Loyers impayés d'un logement : faut-il assigner en référé ou au fond ?
Bail d'habitation : référé ou procédure au fond pour des loyers impayés ? Critères de choix, risque de contestation sérieuse et conséquences.
Lire l'articleExpertise — Recouvrement de créances
Factures impayées, loyers en souffrance, prestations non réglées : le cabinet accompagne entreprises et particuliers dans le recouvrement de leurs créances impayées.
En bref
Face à une créance impayée (facture, loyer, prestation), plusieurs voies peuvent être envisagées : mise en demeure, injonction de payer, référé-provision ou procédure au fond. Le choix dépend du montant, des preuves disponibles et de la situation du débiteur. Lorsque la créance est un loyer d'habitation, la voie se choisit devant le juge des contentieux de la protection et obéit à des contraintes propres : référé ou procédure au fond, les critères diffèrent. Il est en principe conseillé d'agir sans tarder : les créances entre professionnels se prescrivent en principe par cinq ans.
Un loyer d'habitation n'est pas une créance ordinaire. Sa récupération obéit à un régime propre, qui ne se réduit pas au recouvrement classique d'une créance : commandement de payer visant la clause résolutoire, diligences préalables imposées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, compétence du juge des contentieux de la protection, et articulation avec la demande de résiliation du bail. Les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur location trouveront les premières décisions à prendre sur la page consacrée aux loyers impayés d'un logement pour un propriétaire bailleur ; pour les professionnels de la gestion, le cabinet a détaillé les dossiers d'impayés d'habitation confiés par les administrateurs de biens.
Délai de prescription. Les créances commerciales se prescrivent en 5 ans. Passé ce délai, le recouvrement judiciaire n'est plus possible. Il est essentiel d'agir dans les délais.
Preuve de la créance. Pour obtenir une injonction de payer, le créancier doit produire des pièces justificatives : bon de commande, factures, contrat, relevé de compte. L'absence de preuves documentaires fragilise considérablement la demande.
Procédure collective du débiteur. Si le débiteur fait l'objet d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire, le recouvrement suit un régime particulier : déclaration de créance obligatoire dans un délai de deux mois.
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