilier, mais sa lettre est générale : ce moyen, qui se prouve par des dates — sous réserve de la discussion sur le point de départ du délai et sur d'éventuels actes interruptifs —, mérite d'être examiné avant même toute discussion sur la régularité du mandat.