Bail commercial : qui paie les charges, travaux, ravalement et grosses réparations ?

La répartition des charges et travaux est l’un des sujets les plus sensibles du bail commercial. Un bail peut paraître équilibré au jour de la signature, puis devenir conflictuel lors d’un ravalement, d’une mise aux normes, d’un sinistre, d’une injonction administrative ou d’une régularisation de charges importante.

Depuis la réforme issue de la loi Pinel du 18 juin 2014, la liberté contractuelle demeure, mais elle est encadrée. Certaines dépenses ne peuvent plus être transférées au preneur, même si le bail contient une clause large. Et contrairement à une idée répandue, les clauses générales ne couvrent pas tout.

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La première lecture est celle du bail

Tout commence par la clause “charges, travaux, réparations”. Il faut lire précisément si elle vise l’entretien courant, les réparations locatives, les grosses réparations, les travaux de mise en conformité, les travaux prescrits par l’administration, les honoraires techniques, les travaux affectant l’immeuble entier ou les charges de copropriété.

Une clause générale du type “toutes charges et réparations” ne suffit pas. Plus important encore : même rédigée de façon large, elle est inopposable au locataire pour les postes expressément exclus par l’article R. 145-35 du Code de commerce. La liberté contractuelle s’arrête là où commence l’ordre public locatif.

Le contentieux naît souvent d’un décalage entre la croyance du bailleur, qui pense avoir transféré toutes les dépenses, et la lecture juridique du bail, qui impose de distinguer selon la nature exacte des travaux.

Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil : un transfert prohibé

L’article R. 145-35, 1° du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Sont notamment concernées les réparations des gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôtures.

La même interdiction s’étend aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien en conformité avec la réglementation, lorsqu’ils relèvent des grosses réparations. Une clause contractuelle qui tenterait de transférer ces dépenses au preneur serait réputée non écrite.

Le bailleur doit donc éviter une analyse globale. Il faut qualifier chaque poste : entretien, réparation, amélioration, remplacement, mise en conformité ou grosse réparation. La qualification détermine le régime applicable.

Ravalement : anticiper dès la rédaction du bail

Le ravalement est un bon exemple de difficulté. Il peut comporter des travaux d’entretien, de nettoyage, de peinture, mais aussi des reprises de structure, d’étanchéité ou de façade. La qualification ne dépend pas seulement du mot “ravalement”, mais du contenu technique des travaux.

C’est précisément pourquoi la question du ravalement est régulièrement abordée lors de la rédaction ou de la négociation du bail commercial. Une clause bien rédigée identifie clairement ce qui relève de l’entretien courant à la charge du preneur et ce qui constitue une grosse réparation à la charge du bailleur. Elle évite que l’arrivée d’un appel de travaux — souvent plusieurs années après la signature — ne déclenche un litige sur une question qui aurait pu être tranchée contractuellement dès le départ.

Lorsque l’immeuble est en copropriété, le bailleur reçoit souvent un appel de fonds global du syndic. Il ne peut pas nécessairement le refacturer mécaniquement au preneur. Il doit vérifier la nature de chaque poste, le bail, les règles d’imputation et les exclusions légales.

Mise aux normes et injonctions administratives

Les travaux prescrits par l’administration, notamment en matière de sécurité, accessibilité, hygiène ou conformité d’un établissement recevant du public, doivent être analysés avec prudence. L’article R. 145-35, 2° du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les dépenses liées aux travaux de mise en conformité relevant des grosses réparations. En revanche, lorsque les travaux de mise en conformité sont rendus nécessaires par l’activité spécifique du preneur, la question de leur imputation peut être différente.

Il faut distinguer la conformité nécessaire à l’activité du preneur et les travaux structurels qui concernent l’immeuble lui-même. Cette distinction est souvent décisive.

Obligation d’inventaire et transparence des charges

Le régime actuel impose une transparence renforcée. En application de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. Cet inventaire doit figurer dans le bail et dans tout avenant.

Son absence n’est pas neutre : elle peut priver le bailleur de la possibilité de refacturer certaines charges, faute de base contractuelle suffisamment précise.

Des états récapitulatifs annuels et prévisionnels doivent également être communiqués dans les conditions prévues par les textes. Ces obligations permettent au preneur de contrôler ce qui lui est demandé et au bailleur de sécuriser sa refacturation.

Méthode d’analyse d’un litige

Dans un litige de charges ou travaux, il faut réunir le bail, les avenants, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale, les devis, les factures, les décisions administratives, les courriers du syndic et les régularisations de charges. L’analyse doit ensuite classer les dépenses par nature.

Le dossier se construit rarement par une affirmation générale. Il repose sur une qualification poste par poste. Ces questions recoupent souvent celles de la valeur locative et du déplafonnement, lorsque les travaux influencent le loyer de renouvellement.

L’intervention du Cabinet

L’avocat peut intervenir en amont, lors de la rédaction du bail, pour sécuriser la clause de charges et travaux, s’assurer qu’elle respecte les exclusions légales et anticiper les postes qui seront sources de litige — le ravalement en particulier. Il peut également intervenir en cours de bail pour contester une refacturation, défendre une demande de paiement, négocier un partage ou préparer une procédure.

L’objectif est de réduire l’incertitude avant que le désaccord ne bloque l’exploitation du fonds ou ne déclenche une procédure de résiliation.

Pour approfondir, vous pouvez consulter la page avocat en baux commerciaux à Paris, la page droit immobilier, les modalités d’honoraires ou contacter le cabinet.

Références juridiques principales

• Code de commerce, articles L. 145-40-2, R. 145-35 à R. 145-37.
• Code civil, article 606.
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi Pinel).