Travaux votés en assemblée générale de copropriété : comment contester la résolution ?

On ne fait pas annuler des travaux parce qu’ils sont chers ou parce qu’on les juge inutiles. Le désaccord sur l’opportunité ou le coût ne suffit pas : il faut une irrégularité, le plus souvent une information insuffisante sur les devis et le financement, une majorité inadaptée ou une répartition des dépenses contestable. Encore faut-il agir à temps : un copropriétaire peut contester une résolution votant des travaux s’il était opposant ou défaillant et s’il agit dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le délai est court, et sa date de départ se lit sur l’avis de réception de cette notification.

Peut-on contester des travaux déjà votés ?

Oui, mais seulement dans un cadre précis. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants, et l’enferme dans un délai de deux mois à peine de déchéance. Le juge vérifie la régularité de la décision ; il ne refait pas le vote et ne substitue pas son appréciation à celle de l’assemblée sur l’opportunité des travaux. Une résolution non contestée dans le délai s’impose à tous, même si elle était irrégulière.

Reste à savoir ce que l’on conteste exactement. Selon les cas : la décision de réaliser les travaux, le choix de l’entreprise et du devis, le mode de financement (appels de fonds, fonds de travaux, emprunt collectif) ou la répartition de la dépense entre copropriétaires. Ces décisions peuvent être votées dans une même résolution ou dans des résolutions distinctes : il faut identifier précisément celle qui pose problème, car l’annulation, lorsqu’elle est prononcée, peut ne porter que sur la résolution ou la partie de résolution irrégulière.

Qui peut agir : opposant, défaillant, abstention

• L’opposant a voté contre une résolution adoptée (ou pour une résolution rejetée). L’opposition s’apprécie résolution par résolution.
• Le défaillant était absent et non représenté. Le copropriétaire qui a voté par correspondance en faveur d’une résolution ensuite amendée en séance est assimilé à un défaillant pour cette résolution (art. 17-1 A de la loi de 1965).
• Celui qui a voté pour la résolution adoptée ne peut pas la contester.
• L’abstentionniste n’est en principe ni opposant ni défaillant : sa qualité pour agir doit être vérifiée sur le procès-verbal, qui précise les noms et le nombre de voix des copropriétaires opposants, abstentionnistes ou assimilés à des défaillants (art. 17 du décret du 17 mars 1967).

L’action est engagée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Selon Service-Public, l’assistance d’un avocat est obligatoire.

Le délai de deux mois : point de départ et notification

Le délai court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, que le syndic doit réaliser dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée (art. 42, al. 2). Il court à l’égard de chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, à compter de la notification qui lui est faite (art. 18 du décret du 17 mars 1967).

Encore faut-il que la notification soit régulière. Elle doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 (art. 18 du décret). Une notification incomplète ou irrégulière peut empêcher le délai de courir : c’est un point à vérifier en priorité lorsque le délai paraît expiré. Selon Service-Public, lorsque le procès-verbal n’a jamais été notifié, le délai pour agir est de cinq ans.

En pratique, on part de la date de première présentation de la lettre recommandée, ou de la date de réception de la notification électronique lorsque ce mode a été accepté, puis on compte deux mois. Une assignation se prépare : attendre les derniers jours fait courir un risque inutile.

La résolution a-t-elle été votée sur une information suffisante ?

La plupart des contestations sérieuses de travaux ne portent pas sur le principe des travaux, mais sur la qualité de l’information au vu de laquelle les copropriétaires ont voté. Le juge ne se demande pas si la dépense était opportune ; il vérifie que l’assemblée a décidé en connaissance de cause.

Les devis doivent être notifiés avec l’ordre du jour. Pour la validité de la décision, le décret du 17 mars 1967 impose de notifier, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux » (art. 11, I, 3°). Lorsque l’assemblée est appelée à souscrire un prêt bancaire au nom du syndicat, les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition de caution doivent également être notifiées. Et l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux articles 9 à 11-I du décret (art. 13).

De là découle l’exigence la plus concrète : le montant voté doit correspondre aux devis soumis, c’est-à-dire concorder avec les documents notifiés. Un montant voté qui ne correspond pas au devis annexé, des prestations ajoutées en séance sans devis, ou un devis global qui ne permet pas d’identifier les travaux correspondant à la somme votée, privent les copropriétaires d’un vote éclairé. À l’inverse, une simple imperfection, comme une erreur matérielle sans incidence sur la compréhension du montant et de l’objet des travaux, ne suffit pas nécessairement à entraîner la nullité. Un devis non daté, par exemple, se discute surtout s’il crée un doute sur son actualité ou sur son lien avec le montant voté.

Un exemple fictif aide à situer la frontière. La convocation joint un devis de ravalement de 180 000 euros ; la résolution adoptée vote un budget de 210 000 euros « honoraires et aléas compris », sans qu’aucun document notifié n’explique l’écart de 30 000 euros ni la manière dont il sera financé.

La question n’est pas de savoir si la somme est excessive, mais si les copropriétaires ont voté en connaissance des conditions essentielles du marché. Une telle résolution peut faire l’objet d’une contestation sérieuse, sans que l’issue soit acquise. Si les honoraires de maîtrise d’œuvre et la provision pour aléas avaient été chiffrés dans des documents joints à l’ordre du jour, ou soumis à un vote distinct, la lecture serait différente.

La mise en concurrence obéit, elle, à un seuil propre à chaque copropriété. L’assemblée fixe, à la majorité de l’article 25, le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (art. 21 de la loi de 1965). À défaut de modalités fixées par l’assemblée, elle résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises (art. 19-2 du décret). Il faut donc vérifier le seuil voté dans la copropriété, puis les devis effectivement obtenus et présentés.

Le financement doit enfin être lisible. Les copropriétaires doivent comprendre ce que la décision va leur coûter et comment : appels de fonds, utilisation du fonds de travaux, emprunt collectif. Une résolution qui décide effectivement des travaux sans que leur prise en charge soit compréhensible prête à discussion ; une résolution qui se borne à voter une étude préalable n’appelle pas le même niveau de détail.

S’y ajoute le projet de résolution lui-même. Pour les décisions relevant notamment de l’article 25, de l’article 26 et de l’article 30 (amélioration), ce projet doit être notifié avec l’ordre du jour (art. 11, I, 7°, du décret). Pour des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties doit aussi être notifiée (art. 11, I, 14°).

La majorité applicable : articles 24, 25 et 26

Une erreur de majorité est un motif classique d’annulation. Les règles ont été modifiées à plusieurs reprises, en dernier lieu par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 : la version applicable est celle en vigueur à la date de l’assemblée.

Le tableau ne règle pas tout, car la qualification des travaux fait souvent débat. La frontière entre entretien, conservation et amélioration n’est pas toujours nette : un ravalement à l’identique, un ravalement avec isolation thermique ou le remplacement d’un équipement par un équipement plus performant ne relèvent pas nécessairement de la même majorité. C’est souvent sur cette qualification que se joue la régularité du vote.

Qui paie : la répartition des dépenses

Les copropriétaires participent aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes en proportion des tantièmes de leurs lots, et aux charges des services collectifs et éléments d’équipement commun selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot (art. 10 de la loi de 1965). Le règlement de copropriété fixe les quotes-parts et peut prévoir des charges spéciales, réservées à certains copropriétaires, qui votent alors seuls sur les dépenses correspondantes.

Les travaux d’amélioration obéissent à une logique différente. Pour une amélioration décidée en application de l’article 30, l’assemblée fixe, à la même majorité, la répartition du coût des travaux en proportion des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires, sauf accord de certains pour supporter une part plus élevée.

Contester la répartition. Une répartition contraire au règlement de copropriété ou à la loi peut être contestée. S’il est fait droit à une action contestant une décision portant modification de la répartition des charges, ou une répartition votée en application de l’article 30, le tribunal judiciaire procède lui-même à la nouvelle répartition (art. 42, al. 4).

Les travaux touchant les parties privatives. Un copropriétaire ne peut faire obstacle à des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés, même sur ses parties privatives, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance de ses parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. Ces travaux ne peuvent lui être imposés lorsqu’une autre solution n’affectant pas sa partie privative existe, sauf si les circonstances le justifient. Celui qui subit une diminution définitive de la valeur de son lot, un trouble de jouissance grave ou des dégradations a droit à une indemnité, à la charge du syndicat (art. 9 de la loi de 1965).

Les parties communes à jouissance privative. Une terrasse réservée à un seul lot reste une partie commune. Le règlement peut mettre son entretien à la charge du copropriétaire qui en a l’usage, mais cette clause ne décharge pas le syndicat de sa responsabilité envers la victime d’infiltrations : notre article sur les infiltrations par une terrasse en copropriété présente l’arrêt du 17 septembre 2026 et les recours possibles.

L’exécution des travaux pendant la contestation

Pendant le délai de deux mois, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois (art. 42, al. 3). Les travaux votés à la majorité de l’article 24 ne sont pas visés par cette suspension.

Ce délai passé, le texte ne prévoit pas que l’assignation suspende les travaux jusqu’au jugement. Si l’arrêt des travaux est indispensable, une demande spécifique au juge doit être envisagée, dont le succès n’est jamais acquis. À défaut, les travaux peuvent être exécutés pendant la procédure, ce qui pèse sur l’intérêt pratique d’une annulation ultérieure. Une annulation obtenue après l’achèvement des travaux ne les fait pas disparaître ; elle ouvre une discussion, souvent délicate, sur ses conséquences. C’est une raison d’agir tôt et de mesurer l’enjeu réel avant d’assigner.

Quant aux appels de fonds, la contestation ne dispense pas, à elle seule, de payer les appels de fonds votés. Un refus de paiement expose à une action en recouvrement : les mécanismes en sont exposés dans notre article sur les charges de copropriété impayées.

Risques et coûts d’un recours

Une action en contestation est une procédure judiciaire à part entière : elle suppose une assignation, des frais d’avocat, une durée de plusieurs mois et un risque de condamnation aux dépens et aux frais de l’adversaire en cas d’échec. Elle peut aussi tendre les relations au sein de la copropriété. Avant d’agir, il faut donc confronter l’irrégularité invoquée à l’enjeu réel : montant de votre quote-part, état d’avancement des travaux, possibilité d’une nouvelle assemblée régularisant la décision.

Trois situations, décrites ici de façon générale, n’appellent pas la même réponse :

• une quote-part modeste et des travaux déjà engagés : l’intérêt d’une assignation se mesure à ce qu’elle peut encore changer, et une démarche auprès du syndic et du conseil syndical, ou la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée, peut suffire ;
• une quote-part lourde et une irrégularité nette : l’assignation doit être délivrée dans le délai de deux mois, et une demande spécifique au juge peut s’y ajouter si l’arrêt des travaux est indispensable, sans certitude de succès ;
• seule la répartition est en cause : l’action peut se concentrer sur la répartition contestée, que le tribunal judiciaire refait lui-même lorsqu’il fait droit à la demande dans les cas prévus par l’article 42, alinéa 4.

Dans les trois cas, la voie amiable reste ouverte. Une démarche auprès du syndic et du conseil syndical, appuyée sur une analyse juridique précise, peut conduire à l’inscription d’une nouvelle résolution, à la communication de devis complémentaires ou à une correction de la répartition. Elle ne suspend pas le délai de deux mois : la négociation et la préparation de l’assignation doivent être menées en parallèle.

L’intervention du cabinet

En copropriété, la culture de l’acte de Maître Julien ATTALI, avocat au Barreau de Paris depuis 2004, cofondateur d’OPTIMUM AVOCATS en 2006 et titulaire du Diplôme d’Aptitude aux Fonctions de Notaire, sert d’abord à lire le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les convocations et les procès-verbaux comme des documents juridiques, avec leurs conséquences.

Le cabinet peut intervenir avant l’assemblée, pour analyser l’ordre du jour, les devis et les projets de résolution, et préparer des observations ou des questions à inscrire : une irrégularité relevée avant le vote peut encore être corrigée sans procès. Après le vote, il vérifie la régularité de la notification, la qualité pour agir, la majorité, la concordance entre devis et montants votés et la répartition des dépenses, puis conduit la négociation avec le syndic ou l’action devant le tribunal judiciaire, dans le respect des règles de représentation applicables.

Chaque dossier appelle une analyse propre : le contenu exact de la convocation et du procès-verbal, la nature des travaux et l’enjeu financier modifient sensiblement la réponse. Le cabinet ne peut garantir l’annulation d’une résolution. Toute intervention fait l’objet d’une convention d’honoraires écrite, signée avant le début de la mission. Pour une contestation d’assemblée qui ne porte pas sur des travaux, consultez notre page sur la contestation d’assemblée générale de copropriété et nos interventions en matière d’assemblées générales de copropriété.

Références juridiques

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version en vigueur le 24 octobre 2026)

• Article 9 (travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, indemnisation) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 10 (répartition des charges) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 17-1 A (vote par correspondance) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 21 (seuil de mise en concurrence) — Légifrance (nouvel onglet)
• Articles 24 (nouvel onglet), 25 (nouvel onglet), 25-1 (nouvel onglet) et 26 (nouvel onglet) (majorités)
• Article 30 (travaux d’amélioration et répartition de leur coût) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 42 (délai de deux mois, suspension des travaux des articles 25 et 26, nouvelle répartition) — Légifrance (nouvel onglet)

Décret n° 67-223 du 17 mars 1967

• Article 9 (convocation, ordre du jour, délai de vingt et un jours) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 11 (documents à notifier avec l’ordre du jour pour la validité de la décision) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 13 (décisions limitées aux questions inscrites et régulièrement notifiées) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 17 (contenu du procès-verbal : opposants, abstentionnistes, défaillants) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 18 (notification du procès-verbal, mentions obligatoires) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 19-2 (modalités de la mise en concurrence) — Légifrance (nouvel onglet)

Information officielle

• Service-Public : contester une décision d’assemblée générale de copropriété (nouvel onglet).

Textes vérifiés le 24 octobre 2026 dans leur version en vigueur à cette date.