Compromis signé, prêt refusé : l'acquéreur récupère-t-il son dépôt de garantie ?

Lorsqu’un compromis de vente portant sur un bien à usage d’habitation ou mixte est conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt et que le prêt est refusé, le compromis devient caduc et le dépôt de garantie doit être restitué à l’acquéreur, immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité (art. L. 313-41 du code de la consommation). Cette protection est d’ordre public. Elle suppose toutefois que l’acquéreur ait réellement sollicité, dans le délai prévu, un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans le compromis. À défaut, la condition peut être réputée accomplie et le dépôt de garantie, perdu.

C’est sur ce point que se cristallisent la plupart des litiges : le vendeur, qui a immobilisé son bien pendant plusieurs mois, soutient que l’acquéreur n’a pas fait le nécessaire ; l’acquéreur, qui a essuyé un refus bancaire, demande la restitution d’une somme souvent égale à 5 ou 10 % du prix. Deux arrêts rendus par la Cour de cassation en 2026 précisent ce que chacun doit démontrer.

La condition suspensive de prêt : une protection d’ordre public

Lorsque l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation (ou mixte) finance son acquisition par un prêt, le compromis ou la promesse de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement (art. L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation). Cette condition joue de plein droit dès lors que l’acte mentionne que le prix sera payé à l’aide d’un prêt.

Trois règles encadrent le mécanisme :

• la durée de validité de la condition ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte ; en pratique, les compromis prévoient le plus souvent 45 à 60 jours, parfois prorogeables ;
• si la condition ne se réalise pas, « toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit » ;
• l’acquéreur qui déclare ne pas recourir à un prêt doit l’écrire de sa main dans l’acte, en reconnaissant qu’il ne pourra plus se prévaloir de cette protection s’il sollicite finalement un prêt (art. L. 313-42). En l’absence de cette mention, la protection s’applique.

Le dépôt de garantie, parfois appelé indemnité d’immobilisation dans une promesse unilatérale, est généralement versé entre les mains du notaire ou de l’agent immobilier, qui le conserve en qualité de séquestre jusqu’à la vente ou jusqu’à la caducité de l’acte.

Quand le dépôt de garantie doit être restitué

Le principe est simple : prêt refusé, condition défaillie, dépôt restitué. La défaillance de la condition rend le compromis caduc ; aucune des parties ne doit d’indemnité à l’autre, et la clause pénale ne joue pas.

Pour obtenir cette restitution, l’acquéreur doit établir deux choses.

Il a présenté une demande de prêt conforme. La demande doit correspondre aux caractéristiques stipulées dans le compromis : montant, durée, taux maximal, éventuellement nature du prêt. En l’absence de stipulation contraire, l’acquéreur qui présente dans le délai convenu au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées, restée infructueuse, n’a pas empêché l’accomplissement de la condition. Cette solution, constante, a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 9 avril 2026 (3e civ., n° 24-12.979, inédit), rendu sous l’empire de l’ancien article 1178 du code civil, dont l’article 1304-3 reprend la substance pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016. Une cour d’appel ne peut donc pas reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir sollicité plusieurs banques ou multiplié les démarches, si le compromis ne l’exigeait pas.

Le prêt a été refusé. La preuve se fait par la lettre de refus de l’établissement bancaire, qui doit mentionner les caractéristiques du prêt sollicité. Une attestation vague, ou un refus portant sur un prêt différent de celui prévu au compromis, ne suffit pas.

Lorsque ces éléments sont réunis, le vendeur n’a aucun motif légitime de s’opposer à la restitution. S’il persiste, l’acquéreur peut le mettre en demeure puis saisir le tribunal judiciaire d’une demande en restitution, éventuellement assortie de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Quand l’acquéreur risque de perdre le dépôt

L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Appliquée à la condition de prêt, cette règle vise l’acquéreur dont la demande de prêt est absente ou non conforme, c’est-à-dire :

• aucune demande de prêt déposée ;
• une demande déposée après l’expiration du délai prévu au compromis ;
• une demande portant sur un montant, une durée ou un taux différents de ceux stipulés ;
• une demande ne respectant pas les diligences particulières imposées par le compromis (nombre d’établissements, justificatif à transmettre, délai de dépôt).

Dans ces cas, l’acquéreur est traité comme si le prêt avait été obtenu. La vente est considérée comme formée ; s’il refuse de signer l’acte authentique, la clause pénale du compromis peut jouer, et le dépôt de garantie en constitue généralement l’assiette.

La Cour de cassation s’est montrée exigeante sur la conformité de la demande. Dans une affaire jugée le 25 juin 2026 (3e civ., n° 24-14.137, inédit), la promesse prévoyait un prêt d’un montant maximal de 1 475 000 euros, sur 25 ans au plus, à un taux nominal maximal de 1,75 %, et stipulait expressément que toute demande non conforme à ces caractéristiques, notamment quant au montant, au taux et à la durée, entraînerait la réalisation fictive de la condition. La bénéficiaire avait sollicité deux prêts conformes en montant et en durée, mais à un taux de 1,30 %. La cour d’appel avait considéré que cette demande, plus favorable, ne pouvait lui être reprochée ; la Cour de cassation censure cette analyse : la demande n’était pas conforme aux stipulations contractuelles précises de la promesse.

L’enseignement est net : les caractéristiques du prêt inscrites au compromis ne sont pas indicatives. Une demande qui s’en écarte, même dans un sens apparemment favorable à l’acquéreur, peut être jugée non conforme lorsque le compromis le prévoit. L’acquéreur doit donc, dès la signature, vérifier que le montant, la durée et le taux stipulés correspondent à ce qu’il demandera réellement à sa banque, et faire figurer dans sa demande de prêt exactement ces paramètres.

Les compromis prévoient souvent d’autres diligences : déposer la demande dans un délai de dix ou quinze jours, justifier du dépôt auprès du vendeur, solliciter deux ou trois établissements. Ces clauses sont valables et s’imposent à l’acquéreur ; leur inexécution expose au même risque.

Votre vente est bloquée après un refus de prêt ? Qu’il s’agisse d’obtenir la restitution du dépôt de garantie ou, côté vendeur, de faire valoir la clause pénale, tout dépend de la rédaction du compromis et des démarches réellement accomplies. Faire examiner votre compromis

Les délais à surveiller

Le délai de la condition suspensive. Le refus de prêt doit en principe intervenir, et être notifié au vendeur, avant l’expiration du délai prévu au compromis. Si l’instruction du dossier bancaire se prolonge, il faut solliciter par écrit une prorogation avant le terme, plutôt que de laisser le délai expirer. Beaucoup de compromis prévoient qu’à l’expiration du délai, chaque partie peut mettre l’autre en demeure de justifier de la réalisation de la condition ; les conséquences de cette mise en demeure sont fixées par l’acte et doivent être lues attentivement.

Le délai de rétractation. L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le compromis (art. L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation). Pendant ce délai, il peut se rétracter sans motif et sans pénalité, et les sommes versées lui sont restituées dans les vingt et un jours (art. L. 271-2). Ce droit est distinct de la condition de prêt : un acquéreur qui doute de son financement a intérêt à vérifier s’il est encore dans le délai de rétractation.

La prescription. L’action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par cinq ans (art. 2224 du code civil). Le délai est long, mais un dossier qui s’enlise fait disparaître les preuves et les témoins.

Le point de vue du vendeur

Le vendeur dont la vente échoue a lui aussi des droits. Il peut exiger que l’acquéreur justifie de ses démarches : date et contenu de la demande de prêt, conformité aux caractéristiques stipulées, lettre de refus. Si ces justificatifs manquent ou révèlent une demande non conforme, il peut refuser de signer la mainlevée du séquestre et réclamer le bénéfice de la clause pénale.

Il peut également contester la caducité lorsque le refus de prêt résulte d’un comportement de l’acquéreur : revenus déclarés de façon incomplète, demande déposée hors délai, renonciation à un prêt accordé. Dans ces situations, la condition est réputée accomplie et le vendeur peut poursuivre l’exécution de la vente ou demander l’indemnisation de son préjudice.

Le juge dispose enfin du pouvoir de modérer une clause pénale manifestement excessive (art. 1231-5 du code civil), ce qui peut entrer dans la discussion lorsque le dépôt de garantie est élevé au regard du préjudice réel du vendeur.

Le rôle de l’intermédiaire

L’agent immobilier qui a négocié la vente n’a droit à sa commission que si l’opération a été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit (art. 6 de la loi du 2 janvier 1970). Un compromis caduc faute de prêt ne lui ouvre aucun droit à rémunération. Ce point est développé dans notre article sur la commission d’agence immobilière et la loi Hoguet.

L’intermédiaire ou le notaire qui a rédigé le compromis engage en revanche sa responsabilité si la clause de prêt est mal rédigée, par exemple si les caractéristiques du prêt sont incohérentes avec le plan de financement annoncé par l’acquéreur, ou si l’acte omet la condition alors que l’acquéreur recourait à un emprunt.

Les pièces à réunir

• le compromis ou la promesse de vente, avec ses annexes et les éventuels avenants de prorogation ;
• la preuve de la notification du compromis (lettre recommandée ou remise en main propre) ;
• la ou les demandes de prêt, avec leur date de dépôt et les caractéristiques sollicitées ;
• la ou les lettres de refus des établissements bancaires ;
• les échanges avec le vendeur, le notaire et l’agent immobilier sur le financement ;
• la justification du versement du dépôt de garantie et l’identité du séquestre.

Ce que le cabinet vérifie

Maître Julien ATTALI, avocat au Barreau de Paris, a prêté serment en 2004 et cofondé OPTIMUM AVOCATS en 2006. Son parcours associe la pratique de l’avocat et une formation notariale : titulaire du Diplôme d’Aptitude aux Fonctions de Notaire, il lit un compromis de vente comme un acte, clause par clause, avant d’en tirer les conséquences contentieuses. Un compromis se négocie mieux lorsqu’on sait quels litiges sa rédaction peut produire ; un litige sur un dépôt de garantie se traite mieux lorsqu’on maîtrise la logique de l’acte.

Dans un dossier de refus de prêt, l’examen porte sur :

• la rédaction de la condition suspensive : caractéristiques du prêt, délai, diligences imposées, sanction prévue en cas de demande non conforme ;
• la conformité réelle des demandes de prêt déposées et la valeur probante des refus obtenus ;
• le respect du calendrier contractuel et les éventuelles prorogations ;
• l’exposition à la clause pénale et les arguments de modération ;
• la stratégie : mise en demeure, protocole de mainlevée du séquestre, ou action devant le tribunal judiciaire.

Le cabinet intervient pour des acquéreurs comme pour des vendeurs, en amont de la signature pour sécuriser la clause de financement, et après l’échec de la vente pour en tirer les conséquences. Toute intervention fait l’objet d’une convention d’honoraires écrite, signée avant le début de la mission ; les modalités d’honoraires sont décrites sur la page dédiée. Pour les ventes bloquées à un autre stade, notamment lorsqu’une partie refuse de signer l’acte authentique, consultez notre page sur la promesse de vente bloquée ou notre présentation des interventions en matière de promesses de vente.

Références juridiques

• Code de la consommation, articles L. 313-40, L. 313-41 et L. 313-42 (condition suspensive d’obtention du prêt, restitution des sommes versées, mention manuscrite).
• Code civil, articles 1304-3 (condition réputée accomplie), 1231-5 (clause pénale) et 2224 (prescription).
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 271-1 et L. 271-2 (délai de rétractation de dix jours, restitution dans les vingt et un jours).
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 (commission de l’intermédiaire).
• Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-12.979, inédit (une demande de prêt conforme suffit, en l’absence de stipulation contraire ; ancien art. 1178 du code civil).
• Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137, inédit (demande de prêt à un taux différent du taux stipulé : non conforme lorsque la promesse le sanctionne expressément).