Charges de copropriété impayées : mise en demeure, déchéance du terme et procédure accélérée au fond

Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas une provision de charges à sa date d’exigibilité, le syndic lui adresse une mise en demeure. Si elle reste sans effet pendant trente jours, les provisions du budget non encore échues et les sommes dues au titre des exercices précédents dont les comptes ont été approuvés deviennent immédiatement exigibles. Le syndicat des copropriétaires peut alors obtenir la condamnation du copropriétaire par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant (art. 10-1), et depuis 2024 le syndicat peut pratiquer une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge.

Ce dispositif est efficace, mais il est encadré par des conditions précises. Un arrêt publié au Bulletin le 20 novembre 2025 rappelle que les arriérés d’exercices dont les comptes n’ont pas été approuvés ne peuvent pas être recouvrés par cette voie. Cet article s’adresse aux deux côtés du litige : au syndic ou au conseil syndical qui doit faire rentrer les charges, et au copropriétaire poursuivi qui veut connaître ses droits.

Quand une charge devient-elle exigible ?

Les charges de copropriété ne sont pas exigibles en bloc. Elles obéissent à un calendrier fixé par la loi et par l’assemblée générale.

• Les provisions du budget prévisionnel (art. 14-1 de la loi de 1965) : l’assemblée vote chaque année un budget pour les dépenses courantes ; les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée.
• Les dépenses hors budget (art. 14-2, I) : travaux et dépenses exceptionnelles votés par l’assemblée, exigibles selon les modalités fixées par celle-ci.
• Les cotisations au fonds de travaux (art. 14-2-1), appelées selon les mêmes modalités que le budget prévisionnel ; l’article 19-2 leur est expressément applicable.
• Le solde de régularisation après approbation des comptes de l’exercice : les charges réelles sont arrêtées, et la différence avec les provisions versées est appelée ou restituée.

Le point de départ de toute procédure est donc une date d’exigibilité précise, résultant d’une décision d’assemblée générale régulièrement notifiée. Sans budget voté, sans décision de travaux ou sans approbation des comptes, l’appel de fonds n’a pas de fondement.

La mise en demeure et la déchéance du terme

L’article 19-2 organise un mécanisme en deux temps.

Première étape : la mise en demeure. À défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité, le syndic met le copropriétaire en demeure de payer. La mise en demeure est en pratique adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par voie électronique dans les conditions de l’article 42-1 de la loi de 1965. Elle doit identifier précisément les sommes réclamées, leur fondement (budget, travaux, exercice) et leur date d’exigibilité.

Deuxième étape : la déchéance du terme, trente jours plus tard. Si la mise en demeure reste infructueuse passé un délai de trente jours, deviennent immédiatement exigibles :

• les autres provisions non encore échues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ;
• les sommes restant dues au titre des exercices précédents, après approbation des comptes.

C’est ce que l’on appelle la déchéance du terme : le copropriétaire qui a laissé passer une échéance perd le bénéfice de l’échelonnement trimestriel et doit la totalité du budget de l’année, en plus de ses arriérés.

La procédure accélérée au fond

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, saisit alors le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, qui statue selon la procédure accélérée au fond. Il s’agit d’une procédure rapide, mais qui aboutit à une décision au fond, et non à une simple ordonnance provisoire comme en référé.

Le président constate, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, et le condamne au paiement des provisions ou sommes exigibles. La décision est exécutoire et permet d’engager des mesures d’exécution forcée : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie des loyers si le lot est loué, voire saisie immobilière du lot.

Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour engager une action en recouvrement de charges : il tient ce pouvoir de la loi.

L’approbation des comptes, condition de recevabilité pour les arriérés

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 20 novembre 2025 (n° 23-23.315, publié au Bulletin) précise les limites de cette procédure. Un syndicat avait assigné des copropriétaires en paiement de provisions pour les exercices 2018 à 2021. La Cour juge que le syndicat est recevable à agir, par la procédure accélérée au fond de l’article 19-2, en paiement des provisions échues et impayées, des provisions rendues exigibles par la déchéance du terme et des arriérés d’exercices dont les comptes ont été approuvés ; mais qu’il n’est pas recevable à agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. La cour d’appel, qui n’avait pas recherché si les comptes des exercices concernés avaient été approuvés, voit sa décision cassée.

En pratique, un syndicat dont les comptes sont approuvés avec retard, ou dont les assemblées ont été annulées, ne peut pas utiliser la procédure accélérée pour recouvrer les arriérés correspondants. Il doit d’abord régulariser l’approbation des comptes, ou agir selon une autre voie pour les sommes concernées.

Vous êtes syndic, membre du conseil syndical ou copropriétaire confronté à un impayé de charges ? La recevabilité de la procédure dépend de pièces précises : procès-verbaux d’approbation, décompte individuel, mise en demeure et preuve de sa réception. Faire analyser le dossier de charges

Les garanties du syndicat et les mesures de pression

Les frais de recouvrement sont imputables au copropriétaire défaillant. Par dérogation à la répartition ordinaire des charges, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée, ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, sont imputables au seul copropriétaire concerné (art. 10-1 de la loi de 1965). Ces frais doivent rester nécessaires et justifiés : des relances multiples facturées sans utilité peuvent être contestées.

La saisie conservatoire sans autorisation du juge. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution dispense le créancier d’autorisation préalable du juge lorsqu’il poursuit le recouvrement des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues à cet article. Le syndicat peut donc, après la mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, faire pratiquer par un commissaire de justice une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du copropriétaire, puis engager la procédure au fond pour obtenir le titre qui permettra de convertir la saisie.

Deux conditions encadrent cette mesure : la créance doit être fondée en son principe, et le syndicat doit engager la procédure au fond dans le mois qui suit l’exécution de la saisie, faute de quoi celle-ci est caduque (art. R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution).

L’hypothèque légale spéciale et l’opposition sur le prix de vente. Le syndicat bénéficie d’une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur pour garantir les charges (art. 19 de la loi de 1965 et art. 2402 du code civil). Lorsque le lot est vendu, le notaire avise le syndic de la mutation, et celui-ci peut former opposition sur le prix de vente, dans les quinze jours de l’avis, à hauteur des sommes dues par le vendeur (art. 20). Un impayé de charges se règle donc souvent au moment de la vente du lot, ce qui n’interdit pas d’agir avant.

Le vote de l’assemblée en vue de la saisie du lot. Si l’assemblée générale autorise le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente du lot d’un copropriétaire débiteur, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité, et il ne peut pas recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire (art. 19-2, dernier alinéa).

Le point de vue du copropriétaire poursuivi

Le copropriétaire assigné dispose de moyens de défense réels, mais ils sont techniques. Les plus fréquents sont les suivants.

• L’absence d’approbation des comptes pour les exercices dont les arriérés sont réclamés : c’est l’apport direct de l’arrêt du 20 novembre 2025. La demande est irrecevable pour ces sommes.
• L’irrégularité de la mise en demeure : sommes mal identifiées, absence de preuve de réception, délai de trente jours non respecté avant l’assignation. La déchéance du terme ne joue pas, et seules les échéances effectivement échues peuvent être réclamées.
• L’erreur de décompte : charges imputées à tort, clés de répartition non conformes au règlement de copropriété, frais de recouvrement non justifiés au regard de l’article 10-1.
• Le défaut de qualité du syndic : contrat de syndic expiré, assemblée de désignation annulée.

En revanche, le copropriétaire ne peut pas opposer au syndicat des griefs qui relèvent de la contestation des décisions d’assemblée générale. Le budget, les travaux et les comptes approuvés par l’assemblée s’imposent à lui s’il ne les a pas contestés dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi de 1965. Un copropriétaire qui estime une décision irrégulière doit donc agir vite, sur le terrain de la contestation de l’assemblée générale, et non attendre d’être poursuivi pour s’en plaindre.

La procédure accélérée au fond n’est pas non plus le cadre d’un débat général sur la gestion de l’immeuble ou sur des demandes indemnitaires contre le syndicat : ces questions relèvent d’instances distinctes.

Les pièces à réunir

Pour le syndicat ou le conseil syndical :

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
• les procès-verbaux d’assemblée approuvant le budget prévisionnel, les travaux et les comptes des exercices concernés, avec la preuve de leur notification ;
• le décompte individuel du copropriétaire, exercice par exercice ;
• la mise en demeure et l’avis de réception ;
• le contrat de syndic en cours de validité.

Pour le copropriétaire poursuivi :

• l’assignation et le décompte produit par le syndicat ;
• les appels de fonds reçus et les paiements effectués ;
• les procès-verbaux d’assemblée des exercices concernés ;
• les courriers échangés avec le syndic sur les charges contestées.

Ce que le cabinet vérifie

Maître Julien ATTALI, avocat au Barreau de Paris depuis 2004 et cofondateur d’OPTIMUM AVOCATS en 2006, intervient en droit de la copropriété et en recouvrement de créances. Ces deux matières se rejoignent dans le contentieux des charges : la créance du syndicat ne vaut que par la régularité des décisions d’assemblée qui la fondent, et un titre exécutoire ne vaut que par l’exécution que l’on peut en obtenir. Sa culture de l’acte, acquise par le Diplôme d’Aptitude aux Fonctions de Notaire, sert à lire le règlement de copropriété et les procès-verbaux avec la même rigueur qu’un contrat.

Selon le côté où il intervient, le cabinet vérifie :

• pour le syndicat : l’exigibilité de chaque somme réclamée, l’approbation des comptes, la régularité de la mise en demeure, l’opportunité d’une saisie conservatoire et le choix de la procédure (accélérée au fond, injonction de payer, référé-provision) ;
• pour le copropriétaire : la recevabilité de la demande, l’exactitude du décompte, le bien-fondé des frais réclamés, et les éventuels moyens tirés de l’irrégularité des décisions d’assemblée encore contestables.

Les honoraires sont fixés dans une convention écrite signée avant toute intervention ; les modalités d’honoraires sont présentées sur la page dédiée. Pour une vue d’ensemble, consultez notre page avocat en copropriété et assemblées générales ou, pour les créances d’une autre nature, notre page sur le recouvrement de créances.

Références juridiques

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10-1, 14-1, 14-2, 14-2-1, 19, 19-2, 20 et 42.
• Code des procédures civiles d’exécution, article L. 511-2 (saisie conservatoire sans autorisation préalable), dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
• Code civil, article 2402 (hypothèque légale spéciale du syndicat).
• Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.315, publié au Bulletin (approbation des comptes, condition de recevabilité de l’action en paiement des arriérés par la procédure accélérée au fond).