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Vérifier un mandat d'agence immobilière (loi Hoguet)

La loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application imposent au mandat d'agence un formalisme précis. Ce contrôle passe votre mandat de vente ou de recherche en revue, point par point, et vous indique ce qui mérite l'examen d'un avocat — sans jamais conclure à votre place.

Vendeur, acquéreur, entreprise ou agence immobilière souhaitant auditer ses propres mandats : la présentation des résultats s'adapte à la qualité que vous indiquez dès la première question.

Vérifier votre mandat point par point

Répondez à quelques questions sur votre mandat de vente ou de recherche. Le contrôle confronte vos réponses aux 72 points de conformité issus de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, en ne retenant que ceux qui s'appliquent à votre situation et le droit en vigueur à la date de signature.

Comptez cinq à dix minutes. Trois réponses suffisent à obtenir un premier résultat : votre qualité, le type de mandat et sa date. Vous pouvez ensuite afficher le résultat à tout moment, revenir en arrière, et rien n'est envoyé au cabinet sans votre demande expresse.

Contrôle automatisé. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'examen d'un avocat.

Liste des 72 points vérifiés

Chaque point est rattaché à un article précis de la loi ou du décret, et le cas échéant à une décision de justice vérifiée. Certains ne peuvent pas être établis à partir du mandat seul : ils sont alors signalés comme tels plutôt que qualifiés.

Existence et forme du mandat

  • L'intermédiaire relève-t-il de la loi Hoguet ?
  • Type de mandat dans le périmètre analysé
  • Existence d'un mandat écrit
  • Antériorité du mandat aux négociations
  • Pluralité d'originaux et mention de leur nombre
  • Remise d'un exemplaire du mandat au mandant
  • Signature du mandat
  • Mandat signé électroniquement
  • Numéro d'inscription au registre reporté sur l'exemplaire du mandant
  • Inscription chronologique effective au registre des mandats

Carte professionnelle et habilitation

  • Numéro et lieu de délivrance de la carte tous deux présents
  • Numéro présent, lieu de délivrance absent
  • Numéro absent, lieu de délivrance présent
  • Numéro ET lieu de délivrance tous deux absents
  • Détention justifiée d'une carte valable à la date du mandat
  • Carte expirée ou non valable à la date du mandat
  • Validité de la carte impossible à déterminer
  • Mention du nom et de l'adresse du garant
  • Carte mentionnée mais inexacte ou inadaptée à l'opération
  • Nom et qualité de la personne habilitée intervenant à la conclusion
  • Étendue des pouvoirs du négociateur signataire

Identification des parties

  • Identification du mandant
  • Bien indivis : mandat signé par un seul indivisaire
  • Mandant personne morale : pouvoirs du signataire
  • Bien commun aux époux : signature d'un seul conjoint
  • Qualité professionnelle ou non professionnelle du mandant

Objet du mandat

  • Objet du mandat précisé
  • Identification du bien objet du mandat de vente
  • Critères de recherche du mandat de recherche
  • Mandat de recherche portant sur un bien non identifié : clause de dédit ou de dommages-intérêts
  • Mention expresse de l'autorisation de s'engager

Durée et dénonciation

  • Limitation des effets du mandat dans le temps
  • Reconduction tacite encadrée par un terme certain
  • Mention des modalités de non-reconduction
  • Rappel en caractères très apparents de la faculté de dénonciation
  • Clause restreignant la dénonciation aux échéances périodiques
  • Opération conclue après l'expiration du mandat
  • Durée de l'interdiction de traiter directement après l'expiration du mandat
  • Clause de non-contournement sans limitation de durée

Exclusivité et clauses sensibles

  • Énumération des actions que le mandataire s'engage à réaliser
  • Modalités et périodicité des comptes rendus
  • Stipulation expresse de la clause d'exclusivité ou pénale
  • Caractères très apparents des clauses sensibles
  • Plafonnement de la clause au montant des honoraires stipulés
  • Clause d'honoraires dus même sans l'intervention de l'agence

Rémunération

  • Conditions de détermination de la rémunération
  • Moyens employés pour diffuser les annonces commerciales
  • Désignation de la partie qui supporte les honoraires
  • Concordance entre le mandat et l'acte constatant l'opération
  • Partage de la rémunération entre les parties
  • Perception de sommes avant la conclusion de l'opération
  • Clause de frais et honoraires préalables du mandant professionnel

Réalisation de l'opération

  • Opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit
  • Condition suspensive non réalisée
  • Faculté de dédit
  • Promesse unilatérale dont l'option n'a pas été levée
  • Refus du mandant de conclure aux conditions du mandat
  • Demande de dommages-intérêts en substitution de la commission
  • Information du mandant sur l'accomplissement du mandat

Droit de la consommation

  • Mandat conclu hors établissement : exemplaire, informations et formulaire de rétractation
  • Perception d'un paiement dans les sept jours d'un contrat hors établissement
  • Droit de rétractation de quatorze jours
  • Exécution anticipée sans demande expresse du consommateur
  • Mandat antérieur au 13 juin 2014 : régime du démarchage à domicile
  • Extension des protections consuméristes au petit professionnel

Effets et procédure

  • Nature de la nullité et qualité pour agir
  • Confirmation ou ratification du mandat irrégulier
  • Restitution de la commission déjà versée
  • Contre-restitution en valeur de la prestation d'entremise
  • Prescription de l'action
  • Prescription biennale de l'action en paiement de l'agence
  • Exception de nullité opposée à une demande en paiement

En utilisant ce contrôle, vous en acceptez les conditions d'utilisation.

À quoi sert cette vérification ?

Un mandat d'agence irrégulier peut priver l'agence de son droit à commission. La loi Hoguet subordonne en effet ce droit à un mandat écrit, délivré avant toute négociation, comportant des mentions déterminées, et à une opération effectivement conclue. Lorsqu'une de ces conditions fait défaut, la rémunération peut être discutée — et, si elle a déjà été versée, sa restitution peut être demandée.

Ce contrôle s'adresse à trois publics. Le vendeur ou l'acquéreur à qui une commission est réclamée y cherche des moyens de contestation. L'entreprise ou la société civile vérifie si le socle de la loi Hoguet, qui s'applique quelle que soit sa qualité, a été respecté. L'agence immobilière, enfin, y trouve un audit préventif de ses propres mandats, avant qu'un litige ne survienne.

Pour comprendre le régime du droit à commission lui-même, le cabinet publie un article consacré à la commission d'agence et la loi Hoguet.

Les mentions attendues dans un mandat d'agence

Un mandat d'agence doit comporter douze mentions : un écrit signé et délivré avant toute négociation, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et la qualité du négociateur signataire, le numéro d'inscription au registre des mandats, une durée limitée dans le temps, les conditions de détermination de la rémunération, la partie qui la supporte, l'objet du mandat, et — selon les cas — les actions du mandataire en cas d'exclusivité, la mise en forme des clauses sensibles, le rappel de la faculté de dénonciation et le nom du garant financier.

Ces mentions ne relèvent pas d'un formalisme de convenance : plusieurs d'entre elles sont prescrites à peine de nullité. Le tableau ci-dessous indique où les chercher dans votre document et pourquoi chacune compte.

Mentions attendues dans un mandat d'agence immobilière, leur emplacement habituel et leur portée juridique
Mention attendue Où la chercher Pourquoi elle compte
Un écrit, signé, délivré avant toute négociation Loi art. 6, I — Décret art. 72 Le document lui-même, et sa date rapprochée de celle des premières visites. La preuve du mandat ne peut être rapportée que par écrit, et l'agence ne peut négocier sans détenir un mandat préalablement délivré.
Numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle Décret art. 92 En-tête ou pied de page du mandat, souvent près de la raison sociale. Ces mentions permettent de vérifier que le professionnel est bien titulaire de sa carte. Leur absence a conduit une cour d'appel à annuler un mandat en 2025.
Nom et qualité du négociateur qui signe pour l'agence Loi art. 4 — Décret art. 9 Bloc de signature de l'agence. La Cour de cassation a jugé, le 12 novembre 2020, qu'à défaut de cette mention la convention est nulle lorsque le signataire n'est pas le titulaire de la carte.
Numéro d'inscription au registre des mandats Décret art. 72 Sur votre exemplaire, généralement en haut du document. Le décret impose de reporter ce numéro sur l'exemplaire conservé par le mandant. C'est l'une des deux prescriptions expressément visées par la chambre mixte en 2017.
Une durée limitée dans le temps Loi art. 7 Clause de durée, et clause de reconduction le cas échéant. L'article 7 frappe expressément de nullité les conventions qui ne comportent pas de limitation de leurs effets dans le temps.
Les conditions de détermination de la rémunération Loi art. 6, I — Décret art. 73 Clause « honoraires » ou « rémunération ». Un simple renvoi au barème affiché en agence ne suffit pas : le mandat doit se suffire à lui-même sur ce point.
La partie qui supporte les honoraires Loi art. 6, I — Décret art. 73 Même clause, et à comparer avec l'acte de vente. L'agence ne peut réclamer d'honoraires à une personne autre que celle désignée dans le mandat et dans l'engagement des parties.
L'objet du mandat Décret art. 72 Désignation du bien, ou critères de recherche. Il détermine si l'opération finalement conclue entre dans la mission confiée, et donc si une commission est due à ce titre.
Pour un mandat exclusif : les actions de l'agence et la reddition de compte Loi art. 6, I — depuis le 1er juillet 2014 Clause d'exclusivité, ou annexe paraphée. Un mandat exclusif dépourvu de l'énumération des actions a été jugé nul, sans rémunération directe ni indirecte.
Clause d'exclusivité, clause pénale ou honoraires dus sans intervention : en caractères très apparents Décret art. 78 À apprécier sur le document original, en couleur si possible. Ces clauses ne peuvent recevoir application que si elles sont expressément stipulées, dans un mandat remis au mandant, et mises en valeur typographiquement.
Le rappel de la faculté de dénoncer le mandat passé trois mois Loi art. 7, 2° — Décret art. 78, al. 2 — mandant non professionnel À proximité de la clause d'exclusivité. La faculté de dénonciation existe « à tout moment » passé trois mois : une clause qui la limite aux échéances périodiques y contrevient.
Le nom et l'adresse du garant financier, le cas échéant Décret art. 92 En-tête du mandat, près des mentions de la carte. Cette mention n'est exigée que si l'agence est habilitée à détenir des fonds : une agence sans maniement de fonds n'a pas de garant à mentionner.

Mandat de vente, mandat de recherche, mandat exclusif : ce qui change

Le socle est commun : écrit préalable, mentions de la carte professionnelle, numéro de registre, durée limitée, rémunération déterminée. Trois différences méritent d'être connues.

Le mandat de recherche obéit à une règle propre : lorsqu'il porte sur un bien qui n'est pas encore identifié, il ne peut contenir aucune clause fixant à l'avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit. La prohibition est expresse et ne souffre pas d'exception.

Le mandat exclusif supporte, depuis le 1er juillet 2014, deux exigences supplémentaires : il doit énumérer les actions que l'agence s'engage à réaliser, et préciser les modalités et la périodicité selon lesquelles elle rend compte. La Cour de cassation a jugé qu'un mandat exclusif dépourvu de cette énumération est nul et n'ouvre droit à aucune rémunération, directe ou indirecte.

La clause de non-contournement, enfin, qui interdit de traiter directement après l'expiration du mandat, produit un effet que les agences mesurent rarement : lorsqu'elle est bornée dans le temps, elle fixe elle-même le terme du droit à commission. Une opération conclue au-delà de ce délai n'ouvre droit à rien, quelle que soit l'origine de la mise en relation.

Les quatre conséquences d'un mandat irrégulier, à ne pas confondre

Toutes les irrégularités ne se valent pas, et c'est le point sur lequel les discussions s'égarent le plus souvent. Quatre conséquences distinctes doivent être distinguées.

  • La nullité du mandat anéantit le contrat rétroactivement. L'agence ne peut alors percevoir aucune rémunération, et les sommes déjà versées donnent lieu à restitution. Encore faut-il savoir si la nullité est relative — auquel cas seul le mandant peut l'invoquer, et elle peut être couverte par confirmation — ou absolue, ce qui exclut toute régularisation.
  • La nullité ou l'inefficacité d'une seule clause laisse le mandat debout. C'est notamment le cas d'une clause pénale qui ne figure pas en caractères très apparents : l'agence perd son indemnité forfaitaire, mais conserve son droit à honoraires si l'opération a été conclue.
  • L'inopposabilité ne touche ni la validité ni les clauses : elle limite les personnes engagées. Un mandat signé par un seul indivisaire n'est pas nul — il engage le signataire, mais reste inopposable aux autres propriétaires, sauf ratification.
  • La simple perte du droit à commission suppose un mandat valable mais une condition non remplie : opération non conclue, condition suspensive défaillie, négociations engagées avant la signature.

La nullité du mandat pour une clause de reconduction irrégulière est analysée dans notre article consacré à la nullité du mandat d'agent immobilier ; lorsque le mandat est valable, la perte de la commission relève des conditions du droit à commission de l'agence.

Ce que cette vérification ne dit pas

Un contrôle automatisé travaille sur ce que vous lui déclarez. Plusieurs éléments déterminants échappent, par nature, à la lecture du seul mandat.

  • La présence d'un numéro de mandat n'établit ni la réalité de l'inscription au registre, ni son caractère chronologique : seule la production du registre le permettrait.
  • La mention d'une carte professionnelle ne prouve pas que l'agence en détenait une valable au jour de la signature — or c'est aujourd'hui cet élément qui est décisif.
  • L'exigence de « caractères très apparents » est une appréciation visuelle, souverainement portée par les juges du fond : elle suppose l'examen du document original.
  • La remise effective d'un exemplaire, l'existence d'une attestation d'habilitation ou l'antériorité réelle des négociations sont des faits, que le document ne démontre pas.
  • Le délai pour agir ne peut pas être calculé automatiquement : son point de départ n'est pas fixé de façon certaine. Un mandat ancien ne signifie donc pas qu'une action soit perdue.

C'est pourquoi le contrôle distingue les points sans anomalie apparente, les fragilités possibles, et ceux qu'il déclare simplement non vérifiables. Il préfère l'aveu d'ignorance à la conclusion fausse.

Textes de référence

Contenu rédigé par Maître Julien ATTALI, avocat au Barreau de Paris. Dernière mise à jour : 10 septembre 2026.

Si votre mandat soulève une difficulté

Les réponses que vous saisissez dans le contrôle ci-dessus restent dans votre navigateur : elles ne sont transmises au cabinet que si vous en faites la demande. Faire examiner votre situation par un avocat est une démarche distincte de ce contrôle automatisé.

Litige sur une commission d'agence : l'intervention du cabinet Exposer votre situation au cabinet Comment le cabinet fixe ses honoraires

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Questions fréquentes sur le mandat d'agence

Quelles mentions un mandat d'agence immobilière doit-il obligatoirement comporter ?
Le mandat doit être écrit et délivré avant toute négociation. Il doit comporter le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le numéro d'inscription au registre des mandats sur l'exemplaire remis au mandant, une durée limitée dans le temps, les conditions de détermination de la rémunération et l'indication de la partie qui en a la charge, ainsi que l'objet du mandat. S'y ajoutent, pour un mandat exclusif, l'énumération des actions de l'agence et les modalités de reddition de compte, et pour les clauses d'exclusivité ou pénales, une stipulation expresse mentionnée en caractères très apparents.
L'absence de numéro de mandat rend-elle le mandat nul ?
Le décret du 20 juillet 1972 impose de reporter le numéro d'inscription au registre sur l'exemplaire conservé par le mandant. La chambre mixte de la Cour de cassation a jugé, le 24 février 2017, que la méconnaissance de cette règle est sanctionnée par une nullité relative : seul le mandant peut l'invoquer, et elle peut être couverte s'il a exécuté le mandat en connaissance de l'irrégularité. Le moyen est donc sérieux, mais sa portée dépend du comportement ultérieur des parties.
Que se passe-t-il si la carte professionnelle n'est pas mentionnée au mandat ?
La réponse dépend de ce qui manque exactement. La Cour de cassation a jugé, le 11 septembre 2025, que l'absence du seul lieu de délivrance n'affecte pas à elle seule la validité du mandat lorsque l'agence justifie avoir détenu, à la date du mandat, une carte régulièrement délivrée. En revanche, une cour d'appel a annulé le 10 juillet 2025 un mandat qui ne comportait ni le numéro ni le lieu, en retenant une nullité absolue insusceptible de confirmation. Le point décisif est devenu la carte réellement détenue à la date de signature.
Une condition suspensive non réalisée ouvre-t-elle droit à commission ?
Non. Aucune somme n'est due avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Le décret précise que l'opération ne peut être regardée comme conclue tant qu'une condition suspensive n'est pas réalisée ou qu'une faculté de dédit subsiste. Le seul refus du mandant de vendre aux conditions du mandat n'est pas, en lui-même, une faute — sauf s'il conclut l'opération en évinçant l'agence.
Un mandat exclusif peut-il m'interdire de vendre par moi-même indéfiniment ?
Non. Passé un délai de trois mois à compter de la signature, chaque partie peut dénoncer le mandat à tout moment, moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée. Une clause qui limiterait cette faculté aux seules échéances périodiques contrevient au décret, et la Cour de cassation a jugé qu'un tel mandat est nul. Par ailleurs, lorsqu'une clause interdit de traiter directement après l'expiration du mandat, elle fixe elle-même le terme du droit à commission de l'agence.
Puis-je récupérer une commission déjà versée ?
L'annulation du mandat emporte l'effacement rétroactif du contrat et un droit à restitution, intérêts au taux légal et taxes acquittées compris. Une cour d'appel a ainsi ordonné, en juillet 2025, la restitution d'une avance de 24 000 euros. Une incertitude demeure toutefois : l'agence peut soutenir que la restitution d'une prestation de service a lieu en valeur, ce qui viendrait en compensation. Aucune décision vérifiée ne tranche cette question, qui conditionne pourtant le montant réellement récupérable.
Ce contrôle remplace-t-il l'analyse d'un avocat ?
Non. Il s'agit d'un traitement automatisé des informations que vous saisissez, destiné à repérer les points qui méritent un examen. Plusieurs éléments déterminants lui échappent par nature : la réalité de l'inscription au registre, la validité effective de la carte, le caractère très apparent d'une clause, la remise d'un exemplaire, ou encore le point de départ du délai pour agir. Le contrôle signale ces points comme non vérifiables plutôt que de les qualifier.
Une agence immobilière peut-elle utiliser cet outil pour ses propres mandats ?
Oui, et c'est l'un de ses usages. Le moteur juridique est identique ; seule la restitution change de vocabulaire, en parlant de points de conformité à corriger plutôt que de fragilités. Un audit préventif des modèles de mandats permet de sécuriser les mentions les plus fréquemment contestées : numéro de registre, mentions de la carte, énumération des actions en cas d'exclusivité, mise en forme des clauses sensibles et durée de la clause de non-contournement.

Un doute sur la régularité d'un mandat d'agence ?

Le cabinet Optimum Avocats examine le mandat, la chronologie de l'opération et les conditions du droit à commission.

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