Loyers impayés d'un logement : la procédure d'expulsion et les réformes de 2026

Face à un loyer d’habitation impayé, le bailleur doit d’abord établir un décompte exact de la dette, vérifier la clause résolutoire de son bail, puis faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Ce commandement ouvre un délai de régularisation — six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, sous réserve de la clause du bail en cours. À défaut de paiement, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection, après avoir accompli les formalités préalables imposées à peine d’irrecevabilité : saisine de la CCAPEX pour les bailleurs personnes morales, notification de l’assignation au préfet. L’expulsion elle-même suppose ensuite un commandement de quitter les lieux, puis, si nécessaire, le concours de la force publique.

L’année 2026 a modifié plusieurs maillons de cette chaîne. Deux décrets du 12 février 2026 ont refondu la CCAPEX et redéfini, à compter de 2027, le traitement des impayés au regard des aides au logement, un décret du 4 août 2026 a avancé le diagnostic social et financier au stade du commandement de payer dans certains dossiers, et un décret du 6 juillet 2026 modifiera les contrats types de location à compter du 1er octobre 2026. Cet article expose la procédure applicable au logement au 5 septembre 2026.

À retenir

• Le commandement de payer est l’acte pivot : ses mentions sont prescrites à peine de nullité (art. 24, I de la loi du 6 juillet 1989).
• Le délai de régularisation est de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, mais la Cour de cassation a jugé que ce texte ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours (avis, 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002). Lire la clause avant d’agir.
• Le signalement à la CCAPEX par le commissaire de justice concerne les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles familiales jusqu’au 4e degré, au seuil légal de deux mois d’impayé ou de deux fois le loyer mensuel hors charges.
• Le bailleur personne morale (hors société civile familiale) doit saisir la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation, à peine d’irrecevabilité (art. 24, II).
• L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité : soit 42 jours calculés à rebours, non prorogeables (avis, 3e civ., 6 novembre 2025, n° 25-70.018).
• Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection, jamais le tribunal judiciaire saisi comme tel.
• Le juge peut accorder des délais jusqu’à trois années (art. 24, V), par dérogation au plafond de deux ans de l’article 1343-5 du code civil.
• Nouveauté 2026 : le diagnostic social et financier intervient désormais dès le stade du commandement de payer pour certains bailleurs (décret n° 2026-739 du 4 août 2026, en vigueur le 7 août 2026).

Chronologie d’un dossier d’impayé locatif

1. Premier impayé — relance, vérification du décompte, mobilisation des garanties (dépôt de garantie, caution, assurance loyers impayés).
2. Commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant la clause résolutoire — et, le cas échéant, signalement à la CCAPEX et déclenchement du diagnostic social et financier.
3. Expiration du délai de régularisation (six semaines, ou délai de la clause du bail en cours).
4. Formalités préalables : saisine de la CCAPEX si le bailleur est une personne morale (au moins deux mois avant l’assignation).
5. Assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet au moins 42 jours avant l’audience.
6. Audience et jugement : constat ou prononcé de la résiliation, condamnation au paiement, expulsion — ou délais de paiement et suspension des effets de la clause.
7. Commandement de quitter les lieux, puis délai de deux mois.
8. Demande de concours de la force publique au préfet si les lieux ne sont pas libérés.

Ce que le bailleur peut faire dès le premier impayé

Avant tout acte, la priorité est documentaire. Le dossier se gagne ou se perd sur trois points : la qualité exacte du bailleur (personne physique, société civile familiale, société civile ordinaire, SCI non familiale, personne morale), le contenu de la clause résolutoire du bail, et le décompte de la dette.

La qualité du bailleur commande le régime applicable : elle détermine si le commissaire de justice doit signaler le commandement à la CCAPEX, si le diagnostic social et financier est déclenché dès le commandement, et si une saisine préalable de la CCAPEX conditionne la recevabilité de l’assignation. Une SCI dont les associés ne sont pas exclusivement parents ou alliés jusqu’au quatrième degré ne relève pas du même régime qu’une SCI familiale. Ce point se vérifie sur les statuts, pas de mémoire.

Le décompte doit être arrêté à une date certaine et ventilé : loyers, provisions de charges, régularisations de charges, règlements partiels imputés dans l’ordre. Un décompte global et non ventilé alimente la contestation et retarde l’audience. Il est utile d’établir un décompte échéance par échéance dès le premier impayé, puis de l’actualiser, plutôt que de le reconstituer la veille de l’assignation.

En parallèle, les leviers non contentieux méritent d’être activés : mise en demeure amiable, plan d’apurement écrit, mobilisation de la caution ou de la garantie Visale selon le dispositif souscrit, orientation du locataire vers le fonds de solidarité pour le logement et vers l’organisme payeur des aides au logement. Ces démarches ne sont pas des délais perdus : elles constituent la trace de la bonne foi du bailleur et, souvent, la voie de résolution la plus rapide.

Les développements qui précèdent supposent un bailleur déjà averti. Un propriétaire qui gère lui-même sa location trouvera le même terrain abordé autrement — ce qui relève de ses propres démarches, et dans quel ordre — avec le détail des garanties souscrites au moment de la location et des limites de ce qu’un bailleur peut entreprendre seul.

Mise en garde. L’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (CPCE, art. L. 411-1). Toute reprise de fait des lieux — changement de serrure, coupure de fluides, enlèvement des meubles — est une voie de fait.

Le commandement de payer : mentions obligatoires et délai de régularisation

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré par commissaire de justice. Il fait courir le délai au terme duquel la clause produit effet.

Le délai. L’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce délai de six semaines est issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

La nuance décisive. Par un avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». Il serait donc erroné d’en déduire mécaniquement que tout bail antérieur reste soumis à un délai de deux mois : la règle opératoire est qu’il faut lire la clause résolutoire du bail concerné et délivrer le commandement sur la base du délai qu’elle stipule. La Cour a par ailleurs dit n’y avoir lieu à avis sur les questions subsidiaires qui lui étaient soumises ; ces points restent donc ouverts et supposent une analyse au cas par cas.

Les mentions prescrites à peine de nullité. L’article 24, I énumère les mentions que le commandement doit contenir, à peine de nullité :

• la mention que le locataire dispose du délai imparti pour payer sa dette ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
• la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement ;
• la mention de la possibilité pour le locataire de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.

Ces mentions sont exigées par le texte lui-même. Il n’est pas utile — ni prudent — d’y ajouter des formalités qui n’y figurent pas : une nullité se plaide sur ce que la loi impose, pas sur ce que la pratique croit devoir y lire.

Le signalement à la CCAPEX et ce que les décrets du 12 février 2026 ont changé

Le signalement au stade du commandement. Lorsque le commandement de payer est délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le commissaire de justice signale l’acte à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le seuil est atteint lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis deux mois, ou lorsque la dette de loyer ou de charges équivaut à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges.

Ce seuil est aujourd’hui fixé par la loi — il a été harmonisé par la loi du 27 juillet 2023 — et ne résulte plus d’un arrêté préfectoral. La documentation antérieure à 2023, encore largement diffusée, reste sur l’ancien schéma : elle ne doit pas servir de base à un dossier.

La saisine préalable par le bailleur personne morale. Le bailleur personne morale autre qu’une société civile familiale ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission (art. 24, II). Cette formalité est distincte du signalement du commissaire de justice : elle pèse sur le bailleur et se prépare en amont du calendrier d’assignation.

Les décrets du 12 février 2026. Le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 a redéfini les missions, la composition, l’organisation et les modalités de saisine de la CCAPEX ; il est entré en vigueur le 14 février 2026, à l’exception de son volet relatif aux aides personnelles au logement et de certaines missions corrélatives de la commission, différés au 1er janvier 2027. Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, relatif au traitement des impayés au regard des aides personnelles au logement, n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2027 : à compter de cette date, l’impayé sera notamment caractérisé lorsque, trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur quel qu’en soit le montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement, ou lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros. Ces dispositions ne sont donc pas applicables aujourd’hui.

En pratique, cela signifie qu’un dossier ouvert en 2026 obéit encore au régime antérieur pour le volet aides au logement, et qu’un dossier qui se prolongera au-delà du 1er janvier 2027 changera de cadre en cours de route. Le calendrier interne de suivi doit intégrer cette bascule.

Réforme d’août 2026 : le diagnostic social et financier intervient désormais dès le commandement dans certains dossiers

C’est l’évolution la plus significative de l’année pour les praticiens.

Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel du 6 août 2026 et en vigueur depuis le 7 août 2026, modifie le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 relatif aux modalités de réalisation et au contenu du diagnostic social et financier (DSF). Sa modification centrale est d’une sobriété trompeuse : le diagnostic, jusque-là prévu au seul III de l’article 24 de la loi de 1989 — c’est-à-dire au stade de l’assignation notifiée au préfet —, est désormais prévu aux I et III de ce même article.

Quels dossiers sont concernés. Le I de l’article 24 est le paragraphe qui régit le commandement de payer et le signalement à la CCAPEX. Le renvoi opéré par le décret aligne donc le champ du diagnostic anticipé sur celui du signalement : sont concernés les commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré. Les autres bailleurs personnes morales ne sont pas visés par cette anticipation ; pour eux, le diagnostic conserve son point d’ancrage au stade de l’assignation. Il n’y a pas lieu de généraliser la réforme au-delà de ce périmètre.

Qui réalise le diagnostic. Le diagnostic est réalisé par un professionnel du travail social ou de l’accompagnement relevant de l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Le décret du 4 août 2026 a d’ailleurs substitué cette terminologie à celle d’« intervenant social ou juridique ».

Les délais. Dans sa rédaction consolidée, le décret de 2021 prévoit désormais que l’organisme compétent propose au locataire un entretien à une date fixée au plus tard vingt jours ouvrés suivant la saisine de l’organisme. Si, un mois avant le jour de l’audience, aucun diagnostic social et financier datant de moins de six semaines n’a été établi, l’organisme propose un nouvel entretien, dont la date est fixée au plus tard six jours ouvrés avant l’audience. Le diagnostic est transmis au juge au plus tard cinq jours ouvrés avant la date d’audience, y compris en l’absence de signature du locataire.

À qui il est transmis et comment il vit. Le diagnostic est transmis par l’organisme à la CCAPEX dès sa réalisation et, le cas échéant, lors de ses mises à jour. Le décret du 4 août 2026 crée en outre un article 1er bis aux termes duquel la CCAPEX peut demander la réalisation ou la mise à jour d’un diagnostic en vue de ses réunions d’étude de situation, et le représentant de l’État peut le faire en vue de statuer sur les demandes de concours de la force publique.

Ce que cela change concrètement pour le bailleur. L’information sociale sur la situation du locataire est constituée plus tôt, et elle circule vers la CCAPEX et le préfet avant même l’assignation. Deux conséquences pratiques en découlent. D’une part, le dossier du bailleur doit être aussi soigné au stade du commandement qu’il l’était auparavant au stade de l’assignation : le décompte et la qualité du bailleur sont examinés plus tôt. D’autre part, la qualité de ce diagnostic pèsera ensuite sur l’appréciation du juge en matière de délais de paiement et sur la décision préfectorale relative au concours de la force publique. Il ne s’agit donc pas d’une formalité administrative sans effet sur l’issue du dossier.

La saisine du juge des contentieux de la protection

La juridiction compétente en matière de baux d’habitation est le juge des contentieux de la protection, et non le tribunal judiciaire saisi comme tel. Il connaît des actions relatives aux contrats de louage d’immeubles à usage d’habitation et aux contrats portant sur l’occupation d’un logement (COJ, art. L. 213-4-4), ainsi que des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre (COJ, art. L. 213-4-3). Territorialement, le juge compétent est celui du lieu où sont situés les biens (COJ, art. R. 213-9-7).

Selon la configuration du dossier, la demande peut être portée devant ce juge statuant au fond ou, lorsque les conditions en sont réunies, en référé (CPC, art. 834 et 835). Le choix n’est pas indifférent : le référé suppose l’absence de contestation sérieuse, tandis qu’une contestation nourrie sur le décompte, les charges ou l’état du logement appelle souvent une procédure au fond. Ce point est développé dans un article distinct, consacré à arbitrer entre référé et procédure au fond.

Deux erreurs de désignation reviennent régulièrement et fragilisent l’acte : viser le « tribunal judiciaire » sans mention du juge des contentieux de la protection, et viser l’article R. 221-48 du code de l’organisation judiciaire, qui relève de l’organisation judiciaire antérieure au 1er janvier 2020.

La notification de l’assignation au préfet : un délai de 42 jours calculé à rebours

À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (art. 24, III), afin que le préfet saisisse l’organisme chargé du diagnostic social et financier, lequel est ensuite transmis au juge.

Par un avis du 6 novembre 2025 (Cour de cassation, 3e civ., n° 25-70.018, publié), la Cour a précisé le mode de calcul : ce délai de six semaines « est assimilé à un délai exprimé en jours qui commence à courir la veille de la date de l’audience et expire le 42e jour à zéro heure précédant cette date, sans pouvoir être prorogé ».

Trois conséquences pratiques :

• le calcul se fait à rebours depuis la date d’audience, et non en avant depuis la notification ;
• le délai s’exprime en 42 jours, ce qui évite les approximations liées au décompte en semaines ;
• il n’est pas prorogé lorsque son dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié.

Mise en garde. C’est la cause d’irrecevabilité la plus évitable de toute la procédure. Le calcul doit être fait au moment où la date d’audience est connue, et refait à chaque renvoi susceptible d’affecter le calendrier.

Le jeu de la clause résolutoire et les délais de paiement accordés par le juge

Si le locataire régularise dans le délai du commandement, la clause ne joue pas. À défaut, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire — sauf s’il fait usage des pouvoirs que la loi lui reconnaît.

Les délais de paiement. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au plafond de deux ans de l’article 1343-5 du code civil (art. 24, V). Deux conditions cumulatives sont posées par le texte : que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La reprise du paiement du loyer courant avant l’audience est donc déterminante ; elle se prouve par les relevés, non par les intentions.

La suspension des effets de la clause. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés (art. 24, VII). Cette suspension n’est donc ni automatique ni acquise de plein droit. Cette suspension cesse et la clause reprend son plein effet si le locataire ne respecte pas les modalités fixées. Si, en revanche, le locataire se libère dans le délai imparti, la clause est réputée n’avoir jamais joué.

Le surendettement. Lorsque le locataire est engagé dans une procédure de traitement du surendettement, plusieurs mécanismes se superposent. Le paragraphe VI de l’article 24 organise l’articulation entre la procédure locative et les différentes étapes du traitement du surendettement ; le paragraphe VIII prévoit une suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans à la suite d’un rétablissement personnel. Par ailleurs, après la décision de recevabilité, le code de la consommation permet à la commission de saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur (C. consom., art. L. 722-6) ; en cas d’urgence, la saisine peut émaner du président de la commission, de son délégué, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur lui-même (art. L. 722-7). Le juge prononce alors, si la situation du débiteur l’exige, la suspension provisoire des mesures d’expulsion (art. L. 722-8). Cette suspension provisoire est acquise pour une durée maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu’aux échéances énumérées par l’article L. 722-9 du même code. L’articulation de ces textes est technique et se traite dossier par dossier.

L’information sur le droit au logement opposable. Le paragraphe IX de l’article 24 impose que soient portées à la connaissance du locataire les modalités de saisine de la commission de médiation instituée au titre du droit au logement opposable.

Du jugement à l’expulsion : commandement de quitter les lieux, force publique, trêve hivernale

Obtenir un jugement n’est pas obtenir la libération des lieux. La phase d’exécution obéit à ses propres règles.

Le commandement de quitter les lieux. L’expulsion suppose la signification préalable d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (CPCE, art. L. 411-1). Pour un lieu habité, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement (CPCE, art. L. 412-1). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans les cas prévus par ce même texte, notamment lorsque la procédure de relogement a échoué du fait du locataire ou lorsque les personnes sont entrées dans les lieux par voie de fait. À l’inverse, lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année, le juge peut proroger ce délai pour une durée n’excédant pas trois mois (CPCE, art. L. 412-2).

Les délais de relogement. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales (CPCE, art. L. 412-3). La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an (CPCE, art. L. 412-4). Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants sont entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Les informations obligatoires. Dès la signification du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice en informe le représentant de l’État dans le département, qui en informe la CCAPEX ; le locataire est également informé des modalités de saisine de la commission de médiation au titre du droit au logement opposable (CPCE, art. L. 412-5).

Le concours de la force publique. L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires ; son refus ouvre droit à réparation (CPCE, art. L. 153-1). La procédure d’indemnisation figure désormais aux articles R. 154-1 à R. 154-7 du même code, issus du décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, en vigueur depuis le 7 novembre 2025. Aux termes de l’article R. 154-1, la responsabilité de l’État s’engage à compter de la date de la décision de refus du préfet de département ou, à Paris, du préfet de police, ou, en l’absence de décision explicite, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la date de la demande de concours de la force publique. La demande de concours doit donc être datée, tracée et conservée : c’est elle qui fait courir le délai.

La trêve hivernale. Il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante (CPCE, art. L. 412-6). Les exceptions prévues par ce texte sont limitativement énoncées :

• lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;
• lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ;
• lorsque les personnes sont entrées par ces mêmes procédés dans tout autre lieu que le domicile, le juge disposant alors de la faculté de supprimer ou de réduire le sursis.

L’article L. 412-7 réserve par ailleurs le cas des occupants de logements étudiants qui cessent de remplir les conditions d’occupation, et l’article L. 412-8 celui du conjoint, partenaire ou concubin violent dont l’expulsion du logement a été ordonnée par le juge aux affaires familiales.

Mise en garde. La trêve hivernale suspend l’exécution de la mesure d’expulsion. Elle n’interrompt ni la procédure judiciaire, ni le cours de la dette, ni la possibilité de faire délivrer un commandement de quitter les lieux. Un dossier arrêté au 1er novembre doit continuer d’être suivi.

Tableau de synthèse : étape, délai, action

Ce qui change pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location applicables à la location nue, à la location meublée et à la colocation à usage de résidence principale. Son article 1er s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ; son article 2 entre en vigueur le 1er janvier 2027.

S’agissant des impayés, la clause résolutoire du contrat type énonce que la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le modèle contractuel est ainsi aligné sur le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023.

L’intérêt pratique de cette évolution tient précisément à l’avis du 13 juin 2024 rappelé plus haut. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, la question du délai contractuel applicable ne devrait plus se poser dans les mêmes termes, la clause type portant le délai de six semaines. Pour les baux antérieurs, en revanche, la vérification de la clause reste indispensable. Un parc locatif comportera donc, pendant plusieurs années, des baux relevant de rédactions différentes : c’est un point d’organisation, autant qu’un point de droit.

Les erreurs qui fragilisent le dossier

La qualité du bailleur n’a pas été établie au départ. Personne physique, SCI familiale ou personne morale ordinaire : la réponse commande le signalement CCAPEX, le déclenchement du diagnostic dès le commandement et la saisine préalable de la commission. Une erreur à ce stade se paie à l’audience.

Le délai du commandement a été présumé. Écrire « six semaines » sur tous les actes est aussi risqué qu’écrire « deux mois » sur tous les baux anciens. La clause du bail doit être lue.

La notification au préfet a été calculée à l’endroit. Le délai se compte à rebours depuis l’audience, en 42 jours, sans prorogation. Une date d’audience déplacée impose un nouveau calcul.

Le décompte n’est pas opposable en l’état. Un décompte global, non ventilé entre loyers, charges et régularisations, ou non arrêté à une date précise, nourrit la contestation et allonge les débats.

La saisine préalable de la CCAPEX a été oubliée pour une personne morale. Le délai de deux mois avant assignation ne se rattrape pas ; il conduit à une irrecevabilité et à recommencer.

L’exécution n’a pas été préparée. Le commandement de quitter les lieux, l’information du préfet et la demande de concours de la force publique appellent une chaîne d’actes datés. Une demande de concours non tracée retarde le point de départ du droit à réparation.

Ce qu’un gestionnaire doit réunir avant de saisir un avocat

Côté gestionnaire, la qualité du dossier initial détermine la vitesse de la suite. Les pièces suivantes sont, en pratique, celles qui permettent d’engager utilement l’analyse :

• le bail signé et ses avenants, avec la clause résolutoire lisible ;
• le mandat de gestion et les éléments établissant la qualité exacte du bailleur (statuts pour une société civile, afin de vérifier le lien de parenté ou d’alliance jusqu’au quatrième degré) ;
• le décompte de la dette arrêté à date, échéance par échéance, distinguant loyers, charges et régularisations, cohérent avec les quittances et les règlements partiels ;
• les actes déjà délivrés (mise en demeure, commandement de payer) et leurs preuves de signification ;
• les garanties mobilisables : dépôt de garantie, acte de cautionnement, garantie souscrite, assurance loyers impayés ;
• les échanges avec le locataire et, le cas échéant, la trace des démarches sociales déjà engagées.

Pour les professionnels de la gestion locative, ces points de contrôle sont détaillés sur la page consacrée aux impayés d’habitation confiés par un administrateur de biens.

Le rôle de l’avocat

L’intervention de l’avocat ne se limite pas à la rédaction de l’assignation. Elle porte d’abord sur la qualification du dossier — qualité du bailleur, régime applicable, délai contractuel du commandement —, puis sur la construction du calendrier procédural, qui articule des délais dont plusieurs sont sanctionnés par l’irrecevabilité. Elle porte enfin sur les choix stratégiques : référé ou fond, demande de délais anticipée, articulation avec une procédure de surendettement, négociation d’un protocole d’apurement ou d’un départ organisé.

Chaque situation appelle une analyse propre : l’ancienneté du bail, la rédaction de sa clause résolutoire, la nature du bailleur, la situation du locataire et le stade atteint par la procédure modifient sensiblement les options ouvertes. Les développements qui précèdent exposent le cadre applicable ; ils ne remplacent pas l’examen d’un dossier.

Le cabinet Optimum Avocats intervient en droit immobilier auprès des bailleurs, des administrateurs de biens et des agences de gestion locative. Les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur location disposent d’une page distincte, consacrée à ce qu’un propriétaire bailleur peut faire face à des loyers impayés, et dans quel ordre.

Références juridiques

Textes législatifs et réglementaires

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (version en vigueur depuis le 29 juillet 2023) — Légifrance
• Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8 — Légifrance
• Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 (trêve hivernale) — Légifrance
• Code des procédures civiles d’exécution, article L. 153-1 (concours de la force publique) — Légifrance
• Décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 (articles R. 154-1 à R. 154-7 CPCE, indemnisation en cas de refus du concours de la force publique) — Légifrance
• Code de l’organisation judiciaire, articles L. 213-4-3, L. 213-4-4 et R. 213-9-7 (juge des contentieux de la protection) — Légifrance
• Code de la consommation, articles L. 722-2 et suivants et L. 722-6 et suivants (surendettement) — Légifrance
• Code civil, article 1343-5 (délais de grâce de droit commun)
• Décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 relatif au diagnostic social et financier — Légifrance
• Décret n° 2026-83 du 12 février 2026 (CCAPEX) — Légifrance
• Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 (impayés et aides personnelles au logement, en vigueur le 1er janvier 2027) — Légifrance
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrats types de location) — Légifrance
• Décret n° 2026-739 du 4 août 2026 (diagnostic social et financier) — Légifrance

Jurisprudence

• Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 6 novembre 2025, n° 25-70.018, publié — Légifrance

Article à jour au 5 septembre 2026. La matière évolue rapidement : plusieurs textes cités entrent en vigueur en octobre 2026 et en janvier 2027.