Promesse unilatérale de vente : l'agent immobilier peut-il réclamer sa commission si l'option n'est pas levée ?

Lorsqu’une promesse unilatérale de vente n’est pas suivie de la levée de l’option dans le délai prévu, la vente n’est pas conclue : l’agent immobilier qui a rapproché les parties ne peut donc pas réclamer la commission convenue, même si toutes les conditions suspensives étaient réalisées. C’est ce que confirme la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mars 2026 (3e civ., n° 24-13.838). La solution n’interdit pas toute indemnisation : l’agent conserve la possibilité de rechercher la responsabilité d’une partie qui aurait agi frauduleusement pour le priver de sa rémunération, à condition de le prouver. Dans cette affaire, la preuve n’a pas été jugée rapportée.

Promesse unilatérale ou compromis : une différence décisive pour l’agent

Deux avant-contrats sont couramment utilisés dans une vente immobilière, et leurs effets ne se confondent pas.

• La promesse unilatérale de vente engage le seul propriétaire (le promettant) : il s’engage à vendre au prix et aux conditions convenus, tandis que le bénéficiaire dispose d’une faculté, celle d’acheter ou non pendant un délai déterminé. La vente n’est formée que lorsque le bénéficiaire « lève l’option », c’est-à-dire déclare acheter. En contrepartie de l’immobilisation du bien, le bénéficiaire verse souvent une indemnité d’immobilisation.
• La promesse synallagmatique (le « compromis ») engage au contraire les deux parties : elle vaut en principe vente dès que les parties sont d’accord sur la chose et le prix, sous réserve des conditions suspensives et des stipulations qui feraient de l’acte authentique une condition de formation de la vente.

Pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, l’article 1124 du code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire « le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Ce texte n’était pas applicable à l’affaire jugée le 26 mars 2026, la promesse ayant été signée le 5 mars 2015 : la Cour a statué au regard du droit antérieur à la réforme, mais la distinction entre faculté du bénéficiaire et engagement réciproque n’en dépend pas.

Cette distinction compte directement pour l’agent immobilier. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, subordonne en effet toute rémunération à une condition précise : aucune somme représentative de commission n’est due à l’intermédiaire avant que l’opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (art. 6, I). Une promesse unilatérale non levée ne comporte, par définition, aucun engagement d’acheter de la part du bénéficiaire.

Les faits : un terrain, deux mandats, une promesse jamais levée

Selon l’arrêt, une agence immobilière détenait deux mandats portant sur la même opération : un mandat de recherche de terrain confié par la société actionnaire majoritaire du futur acquéreur, et un mandat de vente sans exclusivité confié par la propriétaire du terrain. Chacun prévoyait une rémunération de 5 % hors taxe, à la charge de la mandante pour le premier et de l’acquéreur pour le second.

L’agence a mis les deux mandants en rapport. Par acte authentique du 5 mars 2015, la propriétaire a consenti au promoteur une promesse unilatérale de vente au prix de 4 100 000 euros, valable jusqu’au 29 mai 2016. L’acte comportait plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire assorti d’une garantie financière d’achèvement, ainsi qu’une clause pénale. Il mentionnait expressément que les conditions de l’opération avaient été négociées par l’agence.

La promesse a été prorogée jusqu’au 24 avril 2018, mais le bénéficiaire n’a pas levé l’option et la vente n’a pas été conclue. Le 22 mai 2018, la propriétaire a consenti une nouvelle promesse à une autre société, au profit de laquelle le permis de construire a été transféré par arrêté du 14 juin 2018. Cette société a ensuite acquis le terrain.

Estimant avoir rempli sa mission, l’agence a assigné la propriétaire, le premier bénéficiaire et l’acquéreur final en paiement de sa commission et, subsidiairement, en dommages-intérêts. La cour d’appel de Paris l’a déboutée (12 janvier 2024). L’agence s’est pourvue en cassation.

La question posée à la Cour de cassation

L’agence soutenait, en substance, que la vente était devenue parfaite dès lors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que la promesse comportait une clause pénale sanctionnant l’absence de réitération par acte authentique. Selon elle, le refus du bénéficiaire de régulariser la vente était sans incidence sur son droit à commission, et constituait à tout le moins une faute l’ayant privée de sa rémunération.

La question était donc double : une promesse unilatérale dont les conditions suspensives sont réalisées, mais dont l’option n’est pas levée, permet-elle à l’agent de réclamer sa commission ? Et, à défaut, l’absence de levée d’option ou la vente ultérieure à un tiers constituent-elles une faute indemnisable ?

La solution : pas de vente, pas de commission

La Cour de cassation rejette le pourvoi sur les trois moyens.

Sur la commission

La Cour relève que la cour d’appel a constaté que l’acte était une promesse unilatérale de vente et que, l’option n’ayant pas été levée dans le délai, la vente n’avait pas été conclue. Elle ajoute que l’agence ne sollicitait pas la requalification de la promesse en promesse synallagmatique de vente. La cour d’appel en a donc déduit, selon les termes de l’arrêt, « à bon droit, que l’agence immobilière n’était pas fondée à réclamer la rémunération convenue ».

Sur la faute du bénéficiaire et la fraude alléguée

La Cour approuve la cour d’appel d’avoir « exactement énoncé » que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente a la faculté, « même lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat ».

Restait l’argument de la fraude. La cour d’appel a souverainement retenu que le seul fait d’avoir sollicité, peu après l’échéance de la promesse, le transfert du permis de construire à une société tierce « n’établissait pas l’intention frauduleuse de la bénéficiaire d’éluder le droit à commission de l’agence immobilière ».

Sur la faute de la propriétaire

La promesse étant devenue caduque le 24 avril 2018 faute de levée d’option, et ce nonobstant la clause pénale qui y était stipulée, la propriétaire n’a commis aucune faute à l’égard de l’agence en concluant, le 22 mai 2018, une nouvelle promesse sur le même bien au profit d’une société tierce.

Ce que l’arrêt juge, et ce qu’il ne juge pas

La portée de cette décision doit être mesurée avec précision.

Ce que l’arrêt confirme. Le droit à commission de l’intermédiaire suit le sort de la vente, non celui de sa mission. Une entremise efficace, même reconnue dans l’acte, n’ouvre pas droit à rémunération si l’opération n’est pas effectivement conclue. Dans une promesse unilatérale, cette conclusion passe par la levée de l’option.

Ce que l’arrêt ne dit pas.

• Il ne pose pas une immunité générale au profit des parties : la Cour envisage expressément l’hypothèse d’une intention frauduleuse d’éluder le droit à commission ; elle constate seulement qu’elle n’était pas établie en l’espèce.
• Il ne tranche pas la question de la qualification de l’avant-contrat : l’agence ne demandait pas que la promesse soit requalifiée en promesse synallagmatique. Un acte intitulé « promesse unilatérale » mais comportant en réalité des engagements réciproques pourrait appeler une autre analyse.
• Il s’agit d’un arrêt non publié au Bulletin, rendu en formation restreinte : il applique des principes établis sans prétendre poser une règle nouvelle.
• Il statue sur des faits antérieurs à la réforme du droit des contrats de 2016.

Ce que cela change concrètement

Pour l’agence immobilière, la conséquence est surtout de vigilance : la rémunération ne se sécurise pas par la signature de la promesse, mais par la réalisation effective de la vente. Lorsque l’opération est structurée par une promesse unilatérale, l’agence a intérêt à suivre l’échéance de l’option et à conserver la trace de toute circonstance qui pourrait, le moment venu, caractériser une manœuvre.

Pour le vendeur, l’expiration de la promesse non levée lui rend sa liberté : il peut contracter avec un autre acquéreur, sans devoir de commission à l’agence au titre de l’opération avortée. Si le nouvel acquéreur a lui aussi été présenté par l’agence, la question de la commission se pose à nouveau, au regard des mandats et des circonstances de la nouvelle vente.

Pour le bénéficiaire, la faculté de ne pas lever l’option est réelle. Elle a toutefois un coût possible : l’indemnité d’immobilisation éventuellement stipulée au profit du promettant obéit à ses propres règles, distinctes de la question de la commission.

Exemples pratiques

Les exemples suivants sont des illustrations pédagogiques ; ils ne sont pas tirés de l’arrêt commenté.

• Un bénéficiaire laisse expirer l’option, puis, deux semaines plus tard, acquiert le même bien par l’intermédiaire d’une société qu’il contrôle, au même prix. Les faits sont plus proches d’une manœuvre que dans l’affaire jugée : l’agence pourrait faire valoir une intention d’éluder sa commission, à charge d’en rapporter la preuve.
• Un vendeur et un acquéreur signent un acte intitulé « promesse unilatérale », mais l’acquéreur s’y engage aussi à acheter, sous peine de sanction. La qualification de l’acte peut alors être discutée, et avec elle le sort de la commission.

Points de vigilance

La régularité du mandat reste la première condition du droit à commission. Notre article sur la commission d’agence et la loi Hoguet présente l’ensemble de ces conditions, et celui consacré à la nullité du mandat d’agent immobilier les conséquences d’un mandat irrégulier. Pour un premier repérage des mentions obligatoires, le questionnaire de vérification d’un mandat d’agence permet de passer en revue les points de forme ; il ne remplace pas l’examen du dossier par un avocat.

Les litiges de commission relèvent de notre pratique en commissions d’agence immobilière ; les questions propres aux avant-contrats sont présentées sur notre page consacrée aux promesses de vente.

Sources