Infiltrations par une terrasse en copropriété : qui doit indemniser les dommages ?

Un commerçant loue un local au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété. Au-dessus de sa boutique se trouve une toiture-terrasse, partie commune réservée à l’usage exclusif du lot du premier étage. L’eau s’infiltre dans le local. Le règlement de copropriété met l’entretien des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires des lots concernés, et la cour d’appel en déduit que le syndicat des copropriétaires n’a pas à répondre des dommages. La Cour de cassation censure ce raisonnement : une telle clause ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité envers la victime, ici un locataire commercial, tiers à la copropriété (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, publié au Bulletin).

Les infiltrations provenant d’une terrasse peuvent aussi atteindre un copropriétaire, par exemple celui de l’appartement situé en dessous. Sa situation juridique n’est pas identique à celle du locataire, même si l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 protège l’un et l’autre. Le copropriétaire est membre du syndicat qu’il met en cause, et son action obéit au délai de prescription que la loi de 1965 fixe entre copropriétaires et syndicat. Le locataire, tiers à la copropriété, peut agir contre le syndicat et, selon son bail, contre son bailleur. Le copropriétaire qui a la jouissance de la terrasse se trouve, lui, dans une troisième position : il n’est pas la victime, mais il peut être visé par un recours du syndicat. Savoir qui doit indemniser la victime et savoir qui supportera finalement la charge sont deux questions distinctes ; l’arrêt ne tranche que la première.

Ce que décide la Cour de cassation le 17 septembre 2026

Les faits. Un commerçant est locataire d’un local situé dans un immeuble en copropriété, sous une toiture-terrasse. Cette terrasse est une partie commune, mais elle est réservée à l’usage exclusif du lot n° 3, au premier étage. L’article 17 du règlement de copropriété stipule que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots sont à la charge des propriétaires de ces lots.

Le locataire se plaint d’infiltrations provenant de la terrasse. En 2015, l’assemblée générale décide la réfection totale du complexe d’étanchéité ; les travaux sont réalisés en 2017. Le locataire assigne ensuite le syndicat des copropriétaires, l’assureur de celui-ci et son propre assureur en indemnisation de ses préjudices. Son assureur appelle le syndic dans la procédure.

La décision d’appel. La cour d’appel de Lyon, le 3 septembre 2024, retient que le sinistre a pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse. Elle en déduit que la clause du règlement, qui met l’entretien des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires concernés, exclut la responsabilité du syndicat. Elle rejette la demande du locataire contre le syndicat.

La cassation. La Cour de cassation relève d’office un moyen et censure ce raisonnement. Elle vise l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable aux faits, selon lequel le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Elle souligne que ce texte est d’ordre public, en application de l’article 43 de la même loi. Elle en déduit que, si une clause du règlement peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien, elle ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires.

Ce qui est jugé, et ce qui ne l’est pas. La cassation est partielle. L’arrêt d’appel est annulé seulement en ce qu’il déboute le locataire de ses demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat et son assureur, ainsi que sur les dépens et les frais de procédure. L’affaire est renvoyée sur ces points devant la cour d’appel de Grenoble, qui devra statuer à nouveau sur l’indemnisation. La cassation ne vaut pas condamnation du syndicat à indemniser le locataire : elle écarte seulement le motif tiré de la clause du règlement, et il appartiendra à la juridiction de renvoi de se prononcer sur les demandes, les préjudices invoqués et leur montant.

Les seules condamnations prononcées par la Cour de cassation concernent les dépens et les frais de l’instance de cassation, mis à la charge du syndicat et de son assureur (3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile). L’arrêt ne tranche aucun recours récursoire ni appel en garantie entre le syndicat, le copropriétaire du lot n° 3, le syndic ou d’autres intervenants. Le syndic est mis hors de cause devant la juridiction de renvoi, sa présence n’y étant pas nécessaire ; l’arrêt ne contient aucune appréciation sur sa responsabilité. Le second moyen du locataire est rejeté sans motivation spéciale, et le premier n’est pas examiné. Les autres chefs de l’arrêt d’appel, non atteints par la cassation, subsistent.

Terrasse privative, partie commune : pourquoi la qualification importe

Le mot « terrasse privative » est trompeur. Il peut désigner deux réalités juridiques très différentes.

Une partie privative. Si le règlement de copropriété et l’état descriptif de division rangent la terrasse dans le lot, elle appartient à son propriétaire. Un dommage qui a son origine dans cette partie privative ne relève pas de l’article 14 : la victime agit alors contre le copropriétaire concerné, selon les règles de la responsabilité civile de droit commun.

Une partie commune à jouissance privative. C’est l’hypothèse de l’arrêt du 17 septembre 2026. La loi la définit : ce sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ; le droit de jouissance privative est l’accessoire du lot et ne peut en aucun cas constituer une partie privative. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que supporte le titulaire de ce droit (art. 6-3 de la loi du 10 juillet 1965).

Une terrasse n’est pas un bloc homogène. Le revêtement sur lequel on marche, le complexe d’étanchéité, la dalle qui le porte, les relevés et les évacuations d’eau peuvent recevoir des qualifications différentes selon la rédaction du règlement. Il faut donc identifier précisément l’élément d’où vient l’eau, puis lire le règlement pour cet élément. Dans l’arrêt du 17 septembre 2026, l’origine retenue par les juges du fond était la défectuosité du complexe d’étanchéité d’une toiture-terrasse partie commune.

Dans quels cas le syndicat des copropriétaires est-il responsable ?

Depuis le 1er juin 2020, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L’ancienne rédaction, appliquée par l’arrêt, visait le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Les deux versions sont d’ordre public : l’article 43 de la loi répute non écrites les clauses contraires.

En pratique, trois éléments doivent être réunis.

• Un dommage : dégradation des plafonds et des peintures, embellissements, mobilier, marchandises, trouble de jouissance, perte d’exploitation pour un commerçant.
• Une origine dans une partie commune, y compris lorsque cette partie commune est réservée à l’usage d’un seul copropriétaire.
• Une victime copropriétaire ou tiers : le locataire, l’occupant ou le voisin sont concernés au même titre que le copropriétaire.

La victime n’a pas à prouver une faute du syndicat ou du syndic. Elle doit en revanche démontrer l’origine des infiltrations, ce qui suppose souvent des constatations techniques. Le syndic, de son côté, doit pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde (art. 18 de la loi de 1965).

L’arrêt du 17 septembre 2026 a été rendu sur l’ancienne rédaction de l’article 14. Son raisonnement repose sur le caractère d’ordre public du texte, qui n’a pas changé. Il paraît donc transposable à la rédaction actuelle, sous réserve des décisions qui seront rendues sur celle-ci.

Responsabilité envers la victime et recours récursoires : deux questions différentes

Le contentieux des infiltrations mêle deux questions qu’il faut séparer.

Qui doit indemniser la victime ? C’est l’obligation à la dette. Sur ce terrain, l’article 14 désigne le syndicat, et une clause du règlement ne peut pas l’en décharger. La victime n’a pas à attendre que les copropriétaires, le syndic ou les entreprises se mettent d’accord entre eux. Elle n’a pas non plus à démontrer qui, du syndicat ou du copropriétaire voisin, devait entretenir la terrasse.

Qui supportera finalement la charge ? C’est la contribution à la dette. Une fois la victime indemnisée, le syndicat peut chercher à faire supporter tout ou partie de la somme par celui dont il estime qu’il a causé le dommage. L’article 14 réserve expressément ces « actions récursoires ». La clause du règlement qui met l’entretien à la charge du bénéficiaire de la jouissance exclusive retrouve ici son utilité : la Cour de cassation admet qu’elle peut créer une obligation d’entretien à la charge de ce copropriétaire.

Comment ces recours s’exercent. Le syndicat poursuivi peut appeler en garantie, dans la même procédure, celui qu’il estime responsable, afin que le juge statue en même temps sur la demande de la victime et sur la répartition finale. Il peut aussi indemniser d’abord la victime, puis agir contre le responsable par une action récursoire distincte. Dans les deux cas, la condamnation du syndicat envers la victime et la contribution définitive à la dette sont appréciées séparément : la victime n’a pas à attendre l’issue des recours, et le syndicat ne peut pas lui opposer leur échec.

Réserver un recours ne signifie pas l’accorder. L’arrêt du 17 septembre 2026 ne statue sur aucun recours récursoire ni appel en garantie. Il ne dit pas que le syndicat obtiendra le remboursement de ce qu’il a payé, ni que le copropriétaire bénéficiaire de la terrasse devra le supporter. Il dit seulement que la clause ne fait pas obstacle à l’action de la victime et que les recours restent possibles. Leur succès dépendra du fondement invoqué et des preuves réunies.

Contre qui le syndicat peut-il exercer un recours ?

Le copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive. Le recours suppose de démontrer que le dommage résulte d’un manquement à l’obligation que le règlement met effectivement à sa charge. Trois vérifications s’imposent. La clause vise-t-elle l’entretien courant seulement, ou aussi les grosses réparations et la réfection de l’étanchéité ? Les désordres tiennent-ils à un défaut d’entretien, ou à l’usure, au vieillissement ou à la conception de l’ouvrage, qui relèvent d’une autre analyse ? Le copropriétaire a-t-il été informé, et le syndicat a-t-il lui-même rempli ses propres obligations ? Un copropriétaire qui a percé l’étanchéité en fixant des jardinières, ou réalisé des travaux sans autorisation, se trouve dans une situation différente de celui à qui l’on reproche simplement l’état d’une étanchéité ancienne.

Les constructeurs et les entreprises. Lorsque les infiltrations résultent d’un vice de construction ou de travaux défectueux, le syndicat, maître de l’ouvrage pour les parties communes, peut se tourner vers les constructeurs. Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination (art. 1792 du code civil), dans les conditions et délais propres à cette garantie. En dehors de ce cadre, la responsabilité contractuelle de l’entreprise suppose en principe la preuve d’un manquement.

Le syndic. Sa responsabilité peut être recherchée s’il a commis une faute dans sa mission, par exemple en tardant à faire constater les désordres, à les déclarer à l’assureur ou à soumettre des travaux à l’assemblée. Il faut alors établir la faute, le préjudice et le lien entre les deux. Le seul fait que des infiltrations persistent ne suffit pas.

Les assureurs. Dans l’affaire jugée, la victime avait assigné l’assureur du syndicat en même temps que celui-ci ; la Cour de cassation les condamne d’ailleurs ensemble aux dépens. Les déclarations de sinistre, auprès de l’assureur de l’immeuble comme de l’assureur de la victime, doivent être faites sans attendre, selon les modalités et délais prévus par chaque contrat.

Quels documents et quelles preuves réunir ?

L’issue d’un dossier d’infiltrations dépend largement de la preuve de l’origine de l’eau et de l’étendue des dommages. Les pièces suivantes sont utiles, que vous soyez la victime, le copropriétaire mis en cause ou le syndicat.

Lorsque l’origine reste discutée, une expertise judiciaire peut être demandée avant tout procès au fond, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve des faits (art. 145 du code de procédure civile). Elle permet de faire constater les désordres, d’en rechercher la cause et de chiffrer les reprises, de manière contradictoire, en présence du syndicat, du copropriétaire concerné et des entreprises intéressées.

Que faire lorsque les infiltrations persistent ?

1. Signaler par écrit au syndic, avec photographies, en demandant une intervention et la déclaration du sinistre à l’assureur de l’immeuble. Conserver les preuves d’envoi.
2. Déclarer le sinistre à votre propre assureur, dans le délai prévu par votre contrat.
3. Faire constater les désordres et, si possible, leur origine, avant toute reprise qui ferait disparaître les traces.
4. Mettre en demeure le syndicat, par l’intermédiaire du syndic, lorsque les démarches amiables restent sans effet, en rappelant la responsabilité que lui impose l’article 14.
5. Demander l’inscription d’une résolution de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, si vous êtes copropriétaire et que des travaux sur les parties communes sont nécessaires pour faire cesser la cause des infiltrations.
6. Saisir le juge si le blocage persiste : expertise judiciaire, mesures urgentes, puis action en indemnisation.

L’action en indemnisation contre le syndicat ne suppose pas de contester au préalable une décision d’assemblée générale : la responsabilité de l’article 14 s’applique indépendamment des votes. La contestation d’assemblée n’est qu’un outil complémentaire, réservé à une situation particulière : lorsqu’un copropriétaire opposant ou défaillant veut remettre en cause une décision qui refuse les travaux nécessaires, il doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi de 1965). Ce délai est bref et distinct du délai pour demander réparation ; il est présenté sur notre page consacrée à la contestation d’une assemblée générale de copropriété. Lorsque la difficulté porte sur des travaux déjà votés, sur leur financement ou sur leur répartition, voir notre article sur la contestation de travaux votés en assemblée générale.

Le locataire victime d’infiltrations, notamment le commerçant dont l’activité est perturbée, peut aussi se tourner vers son bailleur, selon les stipulations du bail. La répartition des travaux entre bailleur et locataire commercial obéit à des règles propres, présentées dans notre article sur les charges et travaux dans le bail commercial.

Comment OPTIMUM AVOCATS peut intervenir

Avocat au Barreau de Paris, cofondateur d’OPTIMUM AVOCATS et titulaire du Diplôme d’Aptitude aux Fonctions de Notaire, Maître Julien ATTALI aborde ces dossiers à partir des actes : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée, contrats d’assurance et marchés de travaux.

Le cabinet intervient pour la victime, copropriétaire ou locataire, qui cherche à obtenir l’indemnisation de ses préjudices et la réalisation des travaux. Il intervient aussi pour le copropriétaire mis en cause par le syndicat au titre d’une terrasse dont il a la jouissance, ou pour le syndicat qui envisage un recours contre un copropriétaire, une entreprise ou un autre intervenant. Chaque dossier commence par l’identification de l’origine des désordres et la lecture des clauses applicables. Aucune issue ne peut être garantie : elle dépend des preuves techniques, des stipulations du règlement et des délais. Toute intervention fait l’objet d’une convention d’honoraires écrite, signée avant le début de la mission.

Les autres questions de copropriété, assemblées générales comprises, sont présentées sur la page assemblées générales de copropriété et dans la rubrique copropriété du droit immobilier.

Références juridiques

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version en vigueur au 26 octobre 2026)

• Article 6-3 (parties communes à jouissance privative) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 14 (responsabilité du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes, rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 18 (missions du syndic : conservation, entretien, travaux urgents) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 42 (prescription, délai de contestation des décisions d’assemblée) — Légifrance (nouvel onglet)
• Article 43 (caractère d’ordre public) — Légifrance (nouvel onglet)

Code civil

• Article 1792 (responsabilité de plein droit des constructeurs) — Légifrance (nouvel onglet)

Jurisprudence

• Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, FS-B, publié au Bulletin (clause du règlement mettant l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge du copropriétaire : pas d’exonération du syndicat) — Légifrance (nouvel onglet) · Juricaf (nouvel onglet)