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Administrateurs de biens · Gestion locative · Bail d'habitation

Loyers impayés d'habitation : un circuit dédié aux administrateurs de biens et gestionnaires locatifs

Vous gérez un dossier d'impayés pour le compte d'un mandant ? Le cabinet prend en charge le dossier de bout en bout, en bail d'habitation : contrôle des pièces à réception, identification immédiate de ce qui manque, préparation des actes dès que le dossier est exploitable.

Avocat au Barreau de Paris — plus de vingt ans d'exercice Bail d'habitation — loi du 6 juillet 1989 Paris et petite couronne — 75, 92, 93, 94
Confier un dossier d'impayés Appeler le cabinet

01 48 05 76 94

Premier échange confidentiel — convention d'honoraires avant toute mission payante.

Périmètre

Ce que le cabinet prend en charge en bail d'habitation

Impayés et clause résolutoire

Le cabinet traite les impayés relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : lecture de la clause de résiliation de plein droit du bail, contrôle du commandement de payer et des mentions prescrites à peine de nullité par l'article 24, I, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection.

La qualité exacte du bailleur est établie dès l'ouverture du dossier, parce qu'elle commande une partie des obligations de procédure : personne physique, société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ou autre personne morale. Pour cette dernière catégorie, l'assignation ne peut être délivrée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, à peine d'irrecevabilité de la demande (article 24, II).

Occupant sans droit ni titre

Le juge des contentieux de la protection connaît également des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre (article L. 213-4-3 du Code de l'organisation judiciaire). Cette configuration se rencontre lorsqu'un titre d'occupation a pris fin, lorsqu'un tiers se maintient dans les lieux, ou après la résiliation d'un bail. Le dossier suppose alors d'établir le titre du bailleur sur le bien et la date à laquelle l'occupation a cessé d'être fondée, avant tout acte.

Garanties, caution et recouvrement de l'arriéré

Le traitement d'un impayé ne se limite pas au sort du bail. Le cabinet examine les sûretés et garanties mobilisables : dépôt de garantie, acte de cautionnement, garantie Visale, assurance loyers impayés et déclaration de sinistre.

Le recouvrement de l'arriéré est conduit en parallèle du contentieux locatif, à l'égard du locataire comme, le cas échéant, de la caution, dans les limites de l'engagement souscrit par celle-ci. Les voies retenues dépendent des pièces produites, des garanties existantes et de la situation du débiteur — notamment lorsqu'une procédure de traitement du surendettement est ouverte, laquelle superpose plusieurs régimes de suspension et appelle une analyse propre.

Fonctionnement

Un circuit court pour les gestionnaires locatifs

Un dossier d'impayés confié par un professionnel de la gestion n'appelle pas le même traitement qu'une demande isolée. Le cabinet a organisé un circuit adapté : un point d'entrée unique, un contrôle des pièces dès réception, et une préparation des actes engagée sans attendre que le dossier soit parfait. Un portefeuille parisien se répartit le plus souvent sur les ressorts de Paris, Nanterre, Bobigny et Créteil : le cabinet intervient devant ces quatre juridictions, ce qui évite d'avoir à confier un même portefeuille à plusieurs correspondants selon le département du logement.

Un dossier centralisé

Bail, décompte, actes, échanges : l'ensemble est regroupé et suivi sous une seule référence, quel que soit le nombre d'intervenants côté gestion.

Des pièces contrôlées dès réception

Le dossier est examiné à l'ouverture : qualité exacte du bailleur, cohérence du décompte, régularité formelle des actes déjà délivrés. Le contrôle est fait au début, pas la veille de l'audience.

Les pièces manquantes identifiées immédiatement

Vous recevez une liste précise de ce qui manque, pièce par pièce, plutôt qu'une demande générale de complément. Un dossier incomplet peut être transmis : il sera qualifié, pas renvoyé.

Les actes préparés dès que le dossier est exploitable

Dès qu'un commandement a été délivré et que le dossier est suffisamment complet, le projet d'assignation est préparé sans attendre de nouvelle relance.

Le calendrier anticipé quand c'est possible

Lorsque le fonctionnement de la juridiction saisie le permet, la réservation d'une date d'audience est anticipée. Cette possibilité dépend de la juridiction et ne peut être garantie.

Un interlocuteur avocat identifié

Vous savez qui traite le dossier. Les dossiers ouverts disposent d'un accès direct : ligne fixe du cabinet et canal WhatsApp professionnel pour les échanges courts. Le cabinet n'assure pas de permanence continue : les demandes sont traitées pendant les heures ouvrées.

Un mandant informé, sans double travail

À chaque étape — acte délivré, audience, décision —, un point écrit est adressé, directement réutilisable dans votre reporting au propriétaire.

L'organisation que vous choisissez

Selon vos habitudes, le cabinet échange directement avec le propriétaire, ou conserve le gestionnaire comme interlocuteur central du dossier. Le choix appartient au mandant et peut évoluer en cours de procédure.

Aucun engagement de délai judiciaire ne peut être pris : les calendriers dépendent des juridictions et de la situation de chaque locataire. Ce que le cabinet maîtrise, c'est la qualité et la rapidité de préparation du dossier.

Marche à suivre

Comment un dossier d'impayés d'habitation est transmis au cabinet

Premier contact et qualification du dossier

Le dossier est ouvert à partir d'un premier échange, par le formulaire de cette page ou par téléphone. Il porte sur l'essentiel : nature du bail, qualité exacte du bailleur, montant de l'arriéré et actes déjà délivrés.

Ce premier examen permet d'indiquer les diligences envisageables et les points à vérifier avant tout acte. Il ne constitue pas une appréciation du dossier : celle-ci suppose la lecture du bail et des actes.

Pièces attendues

La liste des documents utiles est détaillée plus bas : voir les pièces à réunir. Elle distingue ce qui permet une première analyse de ce qui devient nécessaire avant d'engager un acte.

Les pièces ne transitent pas par le formulaire : après l'envoi, une référence de transmission est indiquée et les documents utiles peuvent être déposés, si vous le souhaitez, dans l'espace documentaire du cabinet. Un dossier incomplet peut être transmis : le cabinet précise alors, pièce par pièce, ce qui manque.

Suite donnée et information du mandant

Dès que le dossier est exploitable, les actes sont préparés et la procédure engagée selon les diligences retenues. À chaque étape — acte délivré, audience, décision —, un point écrit est adressé, directement réutilisable dans votre reporting au propriétaire.

Les honoraires sont arrêtés dans une convention écrite avant toute mission payante. Aucun calendrier judiciaire ne peut en revanche être garanti : il dépend de la juridiction saisie et de la situation du locataire.

Confier un dossier

Confier un dossier de loyers impayés d'habitation

Quelques informations suffisent pour ouvrir l'examen. Il n'est pas nécessaire d'avoir réuni toutes les pièces : le cabinet vous indique ce qui manque dès le premier retour.

Vous êtes propriétaire et gérez vous-même votre location ? Cette page décrit le circuit réservé aux professionnels de la gestion locative. Une page distincte est consacrée aux bailleurs particuliers : ce qu'un propriétaire bailleur peut faire face à des loyers impayés, et dans quel ordre.
  • Premier échange confidentiel, sans engagement
  • Demandes traitées pendant les heures ouvrées, dans leur ordre de réception
  • Interlocuteur avocat identifié pour la durée du dossier
  • Convention d'honoraires avant toute mission payante
Cette première prise de contact permet une orientation. Elle ne constitue pas une consultation juridique et n'emporte aucune appréciation du dossier avant examen des pièces.

Vous préférez présenter le dossier de vive voix ? 01 48 05 76 94, ou par WhatsApp pour un premier échange court.

Présenter un dossier d'impayés d'habitation

Les champs marqués d'un astérisque sont nécessaires à l'ouverture de l'examen. Les autres peuvent rester vides.

Vous

Le dossier

Ce premier dossier, ou plusieurs dossiers ?

Plusieurs dossiers : un échange de cadrage est proposé avant l'ouverture du premier.

Cette information commande une partie des obligations de procédure. Elle se vérifie sur les statuts, et non sur la dénomination : en cas de doute, choisissez la dernière option.

Où en est la procédure

Si vous le savez. Ces réponses accélèrent l'analyse, mais ne conditionnent pas l'envoi.

Précisez s'il existe des contestations du locataire (décence, travaux ou prestations, charges, révision ou indexation du loyer, montant réclamé ou autre point), depuis quand elles sont formulées, et si un congé a été notifié par le bailleur, notamment pour vente ou reprise.

Ce formulaire ne permet pas de joindre de fichier. Vous pourrez ensuite, si vous le souhaitez, déposer les pièces de votre dossier dans l'espace documentaire du cabinet.

Échange confidentiel, sans engagement. Toute mission payante fait l'objet d'une convention d'honoraires préalable.

Préparer le dossier

Les pièces à réunir dans un dossier de loyers impayés d'habitation

Un dossier d'impayés se joue largement sur les pièces. La liste ci-dessous distingue trois niveaux : ce qui permet une première analyse, ce qui devient nécessaire avant d'engager un acte, et ce qui dépend du stade atteint par la procédure. Elle n'est pas une condition d'entrée : un dossier incomplet peut être transmis, le cabinet indique alors précisément ce qui manque.

Indispensables pour une première analyse
  • Le bail signé et l'ensemble de ses avenants.
  • La désignation exacte des parties et du bien loué, telle qu'elle figure au bail.
  • La qualité précise du bailleur : personne physique, société civile dont tous les associés sont parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ou autre personne morale. Cette qualité, souvent négligée, commande à elle seule plusieurs obligations de procédure.
  • Le décompte de la dette arrêté à date, échéance par échéance, distinguant loyers, charges et régularisations.
  • Votre mandat de gestion ou le document établissant votre qualité pour agir pour le compte du bailleur.
Niveau 2 Nécessaires avant tout acte (8 pièces)
  • Le commandement de payer, s'il a été signifié, avec sa date exacte de signification.
  • Le justificatif de la forme du bailleur : statuts pour une SCI, extrait Kbis pour une société.
  • L'acte de cautionnement et l'identité complète de la caution, le cas échéant.
  • Le contrat d'assurance loyers impayés ou la garantie Visale, la déclaration de sinistre et la position écrite de l'assureur.
  • L'historique des paiements et les quittances de la période concernée.
  • Les relances, mises en demeure et échanges déjà adressés au locataire.
  • L'état des lieux d'entrée et le montant du dépôt de garantie.
  • Les éléments connus sur la situation du locataire : situation professionnelle, versement direct des aides au logement, difficultés signalées.
Niveau 3 Utiles selon le stade du dossier (6 pièces)
  • L'assignation déjà délivrée et la date d'audience, si elles existent.
  • Le justificatif de notification au représentant de l'État dans le département.
  • Les éléments relatifs à la CCAPEX : signalement au commandement, saisine préalable, accusés de réception.
  • Les échanges avec l'organisme payeur des aides au logement.
  • Tout protocole d'accord, échéancier ou décision de justice antérieurs concernant ce locataire.
  • Les éléments connus sur une éventuelle procédure de traitement du surendettement du locataire : décision de recevabilité, plan conventionnel, mesures imposées, décision de rétablissement personnel.

Cette liste est un repère de préparation, non une exigence de complétude ni une analyse du dossier. Elle ne dispense pas de l'examen des actes eux-mêmes : la régularité d'un commandement ou d'une assignation ne peut être appréciée qu'à la lecture de l'acte. Chaque situation appelle une vérification propre. En amont de la transmission, un outil du cabinet permet d'arrêter le décompte des loyers et charges à une date certaine ; les données saisies restent sur votre appareil.

Confier un dossier d'impayés

Repères

Les repères du bail d'habitation : juge, textes et délais

Juge compétent
Juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire (COJ, art. L. 213-4-4). Compétence non conditionnée par le montant du litige. Territorialement : le juge du lieu où sont situés les biens (COJ, art. R. 213-9-7). Statue aussi en référé (CPC, art. 834 et 835).
Occupant sans droit ni titre
Relève également du juge des contentieux de la protection (COJ, art. L. 213-4-3).
Texte applicable
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24.
Délai ouvert par le commandement de payer
Six semaines à compter de la signification (art. 24, I) — ou le délai stipulé par la clause résolutoire pour les baux en cours au 29 juillet 2023 (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).
Délais de paiement que le juge peut accorder
Jusqu'à trois années (art. 24, V), sous condition de capacité à régler la dette et de reprise du loyer courant avant l'audience.
Prévention des expulsions et intervention administrative
Signalement ou saisine de la CCAPEX et diagnostic social et financier, selon la qualité du bailleur ; notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département.
Trêve hivernale
Sursis à l'exécution des mesures d'expulsion du 1er novembre au 31 mars (CPCE, art. L. 412-6), sous réserve des exceptions prévues par les textes.

Repères de lecture. Chaque situation appelle la lecture du bail et des actes.

Ces repères ne se substituent pas à l'exposé complet du régime : le détail des textes et des délais applicables au bail d'habitation est présenté dans un guide dédié.

Repère chronologique

Les étapes de la procédure en bail d'habitation

Impayés locatifs : la chronologie de la procédure (bail d’habitation)

Comment lire cette frise

  • Délai légal

    Délai légal. Délai fixé par un texte, dont la référence est indiquée sous l’étape. Sa computation exacte se vérifie sur les actes du dossier.

  • Délai pratique indicatif — sans valeur juridique

    Délai pratique indicatif. Ordre de grandeur, dépendant de la juridiction saisie, de l’encombrement du rôle, des renvois et des incidents de procédure. Aucune valeur juridique : ce n’est pas une règle de droit.

  • Acte — pas de délai propre

    Acte sans délai propre. Étape qui n’est enfermée dans aucun délai qui lui soit propre, mais qui peut faire courir un délai ou être contrainte par un délai voisin.

Schéma de principe. La trêve hivernale (étape 18) est transversale : elle ne s’insère pas à un rang fixe de cette chronologie.

Le détail des étapes

  1. Acte — pas de délai propre

    Commandement de payer visant la clause résolutoire

    Délai : Acte déclencheur — aucun délai propre

    Le commandement de payer est signifié au locataire par commissaire de justice. Sa date de signification constitue le point de départ du délai de l’étape suivante.

  2. Délai légal

    Expiration du délai ouvert par le commandement

    Délai : Six semaines à compter de la signification — ou le délai stipulé par la clause résolutoire du bail

    Texte : Article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002.

    Le délai court à compter de la signification du commandement. Son expiration sans paiement conditionne la suite de la procédure. Sa durée n’est pas uniforme : elle dépend du texte applicable et, le cas échéant, de la clause du bail.

    Le délai ouvert par le commandement de payer n’est pas uniforme. La loi du 27 juillet 2023 l’a fixé à six semaines, mais la Cour de cassation a jugé, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), que ce texte n’a pas eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours. Seule la lecture de la clause résolutoire du bail, rapprochée de sa date de conclusion ou de renouvellement, permet de déterminer le délai applicable.

  3. Délai légal

    Signalement ou saisine de la CCAPEX — diagnostic social et financier

    Délai : Variable selon la qualité du bailleur — voir les deux régimes ci-dessous

    Texte : Article 24, I et II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; décret n° 2026-739 du 4 août 2026 modifiant le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021.

    Les obligations à ce stade diffèrent selon que le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, ou une autre personne morale. Certaines sont sanctionnées par l’irrecevabilité de la demande.

    Bailleur personne physique, ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus

    • Le commissaire de justice signale le commandement de payer à la CCAPEX dès lors que le seuil légal est atteint : impayé de loyer ou de charges sans interruption depuis deux mois, ou dette équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989).
    • Un diagnostic social et financier est établi dès le stade du commandement depuis le 7 août 2026 (décret n° 2026-739 du 4 août 2026, modifiant le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021).

    Bailleur constituant une autre personne morale

    • La CCAPEX doit être saisie au moins deux mois avant l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande (article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989).

    La qualification du bailleur (personne physique, société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, autre personne morale) emporte des obligations procédurales distinctes, dont certaines sont sanctionnées par l’irrecevabilité de la demande. Cette qualification suppose l’examen des statuts et de la composition de la société ; elle ne peut pas être déduite d’une simple dénomination.

  4. Acte — pas de délai propre

    Préparation du projet d’assignation

    Délai : Aucun délai légal — dépend de la constitution du dossier

    Réunion des pièces, décompte de la dette locative, vérification de la validité du commandement et des diligences préalables obligatoires.

  5. Délai pratique indicatif — sans valeur juridique

    Prise de date auprès de la juridiction

    Délai : Aucun délai légal — dépend intégralement des pratiques d’audiencement de la juridiction

    La date d’audience est communiquée par le greffe. Les pratiques varient d’une juridiction à l’autre, et au sein d’une même juridiction selon les périodes.

  6. Acte — pas de délai propre

    Assignation du locataire

    Délai : Aucun délai propre — mais contrainte en amont par la notification au préfet et, pour les personnes morales, par la saisine préalable de la CCAPEX

    L’assignation est signifiée au locataire. Sa date doit être compatible avec les délais légaux qui encadrent la saisine du juge.

  7. Délai légal

    Notification de l’assignation au préfet

    Délai : Au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité — soit 42 jours, calculés à rebours depuis l’audience

    Texte : Article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Cass. 3e civ., avis, 6 novembre 2025, n° 25-70.018, publié.

    Le délai est assimilé à un délai exprimé en jours, soit 42 jours. Il commence à courir la veille de la date de l’audience et expire le 42e jour à zéro heure précédant cette date, sans pouvoir être prorogé, même si ce dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié.

    Ce délai se calcule à rebours depuis l’audience, et non à compter de l’assignation. Son inobservation est sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande. La date exacte de la dernière diligence utile doit être vérifiée acte en main.

  8. Délai légal

    Diagnostic social et financier avant l’audience

    Délai : Déclenché par la notification de l’assignation au préfet — délais internes de réalisation non chiffrés ici

    Texte : Article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

    La notification au préfet déclenche l’établissement d’un diagnostic social et financier destiné à éclairer le juge sur la situation du locataire. Selon la qualité du bailleur, ce diagnostic a pu être engagé plus tôt, dès le stade du commandement (voir l’étape 3). Les délais internes de réalisation, de transmission et d’actualisation de ce diagnostic ne sont pas chiffrés par cet outil : ils doivent être vérifiés dans les textes applicables.

  9. Délai pratique indicatif — sans valeur juridique

    Audience

    Délai : Aucun délai légal — la date dépend de l’audiencement de la juridiction saisie

    L’affaire est appelée devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement. Le déroulement de l’audience dépend de la composition du rôle et des demandes des parties.

    Juridiction compétente : le juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement (articles L. 213-4-4 et R. 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire).

  10. Délai pratique indicatif — sans valeur juridique

    Renvoi éventuel

    Délai : Aucun délai légal — un ou plusieurs renvois peuvent être ordonnés, notamment en cas de demande de délais de paiement ou de production de pièces

    Le renvoi n’est ni automatique ni exclu. Il dépend de l’état du dossier, des demandes formulées et de la pratique de la juridiction.

  11. Délai pratique indicatif — sans valeur juridique

    Délibéré et décision

    Délai : Aucun délai légal — la date de mise à disposition de la décision est fixée par le juge

    La décision peut être rendue sur-le-champ ou mise en délibéré. Son contenu ne peut être anticipé : le juge peut notamment accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.

  12. Acte — pas de délai propre

    Signification de la décision

    Délai : Aucun délai pour signifier — mais la signification fait courir les voies de recours

    La signification de la décision par commissaire de justice conditionne son exécution et fait courir les délais de recours.

  13. Acte — pas de délai propre

    Commandement de quitter les lieux

    Délai : Aucun délai pour sa délivrance — acte préalable obligatoire à l’expulsion

    Texte : Article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

    L’expulsion ne peut être poursuivie qu’après signification d’un commandement de quitter les lieux. Sa date de signification fait courir le délai de l’étape suivante.

  14. Délai légal

    Délai d’exécution de deux mois

    Délai : Deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, pour un lieu habité

    Texte : Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

    L’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu avant l’expiration de ce délai de deux mois.

    Ce délai n’est pas intangible : le juge peut le réduire ou le supprimer, ou au contraire le proroger (article L. 412-2). Des délais renouvelables d’un mois à un an peuvent en outre être accordés lorsque le relogement des occupants ne peut avoir lieu dans des conditions normales (articles L. 412-3 et L. 412-4). Ces hypothèses ne sont pas calculées par cet outil.

  15. Acte — pas de délai propre

    Tentative d’expulsion

    Délai : Aucun délai légal

    Le commissaire de justice se présente sur les lieux. En cas de résistance ou d’absence de libération volontaire, il dresse un procès-verbal permettant de solliciter le concours de la force publique.

  16. Délai légal

    Réquisition du concours de la force publique

    Délai : Deux mois : à défaut de décision expresse du préfet dans les deux mois de la demande, le refus est implicite et ouvre droit à réparation

    Texte : Articles L. 153-1 et R. 154-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025.

    La demande de concours de la force publique est adressée au préfet. Le silence gardé pendant deux mois vaut refus implicite, lequel ouvre droit à réparation.

  17. Délai pratique indicatif — sans valeur juridique

    Instruction préfectorale et intervention de la CCAPEX

    Délai : Aucun délai légal, hors le délai de deux mois de l’étape précédente — l’instruction dépend des pratiques de la préfecture

    Le préfet instruit la demande. Il peut à ce stade solliciter un diagnostic social et financier ou sa mise à jour (décret n° 2026-739 du 4 août 2026). Cette phase est concomitante du délai de deux mois de l’étape précédente.

  18. Délai légal Étape transversale

    Trêve hivernale

    Délai : Sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année, jusqu’au 31 mars de l’année suivante

    Texte : Article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

    La trêve hivernale est transversale : elle ne s’insère pas à un rang fixe de la chronologie, mais suspend l’exécution de la mesure d’expulsion si celle-ci n’a pas été exécutée au 1er novembre. Elle n’efface pas la dette et n’empêche pas la procédure judiciaire de se poursuivre.

    Exceptions au sursis

    • Lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.
    • Lorsque l’expulsion est prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
    • Pour tout autre lieu que le domicile, entré par ces mêmes procédés, le juge peut — sans y être tenu — supprimer ou réduire le sursis.
    • Pour les logements étudiants qui cessent de remplir les conditions prévues à l’article L. 412-7 du code des procédures civiles d’exécution.
    • Lorsque l’expulsion du conjoint, du partenaire ou du concubin violent est ordonnée par le juge aux affaires familiales (article L. 412-8 du même code).

    La trêve hivernale suspend l’exécution de la mesure d’expulsion. Elle n’efface pas la dette et n’empêche pas la procédure judiciaire de se poursuivre.

Cette frise présente le déroulement type d’une procédure pour impayés en bail d’habitation. Les étapes signalées comme relevant d’un délai légal renvoient au texte qui les fixe. Les autres correspondent à des ordres de grandeur, qui varient selon la juridiction saisie, l’encombrement du rôle, les renvois et les incidents de procédure, et n’ont aucune valeur juridique. Aucune durée totale de procédure ne peut être annoncée.

Ces informations présentent des règles générales à jour au 5 septembre 2026. Elles ne constituent pas une consultation juridique et ne peuvent se substituer à l’examen des actes et des pièces d’un dossier déterminé. Aucun délai judiciaire, aucune issue et aucun résultat ne peuvent être garantis.

Cette frise porte exclusivement sur le bail d’habitation.

Un impayé locatif se traite sur pièces : bail, clause résolutoire, décompte, actes signifiés. Le cabinet peut examiner votre dossier et vous indiquer les diligences réellement applicables.

Faire examiner mon dossier

Ce que l'anticipation peut changer

Une part importante du calendrier se joue avant même la saisine du juge. Dès qu'un commandement a été délivré et qu'un dossier suffisamment complet est transmis, le cabinet peut préparer le projet d'assignation et, lorsque le fonctionnement de la juridiction saisie le permet, anticiper la réservation d'une date d'audience.

À l'inverse, un dossier qui repart en aller-retour pour une pièce manquante ou une qualité de bailleur mal établie perd des semaines avant même d'exister sur un rôle d'audience.

Selon la date à laquelle le dossier est engagé, quelques semaines gagnées en amont peuvent parfois modifier la question du franchissement d'une période de trêve hivernale. Ce point s'apprécie dossier par dossier et ne peut faire l'objet d'aucune garantie : les calendriers dépendent des juridictions et de la situation propre à chaque locataire.

Présenter un dossier au cabinet →

Points de vigilance

Les points qui font perdre du temps en bail d'habitation

Dans un dossier d'impayés, le temps perdu ne l'est presque jamais à l'audience. Il l'est en amont, sur des points de procédure qui se vérifient en quelques minutes lorsqu'on y pense, et qui coûtent un renvoi, une régularisation ou une irrecevabilité lorsqu'on n'y pense pas. Voici ceux qui reviennent le plus souvent.

La qualité du bailleur n'a pas été établie au départ

Selon que le bailleur est une personne physique, une SCI familiale ou une autre personne morale, les obligations ne sont pas les mêmes. Cette qualification conditionne le signalement au commandement, la saisine préalable de la CCAPEX et le diagnostic social et financier. La déterminer à l'ouverture du dossier évite d'avoir à reconstruire une procédure en cours de route.

La saisine préalable de la CCAPEX n'a pas été faite dans les temps

Lorsque le bailleur est une personne morale n'entrant pas dans le champ familial, la commission doit être saisie au moins deux mois avant l'assignation, à peine d'irrecevabilité. Ce n'est pas une formalité rattrapable à l'audience : c'est un point qui se pose au moment où l'on décide d'assigner, pas après.

Le délai du commandement a été présumé au lieu d'être vérifié

Le délai de six semaines n'a pas vocation à s'appliquer uniformément. Pour les baux en cours au 29 juillet 2023, c'est la clause du bail qui régit le délai (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). Assigner sur la foi d'un délai supposé, sans avoir relu la clause, expose à une contestation qui aurait pu être écartée à la lecture du bail.

La notification au préfet a été calculée à l'endroit

Le délai de quarante-deux jours se compte à rebours depuis l'audience devant le juge des contentieux de la protection, et il n'est pas prorogeable (Cass. 3e civ., avis, 6 nov. 2025, n° 25-70.018). Ce sens de calcul change tout : une date d'audience obtenue trop tôt par rapport à la notification ne se rattrape pas, elle se reprend.

Le décompte n'est pas opposable en l'état

Un décompte global, non ventilé entre loyers, charges et régularisations, ou non arrêté à une date précise, alimente la contestation et allonge les débats. Un décompte échéance par échéance, cohérent avec les quittances et les règlements partiels, se prépare une fois et sert pendant toute la procédure.

Le dossier a été préparé au plus court

Une économie marginale sur la préparation d'un dossier peut coûter plusieurs mois lorsqu'une pièce manque, qu'un acte est irrégulier ou qu'un renvoi devient nécessaire. L'arbitrage utile ne se fait pas sur le coût de la préparation, mais sur le temps de portage de l'impayé par le mandant.

Aucune de ces situations ne se présume : chaque acte, chaque bail et chaque décompte doivent être lus. C'est précisément l'objet du contrôle effectué à l'ouverture du dossier.

Un dossier à traiter, ou un flux à organiser ?

Pour un dossier isolé, le formulaire suffit. Pour un portefeuille, un échange préalable sur les volumes, les juridictions concernées et la qualité des bailleurs permet de cadrer le traitement avant le premier dossier.

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01 48 05 76 94 — ou par WhatsApp. Échanges traités pendant les heures ouvrées.

Ressort d'intervention

Où le cabinet intervient

En bail d'habitation, la compétence n'est pas au choix du bailleur, et ce n'est pas le tribunal judiciaire en formation ordinaire qui tranche. Les actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion relèvent du juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire (art. L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire) ; cette compétence n'est pas conditionnée par le montant du litige. Il en va de même des demandes formées contre un occupant sans droit ni titre (art. L. 213-4-3 du même code). Territorialement, le juge compétent est celui du lieu où sont situés les biens (art. R. 213-9-7). Ce juge statue également en référé, dans les limites de sa compétence (art. 834 et 835 du Code de procédure civile).

Pour un portefeuille réparti sur plusieurs départements, cela signifie autant de juridictions que de secteurs géographiques, avec des pratiques d'audiencement qui leur sont propres. Le cabinet, installé à Paris 16e, intervient à Paris, Nanterre, Bobigny et Créteil — soit Paris et les trois départements de la petite couronne —, devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement. Ce périmètre couvre l'essentiel des portefeuilles gérés depuis Paris, sans multiplier les correspondants ni les intermédiaires sur un même dossier. Le parcours de Maître Julien ATTALI est détaillé sur la page du cabinet.

Ressort de Paris

Paris (75)

Ressort de Nanterre

Hauts-de-Seine (92)

Ressort de Bobigny

Seine-Saint-Denis (93)

Ressort de Créteil

Val-de-Marne (94)

Juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire de chaque ressort.

Cabinet OPTIMUM AVOCATS — 20 rue de Longchamp, 75116 Paris. Une seule implantation, à Paris : le cabinet se déplace devant les juridictions concernées et ne dispose pas de bureau secondaire dans les départements de la petite couronne. Pour un dossier situé hors de ce ressort, dites-le dès le premier échange : la faisabilité est examinée au cas par cas.

Questions fréquentes

Questions fréquentes

Le cabinet traite-t-il les impayés d'habitation confiés par un administrateur de biens ?
Oui. Le cabinet traite des dossiers d'impayés confiés par des administrateurs de biens, gestionnaires locatifs, agences et syndics, pour le compte de leurs mandants. Selon l'organisation souhaitée, il échange directement avec le propriétaire ou conserve le gestionnaire comme interlocuteur central du dossier. Ce choix appartient au mandant et peut évoluer en cours de procédure.
Peut-on confier un dossier de loyers impayés d'habitation incomplet ?
Oui. Un dossier peut être transmis dès lors que le bail, le décompte de la dette et la qualité exacte du bailleur sont connus. Le cabinet examine ce qui a été transmis et indique précisément les pièces qui manquent, plutôt que de renvoyer une demande générale de complément. Un dossier incomplet est qualifié, pas écarté.
Devant quel juge se traite un impayé de loyer d'habitation ?
Devant le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire. Il connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion (art. L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire), sans que cette compétence soit conditionnée par le montant du litige ; les demandes visant un occupant sans droit ni titre en relèvent également (art. L. 213-4-3). Le juge territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens (art. R. 213-9-7), ce qui interdit de regrouper devant une même juridiction des dossiers situés dans des ressorts différents. Ce juge statue aussi en référé, dans les limites de sa compétence (art. 834 et 835 du Code de procédure civile).
Le cabinet intervient-il devant les juridictions de Nanterre, Bobigny et Créteil en bail d'habitation ?
Oui. En bail d'habitation, la juridiction compétente est celle du lieu où est situé le logement (art. R. 213-9-7 du Code de l'organisation judiciaire) : un portefeuille réparti sur Paris et la petite couronne relève donc de plusieurs juridictions, sans possibilité de regroupement. Le cabinet intervient devant le juge des contentieux de la protection de Paris, Nanterre, Bobigny et Créteil, ce qui permet de conserver un interlocuteur unique pour l'ensemble d'un portefeuille. Le cabinet dispose d'une seule implantation, à Paris 16e, et ne tient aucun bureau secondaire en petite couronne : il se déplace devant les juridictions concernées. Pour un logement situé hors de ce ressort, la faisabilité est examinée au cas par cas dès le premier échange.
Qui suit le dossier pendant la procédure d'expulsion pour loyers impayés ?
L'avocat en charge du dossier reste identifié pendant toute la durée de la procédure. Les dossiers ouverts disposent d'un accès direct par la ligne du cabinet et par un canal WhatsApp professionnel pour les échanges courts. Le cabinet n'assure pas de permanence continue : les demandes sont traitées pendant les heures ouvrées.
Comment transmettre le bail d'habitation, le décompte et les actes au cabinet ?
Le formulaire de cette page ne permet pas de joindre de fichier : aucune pièce ne transite par lui. Après l'envoi, une référence de transmission vous est indiquée et vous pouvez déposer, si vous le souhaitez, les documents utiles — bail, décompte, actes signifiés — dans l'espace documentaire du cabinet, par un lien fonctionnant en téléversement uniquement. Ce dépôt est facultatif et ne vaut pas ouverture de dossier : l'absence de document n'empêche pas l'examen de votre demande.
La qualité du bailleur change-t-elle la procédure en bail d'habitation ?
Oui, et c'est l'un des points les plus souvent sous-estimés en bail d'habitation. Selon que le bailleur est une personne physique, une SCI familiale au sens de la loi ou une autre personne morale, les obligations diffèrent : signalement au commandement, saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, diagnostic social et financier. Pour les personnes morales n'entrant pas dans le champ familial, l'absence de saisine préalable de la commission au moins deux mois avant l'assignation devant le juge des contentieux de la protection est sanctionnée par l'irrecevabilité. Cette qualification doit donc être établie à l'ouverture du dossier.
Le cabinet peut-il suivre plusieurs dossiers d'un même portefeuille de gestion locative ?
Oui. Plusieurs dossiers issus d'un même portefeuille peuvent être suivis en parallèle, avec un point d'entrée unique et un suivi par référence. Un échange préalable sur le volume, les juridictions concernées et la qualité des bailleurs permet d'organiser le traitement avant l'ouverture du premier dossier.
Comment les honoraires sont-ils fixés sur un dossier de loyers impayés d'habitation ?
Les honoraires sont définis avant toute mission, dans une convention d'honoraires écrite. Leur montant dépend de l'état d'avancement de la procédure, de la nature des diligences envisagées et de la complexité du dossier. Les modalités sont détaillées sur la page consacrée aux honoraires ; pour un flux régulier de dossiers, elles peuvent faire l'objet d'un cadrage préalable.

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Ressources et pages liées

La procédure d'expulsion en bail d'habitation, du commandement de payer à l'exécution fait l'objet d'un guide détaillé, et l'arbitrage entre référé et procédure au fond est traité à part. Au-delà des loyers, le cabinet traite plus largement le recouvrement de créances, y compris à l'égard de la caution, et intervient en droit immobilier. Les modalités de facturation sont exposées sur la page consacrée aux honoraires, et le formulaire général du cabinet reste accessible pour toute demande sortant du cadre de cette page. Enfin, les impayés en bail commercial relèvent d'un régime distinct, qui n'est pas celui décrit ici.