Propriétaire bailleur · Bail d'habitation · Loyer impayé
Loyers impayés d'un logement : ce qu'un propriétaire bailleur peut faire, et dans quel ordre
Vous louez un logement et le loyer n'est plus payé. Certaines démarches vous appartiennent : établir le décompte, relire le bail, vérifier les garanties que vous avez souscrites. D'autres ne peuvent être engagées que dans des formes précises, et pas par vous. Cette page distingue les deux.
Premier échange confidentiel. Aucune promesse de résultat — convention d'honoraires avant toute mission payante.
Premier échange sans engagement.
Faire analyser votre situation (rappel gratuit)L'essentiel
Ce qui se joue pour un propriétaire qui loue un logement
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Certaines démarches vous appartiennent : arrêter le décompte des sommes dues, relire le bail, vérifier les garanties souscrites. D'autres ne peuvent être engagées que dans des formes précises, et pas par vous.
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Les garanties souscrites au moment de la location — assurance loyers impayés, cautionnement, garantie Visale — imposent souvent des démarches dans des délais contractuels, qui courent dès l'impayé et indépendamment de toute procédure.
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Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf logement loué à un étudiant ou un apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
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Un impayé ne s'apprécie pas toujours isolément : une contestation portant sur la décence du logement, sur les charges ou sur une révision du loyer peut modifier l'analyse.
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Aucune promesse de résultat : la suite dépend du bail, des garanties souscrites, des actes déjà délivrés et de l'appréciation du juge.
Situer votre dossier
Où en êtes-vous ?
Ces quatre repères servent à situer votre dossier, non à décrire la procédure.
Le loyer n'est pas payé depuis peu
Une ou deux échéances manquent, ou le paiement est devenu irrégulier. C'est le moment où le décompte s'établit facilement et où les garanties souscrites peuvent encore être déclarées dans les délais prévus par les contrats.
La dette s'installe
Les relances n'ont rien changé, le locataire ne répond plus ou annonce des paiements qui ne viennent pas. Les décisions à prendre ne relèvent plus seulement de la gestion : elles engagent la suite.
Un acte a déjà été délivré
Vous avez fait délivrer un acte, ou vous en avez reçu un dont la portée ne vous est pas claire. Des délais peuvent courir depuis cet acte.
Une audience est fixée
Une date est arrêtée. Le dossier doit être en état pour cette date : pièces, décompte à jour, position à défendre.
La suite dépend du bail, des garanties souscrites et des actes déjà délivrés. Le détail de la procédure, étape par étape et délai par délai, est exposé dans notre guide consacré au bail d'habitation.
Avant toute démarche
Les premières vérifications, dans l'ordre
Cinq vérifications matérielles, que vous pouvez faire seul, et qui déterminent la suite.
Arrêter le décompte
Échéance par échéance, arrêté à une date précise, distinguant loyers, provisions de charges, régularisations et frais éventuels, et faisant apparaître l'imputation de chaque règlement partiel. Un décompte global, sans date d'arrêté ni ventilation, est le premier point attaqué.
Relire le bail
Identité exacte des parties, montant du loyer et des charges, modalités de révision, existence et rédaction de la clause de résiliation de plein droit, existence d'un cautionnement. Cette clause ne se présume jamais : elle se lit.
Identifier les contestations
Le locataire a-t-il signalé des désordres ou un défaut d'entretien, demandé des justificatifs de charges, contesté une régularisation, une révision ou le montant réclamé ? Une contestation déjà formalisée par écrit sera reprise ensuite.
Vérifier les garanties
Assurance, garantie Visale, acte de cautionnement, dépôt de garantie : voyez ce qui a été souscrit et ce que chaque dispositif exige de vous. Plusieurs imposent des démarches dans des délais courts, qui courent dès l'impayé.
Vérifier un congé éventuel
Un congé pour vendre, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux a-t-il été donné, à quelle date et pour quelle échéance ? La situation juridique du locataire n'est pas la même selon que le bail est en cours ou qu'il a pris fin.
Pour la première de ces vérifications, un outil du cabinet permet d'établir un décompte échéance par échéance et de l'arrêter à une date certaine ; les données saisies restent sur votre appareil et ne sont pas transmises au cabinet.
Ce dont vous disposez peut-être déjà
Assurance, caution, Visale : vérifiez les garanties souscrites
Un impayé ne se traite pas de la même manière selon que la location a été garantie ou non. Beaucoup de bailleurs découvrent tardivement que la garantie qu'ils croyaient détenir était conditionnée à des démarches qu'ils n'avaient pas accomplies, ou qu'elle n'existait pas. C'est la première vérification à faire, avant même d'envisager une action.
L'assurance loyers impayés
Un contrat souscrit par le bailleur, qui prend en charge, dans les conditions et limites du contrat, les loyers et charges non réglés. C'est un produit contractuel : aucun texte n'en fixe le contenu de manière générale, et deux contrats peuvent couvrir des choses très différentes. Trois vérifications, dans l'ordre : le contrat est-il toujours en vigueur et les cotisations à jour ? Le locataire remplissait-il, à son entrée, les conditions d'éligibilité posées par l'assureur ? Le contrat subordonne-t-il la prise en charge à des démarches précises ?
Le délai de déclaration du sinistre
Le code des assurances impose de déclarer le sinistre dès qu'on en a connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, ce délai ne pouvant être inférieur à cinq jours ouvrés (art. L. 113-2, 4°). La loi fixe donc un plancher, mais c'est le contrat qui fixe le délai réel : il faut le lire, et non se fier à une durée entendue ailleurs. Une déclaration tardive n'est pas nécessairement perdue — la déchéance, lorsqu'elle est prévue par une clause, ne peut être opposée que si l'assureur établit que le retard lui a causé un préjudice.
La garantie Visale
Un dispositif de caution locative gratuite délivré par Action Logement, qui se porte caution du locataire dans les conditions et limites propres au dispositif. À vérifier en premier : l'existence d'un contrat de cautionnement effectivement délivré pour ce locataire et ce logement — un visa obtenu par le candidat ne suffit pas si le contrat n'a pas été validé côté bailleur —, le montant garanti et la période couverte. Le dispositif impose au bailleur des démarches enchaînées, dont les délais sont contractuels et doivent être vérifiés à la date du dossier.
Le cautionnement
L'engagement d'un tiers de payer ce que le locataire ne paie pas. C'est une garantie légalement encadrée, dont la validité tient à des formes précises, prescrites à peine de nullité (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). La solidarité n'est pas acquise par le seul mot « solidaire » : pour les cautionnements souscrits depuis le 1er janvier 2022, si la caution personne physique est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle doit le reconnaître dans la mention qu'elle appose, à défaut de quoi elle conserve le droit de s'en prévaloir (art. 2297 du code civil) ; les cautionnements antérieurs restent soumis aux règles applicables à la date de leur conclusion. Lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée, ou que sa durée est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement — la résiliation ne prenant toutefois effet qu'au terme du contrat de location, initial, reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur en reçoit notification (art. 22-1).
Le cumul, souvent ignoré
Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire — sauf logement loué à un étudiant ou un apprenti (art. 22-1, al. 1er). Un bailleur qui pensait détenir deux garanties peut donc n'en détenir qu'une, l'acte de caution étant exposé à la nullité. Mieux vaut le savoir avant de fonder une stratégie sur la caution.
Le dépôt de garantie
Plafonné à un mois de loyer en principal en location nue (art. 22), deux mois en location meublée (art. 25-6). La loi en organise l'imputation au moment de la restitution, après remise des clés, et non en cours de bail. Il est fréquent qu'un locataire cesse de payer ses derniers loyers en invoquant le dépôt : cette pratique ne correspond pas à ce que prévoit le texte, et elle laisse le bailleur exposé dès que l'impayé dépasse le montant déposé.
Un point précis mérite d'être connu : lorsque les obligations du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ; à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (art. 24, I de la loi du 6 juillet 1989). C'est un délai légal, court, et facile à laisser passer.
Une limite à connaître
Ce que vous ne pouvez pas faire vous-même
Même face à un locataire qui ne paie plus depuis des mois, le bailleur ne peut pas reprendre les lieux par ses propres moyens. Changer la serrure, couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, retirer les affaires du locataire ou entrer dans le logement sans son autorisation sont des actes interdits : l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (art. L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution). Le bailleur doit aussi, tant que le bail dure, assurer au locataire la jouissance paisible du logement (art. 6, b) de la loi du 6 juillet 1989).
Les conséquences dépendent des faits. Sur le plan civil, le locataire peut saisir le juge pour faire cesser la situation et demander réparation. Sur le plan pénal, le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, sans avoir obtenu le concours de l'État, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (art. 226-4-2 du code pénal). Toutes les initiatives ne relèvent pas nécessairement de ce texte, dont l'application suppose la réunion de ses conditions ; mais l'exposition est réelle, et le dossier du bailleur en sort systématiquement affaibli.
Une proposition du locataire
Le locataire propose de payer en plusieurs fois
Un échéancier peut être une bonne solution — c'est souvent la voie la plus rapide vers un paiement effectif. Mais un accord mal formalisé peut coûter au bailleur une position qu'il avait acquise.
Deux effets lui sont favorables : il fixe le montant de la dette à une date donnée, et la reconnaissance par le débiteur du droit du créancier interrompt le délai de prescription (art. 2240 du code civil), les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivant par trois ans (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le point délicat est ailleurs : lorsque la clause de résiliation de plein droit a déjà produit ses effets, accepter un paiement échelonné peut, selon les circonstances, être analysé comme une renonciation à s'en prévaloir. Aucun texte ne règle expressément cette question, que les juges apprécient au cas par cas ; en principe, la renonciation à un droit acquis ne se présume pas et suppose des actes manifestant sans équivoque la volonté d'y renoncer.
Ce qu'il est prudent d'écrire
- Un montant total arrêté à une date précise, ventilé entre loyers, provisions de charges et régularisations.
- L'engagement de payer le loyer courant en plus des échéances d'apurement.
- Un échéancier daté, avec des montants et des dates fermes.
- Ce qui se produit en cas de non-respect d'une échéance.
- Ce à quoi le bailleur n'entend pas renoncer — étant entendu que cette mention ne fait pas obstacle, à elle seule, à l'appréciation du juge.
- La signature du locataire, et celle de la caution s'il en existe une.
Ces indications sont des repères de pratique, non des règles de droit. À éviter : un accord verbal, un échange de messages sans montant arrêté, l'encaissement de versements sans imputation lisible.
Un impayé ne s'apprécie pas toujours isolément. Si le locataire conteste la décence du logement, la justification des charges ou une révision du loyer, l'analyse peut changer : saisi par l'une des parties, le juge peut déterminer les travaux à réaliser et réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur exécution (art. 20-1) ; les charges récupérables sont exigibles sur justification (art. 23) ; le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision dans l'année suivant sa date d'effet est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée (art. 17-1). Ces éléments ne font pas disparaître la dette, mais ils peuvent en modifier le montant.
Notre intervention
Ce que le cabinet prend en charge pour un propriétaire bailleur
Des diligences, pas des délais : la suite dépend du dossier et de l'appréciation du juge.
Examen du bail et du décompte
Lecture du contrat, de ses avenants et de l'acte de cautionnement s'il en existe un ; vérification de la ventilation du décompte et de l'imputation des règlements partiels.
Vérification des garanties
Assurance, cautionnement, Visale : conditions de mise en jeu, délais contractuels, validité formelle de l'acte de caution et articulation avec les démarches à engager.
Analyse des contestations
Décence, travaux ou prestations, charges, révision ou indexation, montant réclamé : appréciation de la portée réelle de chaque contestation sur la créance et sur la suite.
Démarches amiables
Lettre d'avocat, formalisation d'un échéancier, échanges avec le locataire ou son conseil, lorsque cette voie est utile au regard du dossier.
Actes et procédure
Préparation des actes, saisine du juge compétent et conduite de la procédure, lorsque la voie judiciaire est retenue au vu du dossier.
Interlocuteur direct
Vous êtes destinataire direct des informations et des demandes de pièces, sans intermédiaire de gestion locative.
Aucune promesse de résultat. Convention d'honoraires avant toute mission payante.
Préparer le dossier
Les documents utiles à un premier examen
Transmettez ce dont vous disposez : un dossier incomplet peut être examiné.
Le bail signé
Le contrat et l'ensemble de ses avenants, tels qu'ils ont été signés.
Le décompte actualisé
Les sommes dues, arrêtées à une date précise et ventilées.
Les échanges du locataire
Courriers ou messages faisant état de contestations, s'il y en a.
Le congé éventuel
Le congé notifié par le bailleur, s'il y en a un, avec sa date.
Un justificatif de propriété
Avis de taxe foncière récent ou attestation notariée.
Les actes déjà délivrés
Si une procédure est engagée : le dernier acte ou la dernière décision reçue.
Aucune de ces pièces n'est exigée pour un premier échange. Après l'envoi du formulaire, vous pourrez, si vous le souhaitez, les déposer dans l'espace documentaire du cabinet.
Premier échange
Exposer votre situation au cabinet
Quelques informations suffisent pour ouvrir l'examen. Il n'est pas nécessaire d'avoir réuni toutes les pièces : le cabinet vous indique ce qui manque dès le premier retour.
- Premier échange confidentiel, sans engagement
- Dossiers confiés directement, sans intermédiaire de gestion
- Convention d'honoraires écrite avant toute mission payante
- Aucune promesse de résultat
Questions fréquentes