Renouvellement du bail commercial : congé, demande de renouvellement et fixation du loyer

Le renouvellement du bail commercial est une phase stratégique. Il ne s’agit pas seulement de prolonger une occupation. Le renouvellement peut modifier le loyer, révéler un désaccord sur la valeur locative, ouvrir une discussion sur les travaux, ou déclencher un contentieux sur l’indemnité d’éviction.

Bailleur et preneur doivent donc anticiper les délais, la forme des actes et les conséquences économiques du renouvellement. La passivité est rarement sans conséquence.

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Le bail ne s’arrête pas toujours à son terme contractuel

Un bail commercial est en principe conclu pour une durée minimale de neuf ans. À l’arrivée du terme, si aucun congé ni demande de renouvellement n’est délivré, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Cette situation peut sembler confortable, mais elle comporte des risques. Elle peut modifier les conditions de fixation du loyer et créer une incertitude sur la date de renouvellement effectif. En particulier, lorsque la tacite prolongation dépasse douze ans, le loyer renouvelé peut être fixé à la valeur locative sans plafonnement, ce qui peut représenter une augmentation très significative pour le preneur. Ce mécanisme est détaillé dans notre article consacré au déplafonnement du loyer commercial.

Le calendrier doit donc être contrôlé plusieurs mois avant l’échéance.

Le congé du bailleur : formes, délais et contenu

Le congé donné par le bailleur doit respecter des formes et délais précis. Il doit être délivré par acte extrajudiciaire (commissaire de justice) au moins six mois avant l’échéance contractuelle (art. L. 145-9 C. com.). Un congé tardif ou irrégulièrement notifié est sans effet.

Le congé peut être donné avec offre de renouvellement, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, ou avec refus sans indemnité si le bailleur invoque un motif grave et légitime. La rédaction du congé est déterminante : un congé mal motivé ou insuffisamment précis peut ouvrir un contentieux ou fragiliser la stratégie du bailleur.

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il doit mesurer le coût potentiel de l’indemnité d’éviction : valeur du fonds, frais de réinstallation, pertes accessoires, indemnité d’occupation et éléments propres à l’activité.

La demande de renouvellement du preneur

Le preneur peut solliciter le renouvellement lorsque le bail arrive à échéance ou pendant la tacite prolongation. La demande peut être notifiée par acte extrajudiciaire (commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, selon les formes prévues par l’article L. 145-10 du Code de commerce.

Cette demande force le bailleur à se positionner. Il dispose de trois mois pour répondre (art. L. 145-10). L’absence de réponse dans ce délai vaut acceptation du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré. Il est donc essentiel de conserver la preuve de la notification et de surveiller le délai de réponse.

Le droit de repentir du bailleur

Après avoir refusé le renouvellement, le bailleur peut, sous certaines conditions, exercer son droit de repentir (art. L. 145-58 C. com.) : il revient sur son refus et offre le renouvellement, ce qui met fin à l’obligation de verser l’indemnité d’éviction, sous réserve que le locataire n’ait pas déjà quitté les lieux et pris un nouveau bail.

Ce mécanisme se distingue du droit d’option de l’article L. 145-57, qui permet à chacune des parties, tant que le loyer du bail renouvelé n’est pas définitivement fixé, de renoncer au renouvellement dans les conditions prévues par ce texte. L’articulation de ces deux facultés est un point tactique important du contentieux du renouvellement.

Le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel

Le principe est que le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative. Mais le plafonnement peut limiter l’augmentation, sauf déplafonnement. Les principaux critères de valeur locative sont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage (art. L. 145-33 C. com.).

Lorsque les parties ne s’accordent pas sur le montant du loyer renouvelé et saisissent le juge, un loyer provisionnel peut être fixé pour la période courant entre la date d’effet du renouvellement et la décision définitive. Le quantum du provisionnel, l’initiative à prendre et le moment opportun pour la demander sont des décisions tactiques importantes, qui peuvent influer sur l’équilibre des négociations.

Fixation du loyer renouvelé : mémoire préalable, éventuelle conciliation et juge des loyers

Lorsque le principe du renouvellement est acquis mais que le montant du loyer reste discuté, la fixation obéit à un circuit procédural spécifique. Celui-ci ne doit pas être confondu avec la question, distincte, des critères de plafonnement et de déplafonnement et de l’évaluation de la valeur locative, que nous traitons dans notre article sur le déplafonnement du loyer commercial.

Le mémoire préalable. La demande en fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux suppose en principe un mémoire préalable, notifié à l’autre partie et exposant les prétentions et leurs motifs (art. R. 145-23 et suivants du Code de commerce). Ce mémoire structure le débat et mérite d’être préparé avec soin.

La commission départementale de conciliation. Selon la nature du désaccord, notamment lorsqu’il porte sur l’application du plafonnement ou du déplafonnement, une saisine de la commission départementale de conciliation peut être envisagée (art. L. 145-35 du Code de commerce). Cette étape vise à rapprocher les positions ; l’avis rendu ne s’impose pas aux parties, mais il peut faciliter un accord et éclairer la suite du dossier.

Le juge des loyers commerciaux. À défaut d’accord, le loyer est fixé judiciairement par le juge des loyers commerciaux, saisi dans les formes prévues par les textes. Le juge apprécie la valeur locative au regard des critères légaux et peut ordonner une expertise. Dans l’attente de la décision définitive, un loyer provisionnel peut être fixé, comme indiqué ci-dessus.

Le calendrier de cette procédure doit être surveillé de près : l’action en fixation se prescrit par deux ans (art. L. 145-60 du Code de commerce), et une saisine tardive peut priver la partie concernée de la possibilité de faire fixer judiciairement le loyer renouvelé.

La phase d’expertise judiciaire

Lorsque la valeur locative est contestée et que le juge désigne un expert, la procédure entre dans une phase qui conditionne souvent l’issue du litige. La mission de l’expert porte sur la surface pondérée, les références de voisinage, les facteurs locaux de commercialité et les caractéristiques du local.

La préparation de cette phase est déterminante : il faut organiser les observations, sélectionner et documenter les références comparables, contester celles du bailleur et s’assurer que la visite des lieux avec l’expert est préparée dans le détail. Un dossier technique bien construit en amont de l’expertise pèse lourd sur le rapport final.

La prescription biennale : un piège à ne pas ignorer

L’action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la date de renouvellement, conformément à l’article L. 145-60 du Code de commerce. Passé ce délai, aucune des parties ne peut saisir le juge des loyers commerciaux pour contester ou modifier le loyer : le loyer de l’ancien bail est définitivement reconduit.

Ce délai est l’un des pièges les plus fréquents du contentieux locatif commercial. Un bailleur qui a accordé le renouvellement sans se réserver expressément la fixation judiciaire du loyer, ou qui tarde à agir, peut perdre tout droit à une augmentation.

L’accord sur le loyer doit être clair

Un point revient souvent en contentieux : l’accord sur le principe du renouvellement ne vaut pas nécessairement accord sur le montant du loyer. Il faut un accord exprès sur le loyer renouvelé ou, à défaut, une fixation judiciaire.

Les échanges informels, projets d’avenants non signés ou règlements partiels doivent être maniés avec prudence. Ils peuvent être interprétés différemment par les parties et, dans certains cas, valoir accord exprès sur les conditions antérieures.

Indemnité d’éviction et délais d’action

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif permettant d’écarter l’indemnité, le preneur peut réclamer une indemnité d’éviction. L’action en paiement se prescrit également par deux ans à compter du refus de renouvellement (art. L. 145-60). Une analyse rapide est nécessaire pour éviter toute forclusion et préserver la preuve du préjudice.

Le bailleur, de son côté, doit évaluer s’il est économiquement préférable de renouveler le bail, de négocier une sortie ou d’assumer le coût d’une éviction.

L’intervention du Cabinet : anticiper les principales éventualités

La procédure de renouvellement mobilise simultanément plusieurs mécanismes distincts — congé avec ou sans offre, demande de renouvellement, droit de repentir, loyer provisionnel, expertise judiciaire, prescription biennale — dont chacun obéit à ses propres règles de forme, de délai et de tactique.

Cette complexité suppose une approche d’ensemble du dossier, et non une gestion séquentielle des incidents. Le Cabinet suit chaque procédure en tenant compte des principales éventualités : anticiper le droit de repentir adverse, calibrer le moment de la demande de loyer provisionnel, préparer la phase d’expertise, surveiller les délais de prescription.

Au-delà des pièces, Maître ATTALI peut se rendre sur place lorsque le dossier le justifie, ou organiser une analyse détaillée des lieux en visioconférence avec le client, pour apprécier concrètement la configuration des locaux — surface réelle, visibilité, accessibilité, dépendances, contraintes techniques. Cette vérification in concreto est souvent utile pour contester une surface pondérée surévaluée ou des références de voisinage inadaptées.

Le Cabinet s’appuie sur une pratique régulière des litiges et négociations en matière de baux commerciaux et travaille avec des correspondants experts en évaluation immobilière commerciale, dont la collaboration est organisée en amont afin de renforcer l’utilité de leur intervention devant le juge.

Pour en savoir plus sur l’accompagnement proposé, vous pouvez consulter la page avocat en baux commerciaux à Paris, prendre connaissance des modalités d’honoraires ou contacter le cabinet.

Références juridiques principales

• Code de commerce, articles L. 145-4, L. 145-9, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-14, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57, L. 145-58 et L. 145-60.
• Règles relatives à la valeur locative et au juge des loyers commerciaux.