Clause résolutoire en bail commercial : conditions et procédure

La clause résolutoire est une stipulation insérée dans la quasi-totalité des baux commerciaux. Elle permet au bailleur de se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à certaines de ses obligations — au premier rang desquelles le paiement des loyers et des charges.

Son mécanisme paraît automatique. Il ne l’est pas entièrement : l’article L. 145-41 du Code de commerce encadre strictement sa mise en œuvre et confère au juge le pouvoir d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause. Ce pouvoir a été redéfini par l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Cet article expose le régime applicable ; les démarches propres au preneur confronté à une difficulté de paiement sont traitées dans notre article consacré aux difficultés de paiement du preneur avant ou en dehors d’un commandement.

Ce que change la réforme du 26 mai 2026 : la reprise du loyer courant avant la première audience

Deux conditions nouvelles, posées par le texte lui-même. L’article L. 145-41 du Code de commerce, modifié par l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, subordonne désormais l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces deux conditions sont cumulatives : le texte les relie par la conjonction « et ».

Ces dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur de la loi : c’est la date de saisine du juge qui est déterminante, non celle du bail, de l’arriéré ou du commandement.

Deux réserves doivent être énoncées avec la même netteté. Réunir ces deux conditions ne garantit pas l’obtention de délais : le juge conserve son pouvoir d’appréciation. Et il ne peut pas davantage être affirmé qu’aucun délai ne pourrait être obtenu si l’une d’elles n’était pas strictement remplie : chaque situation reste appréciée par le tribunal saisi.

En bref

• La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (art. L. 145-41, al. 1).
• Le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée (art. L. 145-41, al. 2). Cette faculté n’est pas enfermée dans le délai d’un mois.
• Les délais sont accordés dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil, qui permet de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années.
• Depuis le 28 mai 2026, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
• Ce nouveau régime s’applique aux demandes de suspension introduites à compter du 28 mai 2026.
• La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
• L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire fait en principe obstacle à la mise en œuvre de la clause pour les loyers dus antérieurement au jugement d’ouverture.

Qu’est-ce que la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui lui confère un régime d’ordre public protecteur du preneur. Le mécanisme n’est pas celui de la résolution judiciaire du droit commun : le texte organise une résiliation de plein droit, dont le juge se borne à constater l’acquisition. Mais le même texte confie au juge un pouvoir propre — accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets de la clause — et ce pouvoir n’est pas cantonné au mois qui suit le commandement : il demeure ouvert tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Une clause résolutoire est généralement rédigée ainsi : « À défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance, ou d’inexécution de toute autre condition du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou de faire resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. » Sa rédaction varie d’un bail à l’autre et détermine ce qui peut être sanctionné : seule la lecture de votre bail permet de le vérifier.

Ce que peut viser la clause résolutoire

Si le défaut de paiement du loyer est le cas le plus fréquent, la clause peut, selon sa rédaction, être invoquée pour d’autres manquements :

• défaut de souscription ou de renouvellement d’assurance ;
• sous-location non autorisée par le bailleur ;
• exercice d’une activité non prévue au bail ;
• défaut d’entretien des locaux.

Une précision importante : les deux conditions issues de la réforme du 26 mai 2026 visent, aux termes du texte, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers. Leur articulation avec un manquement d’une autre nature suppose une analyse au cas par cas.

Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire

1. Un commandement de payer délivré par commissaire de justice

La mise en œuvre de la clause suppose la signification d’un commandement de payer par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Toutes les mentions de cet acte n’ont pas la même portée juridique, et il est utile de les hiérarchiser :

• Exigée à peine de nullité par le texte : la mention du délai d’un mois. L’article L. 145-41, alinéa 1, dispose que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
• Relevant de la pratique et de la rédaction du bail : le visa de la clause résolutoire invoquée, le détail des sommes réclamées (loyers, charges, taxes, TVA, pénalités) et la période concernée. Ces éléments conditionnent en fait la discussion sur le montant et sur la portée de l’acte, sans que le texte leur attache la même sanction expresse.

2. Le délai d’un mois

À compter de la signification du commandement, le preneur dispose d’un mois pour s’acquitter des sommes dues ou remédier au manquement reproché. Ce délai est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut le raccourcir.

3. L’absence de régularisation dans le délai

Si le preneur ne régularise pas dans le délai d’un mois, et en l’absence de délais accordés par le juge, la clause produit ses effets de plein droit. Le bailleur doit alors saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et obtenir, le cas échéant, l’expulsion.

Deux réserves doivent être associées à cette règle, faute de quoi elle serait présentée de manière trompeuse. D’une part, la faculté pour le juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause subsiste après l’expiration du délai d’un mois, tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant autorité de la chose jugée. D’autre part, l’exercice de cette faculté est désormais encadré par les conditions issues de la réforme du 26 mai 2026, exposées ci-dessous.

Délais de paiement et suspension des effets de la clause depuis la réforme

C’est le cœur du régime, et le point sur lequel les formulations approximatives sont les plus fréquentes.

Le fondement : l’alinéa 2 de l’article L. 145-41

Le texte prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Il ajoute que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Trois conséquences méritent d’être isolées :

• La borne temporelle n’est pas le délai d’un mois. Le texte ne fixe pas comme limite l’expiration du mois suivant le commandement, mais l’existence d’une décision de justice constatant ou prononçant la résiliation et ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Le délai d’un mois ouvert par le commandement et la faculté de suspension organisée par l’alinéa 2 sont deux mécanismes distincts, qu’il ne faut pas confondre.
• La demande obéit aux formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil. Ce texte permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Il précise que la décision du juge suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé. Le juge peut subordonner ces mesures à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement.
• L’octroi de délais n’est jamais de droit. L’article 1343-5 énonce une faculté (« le juge peut ») ; l’article L. 145-41 en fait de même. Aucune démarche ne garantit une décision favorable.

Les deux conditions issues de la réforme du 26 mai 2026

L’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a ajouté à l’article L. 145-41 un alinéa ainsi rédigé :

« L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »

La lecture de cette phrase impose une conclusion et une seule sur la structure des conditions : elles sont cumulatives. Le texte énonce en effet que l’octroi de délais et la suspension « sont […] conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». La conjonction de coordination relie les deux exigences ; le texte n’offre aucune alternative entre elles.

Il faut se garder de deux lectures excessives, en sens inverse l’une de l’autre :

• Il serait inexact de résumer la règle en affirmant qu’il suffirait de reprendre le paiement du loyer courant pour obtenir des délais. La reprise du versement du loyer courant n’entraîne aucun octroi automatique : le juge conserve son pouvoir d’appréciation, et la capacité à régler la dette locative doit également être établie.
• Il serait tout aussi inexact d’affirmer qu’aucun délai ne pourrait jamais être obtenu si l’une des conditions n’était pas strictement remplie. Le texte est récent ; son application concrète, notamment la mesure de la « capacité à régler la dette locative » et l’appréciation du caractère « intégral » de la reprise du loyer courant, relève de l’appréciation des juridictions saisies. Nous nous abstenons ici de toute affirmation qui ne serait pas fondée sur le texte lui-même.

Ce que le texte ne précise pas

Trois points ne sont pas réglés par la lettre du texte et appellent une réserve explicite : les modalités de preuve de la capacité à régler la dette locative ; la durée pendant laquelle le loyer courant doit avoir été réglé avant la première audience ; et l’articulation exacte de ces conditions avec le plafond de deux années de l’article 1343-5 du Code civil. Sur ces points, aucune réponse générale ne peut être donnée : seule l’analyse d’un dossier précis, à la lumière de l’état du droit au jour de la saisine, permet de se prononcer.

Que doit faire le preneur avant la première audience ?

La formulation de la loi déplace le point d’attention. Ce n’est plus seulement la date du commandement qui structure le calendrier du preneur, mais la date de la première audience, avant laquelle la reprise du versement intégral du loyer courant doit être intervenue. Les éléments suivants relèvent de la préparation ordinaire d’un tel dossier ; aucun d’eux ne garantit une issue favorable.

1. Faire vérifier le commandement. Date de signification, mention du délai d’un mois exigée à peine de nullité, clause visée, détail et période des sommes réclamées. Une irrégularité est possible dans certains cas, mais elle ne se présume pas : seule l’analyse précise de l’acte permet de le vérifier.
2. Vérifier le montant de la dette. Loyer de base effectivement dû, indexation, provisions et régularisations de charges, taxes refacturées, TVA, pénalités. Un décompte reconstitué échéance par échéance est plus utile qu’une contestation générale.
3. Distinguer nettement les loyers anciens du loyer courant. Ce sont deux masses juridiquement distinctes : l’arriéré, qui fait l’objet de la demande de délais ; le loyer courant, dont la reprise intégrale est visée par le texte.
4. Reprendre le versement intégral du loyer courant dans les conditions prévues par le bail, en indiquant expressément, à chaque versement, ce qui est réglé — afin d’éviter qu’un paiement destiné au loyer courant ne soit imputé sur l’arriéré.
5. Conserver les preuves de paiement : relevés bancaires, avis de virement, quittances, avec une chronologie lisible.
6. Préparer les justificatifs de capacité à régler la dette locative : éléments de trésorerie, prévisionnel simple, carnet de commandes, garanties éventuellement mobilisables, historique d’un échéancier déjà respecté.
7. Examiner la possibilité de solliciter des délais, dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil, et apprécier la durée réellement tenable au regard du plafond de deux années.
8. Ne pas attendre l’audience. La condition posée par le texte porte sur une situation acquise avant la date de la première audience : une régularisation entreprise la veille est, par construction, plus difficile à démontrer.

Un preneur encore à jour de ses loyers dispose par ailleurs de leviers propres, notamment le paiement mensuel du loyer ouvert par l’article L. 145-32-1 du Code de commerce, subordonné à l’absence d’arriéré n’ayant pas fait l’objet d’une contestation préalable : ces mécanismes sont exposés dans notre article sur les leviers ouverts au preneur encore à jour de ses loyers. La marche à suivre propre à la réception d’un acte de commissaire de justice est détaillée sur notre page dédiée au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une clause résolutoire est invoquée contre vous, ou vous envisagez de vous en prévaloir ? Le premier rendez-vous téléphonique d’orientation est gratuit. Il permet un examen initial de la situation, le repérage des pièces utiles et des points à vérifier, et une indication de la suite possible. Il ne comprend ni l’étude complète du bail, des actes et des décomptes, ni une consultation écrite, ni la conduite d’une procédure : ces missions font l’objet d’une convention d’honoraires préalable et ne s’accompagnent d’aucune promesse de résultat. Exposer votre situation au cabinet

Le régime transitoire : quelles demandes sont concernées ?

Le texte règle lui-même son application dans le temps. L’article L. 145-41, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi du 26 mai 2026, dispose qu’il s’applique « aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ».

Trois conséquences se déduisent de cette rédaction :

• Le critère est la date d’introduction de la demande de suspension, et non la date de conclusion du bail, la date de naissance de l’arriéré ni la date de signification du commandement.
• Le point de départ est l’entrée en vigueur de la loi, que Légifrance situe au 28 mai 2026 : c’est la date de la version en vigueur de l’article L. 145-41 telle qu’elle est affichée.
• Les demandes introduites antérieurement relèvent de la rédaction antérieure du texte, laquelle ne comportait pas ces deux conditions. La situation des instances en cours au 28 mai 2026 dépend donc de la date à laquelle la demande de suspension a été introduite ; cette question mérite d’être vérifiée dossier par dossier.

Le cas particulier des procédures collectives

En cas d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire à l’égard du preneur, l’ouverture de la procédure fait en principe obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour les loyers dus antérieurement au jugement d’ouverture, selon des règles d’ordre public propres au livre VI du Code de commerce.

Cette formulation est volontairement bornée. Le sort des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture obéit à un régime distinct, de même que la poursuite du contrat de bail. Ces règles modifient sensiblement la stratégie à adopter, de part et d’autre, et supposent une analyse spécifique et rapide. Elles sont abordées, du point de vue du preneur, dans notre article sur les conséquences d’une procédure collective pour le locataire commercial.

Points de vigilance

Les situations ci-dessous illustrent des problématiques fréquemment rencontrées en pratique. Aucune ne se résout par une règle automatique.

Commandement pour un montant contesté. Un preneur peut recevoir un commandement incluant des charges dont il conteste le calcul ou le fondement. L’existence d’une contestation sérieuse et étayée sur tout ou partie des sommes réclamées peut, selon les circonstances, affecter la régularité ou l’efficacité du commandement. Une analyse au cas par cas est indispensable, et une contestation ne dispense pas, en pratique, de reprendre le paiement du loyer courant.

Paiement partiel dans le délai d’un mois. Un preneur qui ne règle qu’une partie des sommes dues dans le délai d’un mois ne régularise pas sa situation de manière suffisante. La clause peut être considérée comme acquise pour le solde impayé, à moins que le bailleur n’ait accepté expressément un paiement échelonné — ou que le juge n’accorde des délais.

Confusion entre le délai d’un mois et la demande de suspension. Le délai d’un mois ouvert par le commandement permet d’éviter que la clause produise effet. La demande de délais et de suspension fondée sur l’article L. 145-41 obéit à une logique différente et demeure ouverte au-delà de ce mois, dans les limites rappelées plus haut. Confondre les deux conduit à croire, à tort, que tout est perdu à l’expiration du mois — ou, à l’inverse, qu’il est possible d’attendre sans conséquence.

Accord verbal sur un échéancier. Un accord verbal conclu après délivrance du commandement ne suspend pas automatiquement le délai d’un mois. Seul un accord écrit formalisant la suspension de la clause, ou une décision du juge, offre une protection sérieuse au preneur.

Se présenter à l’audience sans avoir repris le loyer courant. Depuis le 28 mai 2026, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience est une condition posée par le texte lui-même. Ne pas être en mesure d’en justifier fragilise nettement la demande de délais.

Les textes de la réforme du 26 mai 2026

Les deux textes ci-dessous sont reproduits intégralement, dans leur rédaction publiée par Légifrance.

L’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026

L’article L. 145-41 du code de commerce est ainsi modifié :

1° A la première phrase du second alinéa, les mots : « de résiliation » sont remplacés par le mot : « résolutoires » ;

2° Sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :

« L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

« Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.

« Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna. »

Source officielle : Article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 — Légifrance

L’article L. 145-41 du Code de commerce, en vigueur depuis le 28 mai 2026

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.

Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna. »

Source officielle : Article L. 145-41 du Code de commerce — Légifrance (version en vigueur depuis le 28 mai 2026, modifiée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article 63).

Sources

• Code de commerce, article L. 145-41 — clause résolutoire, commandement et délai d’un mois, délais accordés par le juge et suspension des effets de la clause, conditions issues de la loi du 26 mai 2026, application dans le temps.
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 63 — modification de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
• Code civil, article 1343-5 — report ou échelonnement du paiement dans la limite de deux années, suspension des procédures d’exécution.
• Code de commerce, article L. 145-32-1 — paiement mensuel du loyer, mentionné ici à titre incident.

Cet article présente des règles générales à jour au 30 août 2026. Il ne constitue pas une consultation juridique : chaque bail comporte des stipulations propres, et l’appréciation d’une situation individuelle suppose l’examen des actes et des pièces.